[关键词]商业计划分析实效
一、企业商业计划的制定可从简单起步
很多一流企业多年来一直重视对商业计划的研制工作，并能长期坚持在商业计划上投入必要的时间、热情与资源。因此，这些企业总是清楚自己正做着什么和将要做些什么，这是它们能长期保持明确的战略目标与运营效率的根本原因。在经济一体化的今天，这样的企业越来越多，无论是美国的摩托罗拉、英国的One2one、日本Krims还是本土的海尔都属于这类企业，它们无一例外地在商业计划这项工作上保持关注与投入，这最终使它们保持了可持续的增长。可以说，这些关注于商业计划的卓越之企业总是很清楚“当前在哪儿”以及“将要去哪儿”这一看似简单但又容易被忽视的问题，因此它们对“怎样到那儿”这样的现实问题总是有着清晰的认识，简而言之，它们知道给通过怎样的方式去达成未来的战略目标。
客观地说，能否制定有效而实用的商业计划对任何企业的当前生存与未来发展都是必要的。而由于竞争的加剧以及企业资源局限性的显现，能否以简单的方式来启动高品质的商业计划正成为很多企业日益关注并急需解决的实效问题。具体地说，企业的商业计划就要能完成从“当前在哪儿”到“将要去哪儿”的战略焦点之转移。这个由“当前在哪儿”到“将要去哪儿”的转移过程就是达成企业商业计划的实效通路，因为这条通路简单而实用，往往可实现将复杂的商业计划的制定简单化的效果。
二、企业商业计划制定的通路细分
1.分析企业的当前情况
如果不分析企业的现状，就好比一个人不了解自己一样。只有在充分了解企业当前的实际情况之前提下，才能真正知道什么是自身能够做的，什么是自身根本就不要去碰的。因此，高品质的商业计划首先要从企业内部分析起步，也只有这样商业计划的后续部分才有了依托。一般来说，商业计划不仅仅是为了行动才做的计划，重要的是要能使阅读者读懂它，还要能说服他们按照计划来实施。因此高品质商业计划应当是否有说服力的，能否客观而认真分析当前情况是高品质商业计划的基础。为达到这个目标，在启动之前需考虑“要做什么”，“由谁做”以及“怎样做”这样的具问题。商业计划的制定者在分析企业内部环境的时候，需要对管理层之组成、即将推出的产品与服务、人力资源、资金、核心能力以及技术特点给予重点考虑。在这一阶段，报告要对企业当前情况和所处环境给予重点把握，还要能对企业当时优势和明显的不足进行解构。简而言之，这部分工作的重点是，要能确定出企业有无把握外界机会的内在能力与资源。
2.明确发展的大方向
在商业计划中，明确发展方向无疑是必要的，而能否利用调研能力并获取充足的市场信息将成为确保明确的大方向之关键。商业计划的制定者有必要对企业所处的宏观环境、行业环境以及市场环境加以分析，从而准确识别企业所面临的外部机会和威胁。在这一阶段的分析进程中，企业有必要客观考虑在前一阶段所识别出来的企业优势，这将促使企业实现内部优势与外界机会的匹配，也就是说，实现自身优势与外界机会的对接。分析企业将来会成为一个什么样子的实质是提出了一个有希望的目标。如果在商业计划中没有提及未来，不提如果成功实施商业计划后企业会成为什么样子，这样的商业计划在具体落实时就会因此而缺少激励效果，也将限制商业计划在未来的落实。
3.执行环节与制定者
可以说，能否保证商业计划被高效执行是确保高品质商业计划的另一关键。为此，商业计划的制定者要能制定出详细的执行方案，要特别考虑对各种信息、人力、技能、相关系统、组织文化、市场以及具体的财务等诸多因素的整合工作，从而确定出商业计划由什么人去执行更为合适，这样才能考虑“怎样执行”与“如何执行”这样的具体问题，否则前面所谈到的种种努力都将面临成为空谈的危险。
在制定商业计划时还需特别关注制定“人”与商业计划的关系问题，因为是人决定了商业计划最终的内容与品质。因此，企业要特别考虑在商业计划制定过程中的参与者因素。为此，企业高层能要列出参与商业计划制定的人员名单，并给予重点考虑（Dave，1991）。决策层需要充分考虑商业计划制定的每一阶段的制定者是谁，还注意这些人在制定商业计划的不同阶段所扮演的不同角色，这对确保高品质商业计划无疑是重要的。其原因在于，商业计划有时会涉及到企业内部诸多方面的细节问题，商业计划的工作量常常也是很大的，一份好的商业计划往往需要多个人共同参与才能完成。因此，制定商业计划的人员组成也就变得很重要，有时甚至要组成跨部门团队，团队成员要能覆盖企业的核心部门，这对确保商业计划紧扣企业发展脉搏会大有帮助，从而使商业计划实现客观性、务实性与可操作性兼而顾之。
4.获得高层支持，关注截止期限
制定商业计划的另一个关注点是要能争取到企业高层的支持，因为高层拥有权利，他们的承诺有利于商业计划在规定的期限内获得必要的资源与精神支持，也有利于商业计划按时完成。一般来讲，高层的支持也会为商业计划的制定提供更多的便利条件和良好的调研环境，比如，在高层的干预下可实现跨部门工作人员的横向交流，这对增强商业计划的实效性大有帮助。反过来看，由于不同部门都有自己的工作任务，对他们来说商业计划的内容与他们似乎关系不大，计划的制定者在与这些人员交流时有时未必能得到较好的配合，或者是交流效果不理想，或者是得到的信息不充分，此时高层的支持将发挥重要作用。比如，高层可将内部访谈当作一项工作布置下去，这样交流效果就会很理想。最后需要注意问题是，计划的制定者要能确定出明确的截止时间，即，计划制定的每一步在什么时候开始，什么时候结束。这将使商业计划的参与者有较为清晰的时间概念，从而为即将开始的工作做好准备，这有助于确保商业计划之制定能按时完成。
关键词:山地;住宅商业建筑;规划设计;分析
Abstract:aimingatthemountainhousebusinessbuildingdesignisdiscussed,andintroducedthemountainhousethebasicprinciplesofthecommercialbuilding,andemphaticallyexpoundsthemainpointsofcommercialbuildinghousinghillcountry,andcombinedwithconcreteexamplesareanalyzed,inordertoinstructtherelativedesignpersonneladjustmeasurestolocalconditionsthereasonabledesign,ensuremountainhouseconstructionprojectofthecommercialbuildingscientificnature.
Keywords:hillyarea;Residentialcommercialbuildings;Planninganddesign;analysis
中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：
山地住宅商业建筑作为我国现代住宅小区的商业配套建设的一种全新发展趋势，逐渐引起国内房地产开发商、相关专家学者和建筑设计师的关注。对房地产开发商而言，在山地住宅以及配套商业的规划与设计中需要考虑的外界因素较多，如地理环境、自然气候、交通、供水、供电及建筑的安全性、经济性等，只有在对上述问题进行全面的分析和研究的基础上，才能保证此类项目的科学决策。同时，与平地相比，山地建筑对施工工艺、技术水平的要求较高，施工单位还应配备专业的机械和设备。作为项目的规划和设计单位，相关技术人员必须在前期对其可行性进行系统的分析，否则难以实现山地住宅和商业建筑建设的预期经济效益和社会效益，而且有可能造成较大的经济损失和资源浪费问题。
1山地住宅商业建筑规划与设计的基本原则
在山地住宅商业的规划与设计中，必须坚持因地制宜的基本原则，既保证平地开发与山地开发之间的协调性，而且要在尽量减少对于山地自然和生态环境破坏的基础上，不断提高规划和设计方案的科学性与客观性。为了满足现代经济社会的发展需求，在山地住宅商业的规划和设计中还应注重生态环境保护优先的原则，以促进人与自然的和谐发展，对山地住宅商业的建设进行总体布局规划，保证土地资源的合理利用，减少不必要的资源浪费。从现代城市建设和发展的角度而言，山地住宅商业的规划、设计应与区域的整体发展战略相协调，特别是要符合城市的整体规划方案，在充分利用山地现有自然、生态环境的条件下，尽量做到景观优先、环境优先，在满足山地住宅居住功能的基础上，为住宅小区商圈内人们购物提供便利，进一步提升其舒适性、环保性与生态性。
由于不同区域的山地所具备的基地状况有所差异，所以在山地住宅商业的规划与设计中必须注重把握和利用项目所在地的地形与地貌，并且将其作为整体规划和设计方案制定的主要依据。另外，在山地住宅商业的规划与设计中，还应注意与地区建筑行业发展的大环境相协调，加强住宅区域内相关设施与市政基础设施的协调，还要尽量选用环保、绿色的新型建筑材料，这是保证山地住宅商业建筑生态性的重要条件。
2山地住宅规划与设计的要点
在山地住宅商业的规划与设计中，应在保证建筑质量和安全性的基础上，尽量提高其居住品质，加强建筑、山水与人文之间的有机协调，这是保证山区住宅项目实现经济效益和社会效益的先决条件。目前，国内在山地住宅商业的规划与设计中，难以把握规划与设计要点是不容忽视的关键问题之一，这也是提高其规划和设计高质量、高效率的基础。综合分析山地住宅规划与设计的要点，主要表现在以下几个方面。
2.1市场规划与设计
在我国现代建筑行业的发展中，山区住宅建设作为一项具有时代特征的商业行为，在进行具体的规划与设计前，房地产开发企业必须对施工现场进行科学的勘探，并且聘请专业设计与造价管理单位对于工程的整体开发成本进行科学的估算，以及其在区域内房地产市场的销售行情也要进行必要的预测。在山地住宅的规划与设计中，必须坚持市场现行的理念，并且对于建设项目的可行性进行严密的分析。
2.2景观规划与设计
为了满足山地住宅商业的基本建设要求，在其规划与设计中必须选择自然、生态景观较好的地区，而且要保证对于生态环境的科学开发与合理保护。在山地住宅商业的建设中，由于部分地区的自然、生态环境已经遭受不同程度的破坏，所以在景观的规划与设计中一定要选取短时期内可以进行有效修复的场地，以尽量缩短工期和降低成本投入。在山地住宅商业的景观规划与设计中，首先要对景观的经济性、环保性进行科学的预判，并依据其制定出具体的景观规划与设计方案，最后进行生态建设设计和土地复垦设计。
2.3社区规划与设计
山地住宅商业建设必然会形成一个社区，所以在其规划和设计中必须保证整体的思路，而且要保证社区内基础设施的全面配备。在山地住宅商业的社区规划与设计中，应考虑以下问题:建筑的层数与高度、商业用房面积、居住用房面积、配套建筑面积、消防、电力、给排水、水土保持、容积率、绿化率及停车场等。同时，在山地住宅商业的社区规划与设计中，对于社会配套设施，如学校、医院、通讯、交通等设备也应进行合理的安排和布置。
3山地住宅商业建筑规划与设计的实例分析
本文选取市内某山地住宅商业建筑规划与设计的实例进行分析，并对其中相关问题进行有针对性的论述。本项目位于龙岗区布吉镇南湾街道西侧中部，临近龙岗区主要干道深惠公路与布澜路。居于南岭村社区东北侧中部。基地东临城市干道布澜路，南临城市干道东西干道，北侧为规划中的大龙山路，西侧为规划中的香叶东路。基地北侧现状为石材厂，未来规划为住宅区；东侧为中城康桥花园住宅区；南侧为南岭大龙山物流园；西侧为石芽岭公园。
3.1现状分析
⑴优势：
1)区域位置：布吉镇位于深圳市东部区域，是特区（福田与罗湖）连通龙岗中心的重要枢纽。连接片区与特区内主要交通载体为地铁3号线，深惠路与布吉综合客运枢纽，上述交通载体的竣工启用，将对片区内的经济发展带来较大积极作用。
2)公共交通：本项目周边有三处主要公共交通枢纽，其中2处为公交巴士站（一处临近地块东北侧，另一处位于基地西南500米处），另一处为地铁三号线“大芬站”，距离本地块约1.2公里。
1.简洁
一份《商业计划书》最长不要超过50页，最好在30页左右。
2.完整
要全面披露与投资有关的信息。因为按照证券法等相关法律，风险企业必须以书面形式披露与企业业务有关的全部重要信息。如果披露不完全，当投资失败时，风险投资人就有权收回其全部投资并起诉企业家。
3.把握撰写原则
简明扼要；条理清晰；内容完整；语言通畅易懂；意思表述精确。
硅谷老板们的成功有目共睹，而他们经常挂在嘴边的问题，其实跟自己想弄个小买卖做做的小生意人的问题是一样的：产品是什么；消费对象是谁?成本是多少?而看似复杂的商业计划书，只要把住脉络，其中包括的无非还是企业(不论是传统企业还是高科技企业)经营中要回答的几个关键问题，即产品是什么?消费对象是谁？经销渠道在哪里?谁来卖?顾客群有多大?设计与制作成本是多少?售价多少?何时可损益平衡?在撰写商业计划书之前，若无法扼要地就这几个问题说出你的想法，要向别人解释清楚恐怕很困难。
因此，一份好的商业计划书，要使人读后对下列问题非常清楚：公司的商业机会；创立公司所需要的资源；把握这一机会的进程；风险和预期回报。
商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景，但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴、供应商、顾客、政府机构等。因此，一份好的商业计划书应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目会成功：太长，则会被认为太罗嗉，表达不清楚。
4.直入主题，开门见山
写作商业计划书的目的是为了获取风险投资者的投资而非为了与风险投资家闲聊，因此，在开始写作商业计划书时，应该避免一些与主题无关的内容，要开门见山地直接地切入主题，要知道风险投资者没有很多时间来阅读一些对他来说是没有意义的东西。这一点对于很多初次创业者来说，在其写作商业计划书时是应当格外注意的。
5.进行充分市场调研
要知道，当一个创意或者新的投资项目从你的大脑中萌发时，它并不是存在于真空中的。要把你的创意或者投资项目付诸实施并不是说干就干的想当然的事情。因此，你在写作商业计划书以前，应该进行充分的市场调研，做到有备而作。市场调研主要围绕以下内容进行：
口你的投资项目中的产品或服务处于什么样的范畴?
口是研发(R&D)性质、生产性质、分销性质或是服务性质?
口该领域目前的情况如何?
口你的产品或服务处于一个什么样的阶段?
口它的市场前景如何?(务必不能遗漏任何可能的细节问题)
口你的竞争对手的情况如何?
口目前的市场状况怎样?是繁盛或萧条?
6.评估你自己的商业计划
在写作商业计划书的全过程中，风险创业者应该站在风险投资者的角度(或立场)对自己的商业计划进行一番评估，并努力审视以下六个问题。每个风险投资者都会问到关键问题是否在你的商业计划书中有明确的答案。
口我能获得多少回报?
口我会损失什么?
（可能遇到的风险，如所有的投资、贷款担保、法律诉讼，时间）
口谁认为这个计划可行?(对商业计划各项内容的第三方验证)
口交易当中还有谁发挥作用?
(管理团队班子和投资群体以及他们在各自领域中的地位)
口这个市场有多大?
口你的企业如何争取到潜在的顾客?(对市场开拓能力的验证)
口我的投资何时和怎样撤出?(公开上市或购并的退出战略)
7.展示管理团队
在你的商业计划书中，风险投资者将会非常关注“人”的因素，即你的风险企业中管理团队的情况，因此，商业计划书要能够详实地向风险投资者展示你管理团队的风貌。关注点有如下几个方面：
口创业者是否是一个领袖式的人物，具备应有的素质?
口这个管理团队的信念是否坚定，目标是否一致?
口是否具有强大的凝聚力从而始终努力地追求事业成功?
口这个管理团队的市场战斗力如何?
口是否非常熟悉市场和善于开发潜在的市场?