甲方：私人住宅建房工程总负责人：
乙方：私人住宅建房工程总承包人：
根据《建筑法》，《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方的民事行为，特制定本合同规定双方严格执行，共同遵守。
建筑工程概
况私人住宅建房工程是民用住宅建筑。本工程设计为xxx一层平房两幢建筑，建筑面积xxx。工程预算造价：每平方米xxx元人民币，总建造价格xxx元人民币。
建筑设计要求（你们对房屋的整修方案）。
承包施工方式
本工程施工前，甲方必须保证通电，通水，通路，建筑面积平整，不能影响施工。与周边邻居因地界，建筑物，线路等纠纷由甲方出面解决。本工程施工方式为包工包料，面积价格一次性包死。工程必须严格按图纸设计施工，乙方不得随意改变图纸设计，未经甲方同意不得随便增加面积，不得偷工减料，使用劣质材料。
因施工过程中，发现设计问题，确实需要变更的，需双方协商一致，重新签定变更合同书后方能生效。否则方概不承认，不承担经济责任。
乙方在施工中必须做到安全生产，安全施工，要有足够的安全保障机制和措施，因乙方不注意安全，出现安事故，甲方不承担一切责任。乙方在施工中必须接受甲方监理工程人员的监工，并接受合理化建议并采纳。
本工程预定工期为120天。本工程的附属工程：大门，围墙，化粪池，贮藏室，院内硬化等项目不包括在本合同内，附属工程价格另议，价格商定后签定建造附属工程合同书。
工程付款方式
工程付款方式为现金支付。（你们可以商定付款方式。）
工程其它事项工程在建设过程中，双方都要严格遵守合同，不得随意终止合同。如遇不可抗力的自然灾害，可终止合同进行清算。
工程在建设过程中，因市场发生变化，原材料上涨或下降，必须严格遵守合同约定价格，不得随意涨价或价。
违约责任（你们可以协商一致后填写）
工程未尽事宜，双方随时协商解决，并签定工程辅助合同书。本合同确需修改必须经过甲乙双方协商，一致同意。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同自甲乙双方签字后生效，生效后甲乙双方必须共同遵守。
甲方：私人住宅建房工程总负责人：_____（签字盖章）
关键词：房间移交风险事件案例控制
中图分类号：X820.4文献标识码：A
一、风险事件描述
按照二级进度计划和房间移交计划要求，F核电项目核岛厂房首批房间需求时间为2010年5月28日。随着房间需求数量的增加和房间结构的复杂、装修工作内容的增加，房间移交率一段时间内造成一定程度的滞后，严重制约房间移交和关键线路上的安装工作。
二、风险分析
（一）风险事件原因分析
F核电项目核岛厂房移交率的滞后，暴露出土建承包商在生产和技术准备的种种滞后和不足。如次要钢结构后台加工、地面装修层配合比、抹灰喷浆配合比、植筋工艺评定、油漆采购等；以LX厂房为例，从0m层向上存在不同程度隔墙砌筑形成的房间，房间移交前必须完成所有地面、墙面、顶棚的油漆涂装工作。受到上述因素影响，砌筑隔墙施工时有停顿，地面施工工作严重滞后。为保证隔墙油漆涂装的要求，土建承包商为加快砼表面水分散发，引入暖风机、轴流风机等，人为干预正常的水分散发，进而造成砌筑隔墙、地面不同程度的空鼓和开裂问题，土建承包商不得不进行大面积的返工与返修。
1.对施工内容困难预估不足
F核电项目厂址所在地年平均降雨日为142日，年平均湿度在58%，属于常年多降雨，高湿度环境，特别是每年3月-9月的雨季，降雨频繁，受此特点影响，加之核岛厂房主体结构特点（孔洞、二次浇筑区繁多），主体结构的滞后，雨水、养护用水、房间内湿度过高等将对油漆涂装造成很大程度的影响。
每年6月、7月、9月降雨频繁期间，房间移交率就会较平常有明显的下降，因此主体结构的按期封顶和做好房间内的封闭阻水或有组织排水是保证房间移交进度和质量的重要前提。房间移交是按一定周期批次移交的系统性工程。一批落后都受影响，装修工作内容的预估不足造成人员、机械、材料、技术准备等的滞后，影响现场房间装修和移交。
1.房间移交计划与安装实际需求的不匹配
房间移交计划于2010年2月5日正式，正式前曾召开专题会议征求建安单位意见，但建安承包商未很好结合现场实际以及与相关设备到货、设计出图等支持性条件对房间移交计划提出实质性、具可操作性的修改意见，盲目跟从执行。从而在施工过程时常出现安装单位有作业面急需的房间土建移交不了，移交完成的房间因图纸、材料未到，安装工作无法进行的情况。例：环反应堆厂房周围W区域部分房间受RX环向张拉影响不能正常施工，而房间移交计划中部分处于W区房间移交时间较早，按照移交计划根本无法施行。这种土建移交与安装需求之间现实存在的不匹配情况，虽未在移交率的统计上体现，但却对工程实际进展产生不可避免的影响。
2.尾项必清项理解偏差
尾项：是指那些按工程施工合同规定应在移交前完成，但由于某些原因而未能完成的收尾项目，但这仅限于某些特殊情况，且不妨碍下阶段工作活动，并获得批准在移交后规定的时间内必须完成的项目。移交前必清项：在工程实体移交前，施工承包商应该完成而尚未完成但直接影响移交后下一阶段工作活动的项目。遗留项：根据工程实体接收单位的要求和移交后下阶段工作的需要，由施工承包商在下阶段工作过程中或结束后完成的遗留项目。
前期受到种种制约因素的影响，土建承包商房间移交严重滞后导致安装承包商作业面无法展开。尾项、遗留项越多后期施工处理的难度就越大，施工风险程度越高。
（二）原有风险管理控制措施分析
除上述原因外，工程实际施工中采取的一些不当措施，对二次浇注区砼施工安排欠妥，建安单位之间沟通不彻底也是前期影响房间移交的重要因素。
1.施工过程采取的不当措施。
土建单位前期在进行房间装修过程中，受到环境因素影响，室内湿度长期不能满足施工需要，砌筑隔墙施工时有停顿，地面施工工作严重滞后。为保证隔墙油漆涂装的要求，土建承包商为加快隔墙水分散发，采取了引入暖风机、轴流风机等人为条件，干预了正常的水分散发从而造成了砌筑隔墙、地面的不同程度的空鼓和开裂的质量问题，不但房间移交率没有提高，土建承包商还不得不进行大面积的返工与返修工作。
2.二次浇注区砼施工安排欠妥。
核电站的建造过程中按照图纸留有大量的二次浇筑墙、孔洞、翻边。考虑的是后续张拉预留操作平台、设备引入通道、管道安装施工等等。如设备管道安装已经全面完成在进行二次砼浇筑施工，土建施工无操作面，施工材料的运输、施工部位的清理、砼浇筑方式等施工难度加大势必会造成费用的增加且质量进度也将受很大干扰。例如NB子项某房间底标高为5.00m顶板标高为22.00m图纸设计该顶板为二次浇筑砼，设备就位后土建承包商未理解此处二次后浇砼的意义也未与安装承包商进行沟通，顶板施工缓慢厂房未全部封闭，雨水由此房间进入厂房内部，对房间内装修施工又造成很大影响。后经查看相关资料此处二次浇筑砼可以取消合并为一次浇筑，设计二次浇筑的原因是参考核电站在建设过程中此处设备到场滞后，为保证按期封顶提出的不得已的措施。因此二次砼施工启动时机对后续施工起着很重要的作用。
3.建安单位沟通不彻底。
在房间移交工作上，建安单位处于供需关系中，移交初期，由于土建、安装单位之间没有有效的沟通机制，在本身供不应求的情况下，还时常出现供非所求的情况，造成房间移交率的隐性降低。为此需土建承包商与安装承包商应做好沟通，提前做好土建合同内施工活动的生产准备和技术准备以及安装承包商近期房间需求数量，严格按照房间移交计划进行房间移交前的土建施工工作。。安装活动应以系统调试逻辑顺序主线作为房间需求计划依据，对于一个或一批次房间做好管道、机械、电仪、等专业的先后施工顺序，满足施工需要，并做好经验反馈。
三、风险警示与建议
1.制定切实可行房间移交计划。
“工欲善其事，必先利其器”，运用到房间移交工作中，这个器首先就是要制定一个切实可行的房间移交计划。设备到货计划和设计出图计划与现场房间移交计划和安装计划息息相关，计划编制过程中应充分考虑这些相关因素，同时建安承包商应结合以往核电项目施工经验结合现场实际深刻理解房间移交计划的编制意图，对分歧较大的应编制专题报告予以讨论。
2.高度重视房间装修施工生产技术准备。
施工前期，由于土建单位对施工内容预估的困难不足，房间装修移交工作全面开展起来时，造成人员、机械、材料、技术准备等的滞后，影响现场房间装修和移交。熟悉图纸、技术规格书施工内容，做好预控管理，坚持日施工作业面巡视制度，实行施工人员动态跟踪制对于上述原因造成施工停滞后劳动生产率较低下，采取组织、技术、合同等多种措施进行纠偏。
3.合理安排逻辑施工顺序和材料加工
土建承包商次要钢结构安装与安装承包商的安装物项施工的逻辑施工顺序往往是在核电站建造期间协调重点和难点，也是经历时间长工作量最为艰巨的工作。如果处理不好，轻则易造成建安两单位工作产生交叉，互相干扰导致合作关系受到影响，重则大面积返工或无法正常施工，使得费用增加并影响后续施工进度，甚至造成索赔。
为此总包单位召集建安单位召开专题会议进行讨论并向土建承包商下发了《房间二次钢结构施工逻辑》，组织建安承包商讨论并参照执行。在执行过程中结合施工进度计划和房间移交计划对装修用一般材料的采购和加工计划进行倒排，要求土建承包商按月报送各材料的采购和半成品加工状态表，次要钢结构的加工制作进度要求土建承包商报送三个月的滚动加工状态表。对某种材料不能按期到场或按期加工完成的进行实时跟踪，分析原因及时纠偏，对制约因素及时做好信息反馈和汇报，做好风险评估。
关键词：营业税；建筑行为；纳税筹划
中图分类号：F23文献标识码：A
一、自建行为的纳税筹划
自建行为是指自建建筑物后再销售的行为。税法规定，自建行为视同提供应税劳务，除了按“销售不动产”征收营业税外，还应征收一道“建筑业”营业税。但是，现行税法还规定，自建自用建筑物，其自建行为不属于营业税的征税范围。这里需要特别说明的是，自建自用建筑物，仅限于施工单位自建建筑物后的自用。如果施工单位属于独立核算单位，不论是承担其所隶属单位的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税，而承担本单位的建筑安装工程业务是否缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程预算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，则不征收营业税。
案例：某房地产开发公司自建写字楼，建筑安装成本为1，000万元，当地税务机关确定成本利润率为15%，目前有三个方案可供选择。
方案一：自建写字楼完工后将其出售，销售额为1，500万元。
方案二：自建建筑物后自用。
方案三：不实行自建，只对外发包工程，竣工后销售（销售额同上）。
试在以上方案中作出选择。
分析：如果选择方案一，作为自建行为，由于房地产开发公司将其自建的写字楼出售，应该缴纳营业税。自建行为应缴纳的营业税为1000×（1＋15%）÷（1－3%）×3%＝35.57万元；销售写字楼行为应缴纳的营业税为1500×5%＝75万元，共计缴纳营业税110.57万元（35.57万元＋75万元）。如果选择方案二，由于该房地产开发公司自建写字楼后自用，无需缴纳营业税。如果选择方案三，由于该房地产开发公司不实行自建，只对外发包工程，竣工后销售，则只缴纳销售行为的营业税，应缴纳的营业税为1500×5%＝75万元。
三种方案比较，如果单纯从节税效果来看，第二种方案是最好的。但是，如果从企业全局进行考虑，由于另外两种方案的销售额扣除成本和相关税费后的余额明显超过了第二种方案的节税金额，所以选择方案一或方案三更好。方案一和方案三相比，方案三的销售额扣除成本和税费后的收益更大，所以应选择方案三。
二、合作建房的纳税筹划
合作建房是指一方提供土地，另一方提供资金，双方合作建房的行为。在实际操作中有两种基本的合作方式：一是纯粹“以物易物”方式，二是“合营”方式。“以物易物”是指合作双方以各自的土地使用权和房屋所有权相互交换。“合营”建房是指双方以土地使用权和资金出资成立合营公司，由合营公司建造房屋。不同方式下，营业税的征收规定是不同的。
（一）“以物易物”方式
1、土地使用权和房屋所有权相互交换。双方不论是否进行货币结算，均发生了营业税的应税行为，即持有土地使用权的一方发生了转让土地使用权的行为；持有资金的一方发生了销售不动产的行为。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。出租土地的一方，发生的租赁行为属于营业税中的“服务业――租赁业”，属于营业税的征税范围；持有资金的一方发生了销售不动产的行为。
（二）“合营”方式
1、房屋建成后，双方采取共担风险、利润共享的分配方式，不征收营业税。但如果合营企业销售房屋应该征收营业税。
2、房屋建成以后，如果持有土地使用权的一方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或者提取固定利润，属于将土地使用权出租给合营企业的行为，应该按“租赁业”征营业税。对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征收营业税。
3、房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，属于将土地使用权转让给合营企业的行为。对持有土地使用权的一方，应该按“转让无形资产”征营业税。对于合营企业的房屋，在分配给双方以后，如果各自销售房屋，则再按“销售不动产”征收营业税。
根据上述合作建房不同方式和税法的不同规定，纳税人可以从以下几个方面进行纳税筹划：在合作建房时，应该避免采取“以物易物”的方式；在以土地使用权投资入股成立合营企业合作建房时，应该采取风险共担、利润共享的分配方式；在不能采取风险共担、利润共享的分配方式时，可以采取转让股权，而不分配房屋的办法。
案例：A、B是两个依法成立独立核算的内资企业，经双方友好协商，决定合作进行商品房开发。合同约定A企业提供土地使用权，B企业提供资金，房屋建成后，经评估其价值为6，000万元，由双方平分。
方案一：A企业将土地所有权转让给B企业，由B企业进行房地产开发。
方案二：A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发，房屋建成后，双方采用风险共担，利润共享的分配方式。
分析：对于方案一，A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权，应按“转让无形资产”的税目计征营业税，应纳营业税150万元（3000万元×5%）。对于方案二，由于A企业以土地使用权（土地使用权属于无形资产）投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险，根据现行税法规定，不征收营业税。因此，A企业可以少缴营业税150万元。
三、签订不同承包合同的纳税筹划
《营业税暂行条例》规定，建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去支付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。实务中，工程承包公司承包建筑安装工程业务分两种形式：
第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司负责各环节的协调与组成。工程承包公司有的自身没有施工力量，或者自身虽有施工力量但不参与该项工程的施工，将所有设计、采购、施工等项业务全部转包给其他单位，自身只从事协调或组成工作；有的自身有一定的施工力量且参与了该项工程的施工，但仍将其中的大部分施工任务转包给其他单位。工程承包公司的收入主要是总承包金额与分包金额之间的差额。
第二种形式是承包合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。
对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按“建筑业”税目征收3%的营业税。
对于第二种形式，即工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量，一律按“服务业”税目中的“服务”项目征收5%的营业税。
案例：甲单位有一工程项目需找施工单位承建，工程总价款为6，100万元。在乙工程公司的协助下，由丙建筑公司与甲单位签订承建合同，合同金额为6，100万元，另外丙单位付给乙公司服务费100万元。根据上述条件，乙公司应纳营业税为5万元（100万元×5%），丙公司应纳营业税税额183万元（6100万元×3%），两公司合计应纳营业税税额188万元（5万元＋183万元）。
如果乙公司进行筹划，由乙企业直接与甲公司签订合同，合同金额为6，100万元，然后再将工程以6，000万元转包给丙公司。此时，乙公司应纳营业税为（6100－6000）×3%＝3万元，乙公司代扣代缴丙公司应缴纳的营业税为6000×3%＝180万元，两公司合计应纳营业税税额为3＋180＝183万元。通过筹划，乙公司少缴营业税2万元，丙公司少缴营业税3万元，双方获益。
四、建筑安装企业计税依据的纳税筹划
根据营业税法规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费（不含客户自行采购的材料和设备价款）确认计税依据。
建筑安装企业营业税的节税重点在于如何确定营业额，而对于施工企业来讲，节税的关键在于如何与开发商签订施工合同。因此，建筑安装纳税筹划的思路是合理签订合同，将安装设备价款扣除，从而降低营业税的税基。
案例：甲建筑安装公司在一项建造写字楼的投标竞争中中标，很快就要同客户签订建筑安装合同。据了解，工程总造价为4，000万元，其中，中央空调价款200万元，电梯价款100万元，建安工程3，300万元，装饰工程400万元。现有三种方案可供选择。
方案一：甲公司同客户签订含中央空调和电梯在内的4，000万元的建筑工程合同。
方案二：甲公司同客户只签订土建及内外装修的3，700万元的建筑工程合同，中央空调和电梯由客户自行采购。
方案三：甲公司只向客户收取装饰工程人工费、管理费及辅助材料费400万元，其他材料和设备均由客户提供。
根据上述规定和本案例的条件，不同方案下甲公司应缴纳的营业税如下：
方案一：建筑公司在承建工程业务的同时，销售了设备，属于营业税的混合销售行为，因此应根据合同总金额计算缴纳建筑业营业税，应缴纳的营业税为120万元（4000万元×3%）。
方案二：应缴纳的营业税为111万元（3700×3%）。
方案三：应缴纳的营业税为12万元（400×3%）。
计算结果表明，方案一的税负最高，方案二的税负居中，方案三的税负最低。如果单从节税角度考虑，方案三为最优方案。但是我们在决策时还应考虑企业的获利情况。如果其他两个方案的收益比第三个方案多，就可能选择方案一或方案二。
五、结束语
企业进行营业税建筑行为的纳税筹划时，必然会相应地增加相关费用支出，包括财务人员培训费用、财务制度改革费用、税务咨询费用等。因此，企业在关注应缴税款及营业利润影响的同时，要做好营业税建筑行为纳税筹划的成本和效益分析，要严格控制营业税纳税筹划引起的企业费用的增加范围，最终实现企业价值或股东利益最大化的目标。
（作者单位：河南科技学院经济与管理学院）
主要参考文献：
[1]徐泓.企业纳税筹划[M].北京：中国人民大学出版社，2009.