房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种的方式：
（1）纯；
（2）（即包括广告）；
（3）包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：
一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机（投资开发的时机）
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置（项目开发所在的地理位置）
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
在商业计划书落笔前你需要想清楚三个事情：
whynot?这事儿，为什么是现在切入市场。
whyme?这事儿，为什么是你，为什么是这个团队做。
Makemoney?这事儿，怎么挣钱。
投资人会从BP的这三个方面判断项目靠谱不靠谱
1、从事的层面上考虑需求、逻辑和市场
项目必须从需求出发，项目的需求是否是真实存在的，目标人群是谁。
商业模式以及解决方式是什么。产品的表现形式，用户感知度如何，产品的市场匹配度契合度如何。
市场规模有多大，竞争对手是谁，项目运营的数据和规划怎么样，为什么是现在启动，驱动项目成功的因素是什么。
2、从人的层面上考虑创始人和团队
创始人的背景和团队如何，为什么是你们这个团队，而不是别的团队。在市场竞争中脱颖而出的核心竞争力是什么？团队的信念是否坚定，是否有解决问题的能力，是否是持续学习型团队。
3、从商业层面上考虑融资规划
需要投入什么样的资源，项目的盈利模式是什么，投资回报率如何，资本的退出方式如何设计。
商业计划书怎么写“事
商业计划书的首页是项目的介绍，需要用一句话简明扼的话把项目是做什么的说明白。
商业计划书写事的第一点：需求的分析和目标用户的描述。需求是项目存在的根本，如果项目的需求是伪需求，那么项目就没有存在的价值。
这部分需要有用户画像和使用场景的描述，什么样属性的用户在什么样的场景里有怎样的需求和痛点。基于这样的需求和痛点我做了怎样的产品，满足在这样的场景里的人群的哪部分需求。对于投资机构来讲，早期的投资机构主要关注人群的潜在需求，偏后期的投资机构主要关注商业趋势。所以根据项目一定要有所侧重。
商业计划书写事的第二点：解释项目的商业逻辑。提供满足用需求的解决方案，展示产品的Demo（样品），看产品的展现形式，产品的逻辑。有些技术出身的CEO去做产品，做出来的产品只有技术能用，和用户的使用习惯是有很大差距的，这样的情况是不允许出现的。产品需要具备良好的用户体验和易用性，产品核心功能要聚焦，围绕核心功能增加丰富度和层次感。投资人还很关注产品的反应速度和拓展性，这两点表现好的产品，天花板高，空间更大，可投资的价值也越大。在产品的展现形式上要从这几点逻辑来写清楚、讲明白。
对于商业模式来说，越颠覆、越跨越、越性感、越能吸引投资的的兴趣和想象力，但一定是以事实为依据的，踏踏实实打磨出来的商业模式。创业者千万不能走“TOVC的模式，一味地去追风口，什么流行就做什么，现在用这种方式是行不通的。前两年大量的O2O、互联网项目死亡，什么都没有留下，不比实体项目还有固定资产剩下。中国的投资者和投资机构比之前的冷静，更关注商业模式了，尤其是早期项目，看人群的潜在需求同时，会去扣商业模式。
商业计划书写事的第三点：展现产品的市场匹配度，BP里需要展示用户的增长数量和增长速度，早期用户数量不是最重要的，最重要的是用户的增长曲线是否健康。相关数据包括：用户留存、用户粘性、日活用户、月活用户、付费转化率等等。这些信息不需要全部都展示，但和项目强相关的，能验证商业模式的点要重点展示出来。
商业计划书写事的第四点：盈利模式的验证。商业模式不等于盈利模式，可行的商业模式不一定就是有效的盈利模式。有一个电商平台的项目，入住用户非常多，数据增长非常好看，一旦开始收钱，商家就全都跑了，那么这个项目就不存在盈利模式。考量项目未来是否能够盈利，可以从一个关键指标来做判断：用户获取成本是否低于用户贡献的收入。用户获取成本等于推广成本加运营成本。总之，通过项目的历史运营数据说明盈利模式是可行的。
商业计划书写事的第五点：市场分析和竞争对手分析。行业趋势格局和竞争对手分析会展现出创业者对行业的了解程度，创业者对行业越了解，投资者对项目就越有信心。对行业趋势的研究，不建议创业者过度考虑过去，创业者应该基于当下行业的研究去对趋势进行预判，对市场保持足够的敏感度。投资人会十分在意这个领域的竞争者是否过多或过少。若竞争者过多，则是红海，很难建立壁垒；若过少，投资人会想，这是不是一个机会？进入太早会不会成为教育市场者，为后来者铺路，这是一个好的进入时机吗?
投资人经常会问创业者一个问题：如果BAT做了和你相同的事情，你该怎么办？
其实投资人想知道你面对强大竞争对手时的思考和逻辑。如果BAT不做很有可能就说明这个事情没有机会；如果BAT做了这件事，至少说明这是一个机会。那么BAT投入了多少资源来做这件事情，是点到为止还是战略布局，你该怎么应对?你还有没有机会，你的胜算是什么？比如你是初创团队，团队很有战斗力，可以全力以赴，你在某一方面有竞争壁垒，你准备项目做大了卖给BAT。总之投资者需要看到你的分析和思考，从中看到有说服力的逻辑和判断。
商业计划书写事的第六点：介绍现在正在做的事情，以及未来三年的规划。时间越近越要清晰，可实现。
总结一下商业计划书怎么写“事，分为需求、逻辑、市场这三部分。需求是基础，从用户需求出发，定位目标用户，清晰用户画像和使用场景。逻辑是关键，提出解决方案、商业模式以及盈利模式、产品逻辑、表现形式、数据验证可行性、项目现在做的事，以及未来三年规划。最后，分析市场规模和竞争对手。
商业计划书怎么写“人
商业计划书中的人包括：创始人、核心团队和股权结构。
早期项目很大程度上由人决定命运，大多数投资机构投早期项目是看人投项目的。BP要展示创业者的背景和成长经历。不同的投资人和投资机构有不同的偏好。徐小平偏好具有“高大上背景的人，像海归精英。有些投资者喜欢连续创业者，他们认为即便之前的创业没有成功，踩过的坑是有价值的，再次创业成功的几率更大一些。有的投资人则偏好连续成功创业者，他们认为只有成功的创业才是有价值的。关于什么样的创始人更容易成功，每个投资机构都有各自的理解。
团队介绍：每一个团队成员的成长背景和里程碑事件，包括创始人在内的整个核心团队的创业基因和项目是否匹配，能力是否互补。
团队核心成员的契合度体现在是否有共同的经历。比如是多年的同学或同事关系，或者是某个团体的共同成员，经过打磨过的团队一定比刚拼凑起来的团队能动效果更好，更有默契，遇到挑战的时候能够共同面对。另一方面，核心团队成员的行为风格也可以体现出来团队成员的契合度。团队成员的契合度在BP上没能体现出的一点是价值观的一致性。这部分是务虚，有时候务虚可能比务实还重要。公司的价值观包括信念、价值观、规则、愿景、使命、短中长目标。需要创始人去塑造，不断传递给团队核心成员，至少创始人、对内核心人员和对外部市场的核心人员传递的价值要一致时，执行才更有效率。
商业计划书怎么写“融资
介绍项目的融资规划：融资的时间轴和饼图
融资的时间轴指项目的起始时间到未来的三年融资的融资频次和时间节点要达成的主要目标，运营数据，财务状况等等。项目估值不要比实际过高或过低。高估值和低融资的做法是不可取的，不能让团队安心做产品，需要不断地找钱，估值过高给后几轮难度增高。
当前资本寒冬情况下，项目活下去是首要目标，尽快融到现阶段最低目标资金，合理估值，落地为安，准备粮草过冬，然后才是图发展。
建筑规划设计委托书委托书范文
委托方：xxx
设计方：xxx
根据宜昌市人民政府办公室请示报告处理单第[368]文的批示意见及落实方案，湖北南洋星实业投资公司全权委托宜昌市建筑设计研究院有限责任公司对该工程进行项目设计与规划。
项目地址：位于xxxx地下建筑设计。地块状况：已提供相关地质结构，管线结构，人防7361工程结构结构图等相关电子档数据。需实际使用面积达到25003000平方米。
其它相关事宜我司积极与贵单位沟通。
委托方：xxx
xx-xx-xx
建筑规划设计委托书委托书
设计院:
由xx-xx实业有限公司投资，xx-xx置业有限公司开发的xx-xx大厦项目，xx市规划局已于20xx年10月28日批复《项目选址意见书》。该项目规划在海军总医院总体规划以内，应考虑xx市xx路沿线城市景观和市政府周边整体环境等因素。所以，规划局要求该项目与海军总医院总体规划连同单体方案一并报规划局评审。为了达到专家评审及规划审批的深度要求，我公司特委托贵院就xx-xx大厦项目总体规划及单体方案进行规划设计。现将委托设计的相关内容要求如下：
一、基础资料：
1、项目名称：xx-xx大厦(暂定名)
2、项目投资商：xx实业有限公司(北京)
3、项目开发商：xx-xx置业有限公司
4、项目区位：
5、项目占地：约7000平方米。
二、项目规划控制条件：
1、限高：檐口高度99米。
2、单体建筑面积：48000平方米左右(地上面积)。
3、地下车库：尽量利用基地面积，设两层车库。
4、层高：
①、1至4层(暂定)合理的商务、写字楼服务功能层高。
②、5至顶层写字楼、商务公寓合理层高。
5、建筑物退红线：按规划审批的用地红线图要求，结合周边交通组织确定(北侧、东侧沿红线布置)。
6、绿化率：大于35%(本项目实际可规划占地面积约7000平方米)。
7、交通出入口：主要出入口设在闽江路上。
三、总体规划方案设计要求：
1、满足规划控制条件。
2、建筑物尽量靠用地北侧布置，空出西南方向的街角场地。并满足南侧退红线要求。
3、利用基地的地形落差，考虑半地下及地下车库的布置。并满足不少于200个车位。
4、交通组织在满足消防规范要求的前提下，考虑与地下车库车辆的出入与地上人流之间的分流结合。尤其在与城市道路的连接上要符合交通部门的要求。
5、车位配置除利用地下二层外，可在西南街角和用地北侧(海军401医院地块范围内)布置一部分地面车位，作为满足规划条件的补充。
6、总体布局中要考虑东侧十六层建筑物之间的相邻关系，满足东南角的遮荫间距。
7、总体规划应满足的其他规划要求。
四、建筑单体方案的设计要求：
1、规划建筑标准：按照xx市当地中高偏上档次标准。
2、功能分区：
①、1至4层商务服务和共享大堂，在满足规划退红线的前提下，1至4层尽可能多的占用基地面积，以满足大堂及大进深的需要。其他功能及面积分配如下：
a、1至4层建筑面积占规划总面积的15%至20%。
b、入口及共享大堂：可根据首层面积的比例关系和交通组织合理占用首层面积。大堂高度可考虑2至3层通高，以表现大堂气势。
c、餐饮：结合该楼的使用性质，适当配置中餐、小型西餐中小餐厅及包间。中西餐加工间及储藏间等。其面积应控制在1至1.5层范围内。
d、会议厅：结合该楼使用性质，适当配置大、中、小会议厅及相应的接待场地。其规模应控制在300人、200人及100人范围内。大型会议厅应考虑娱乐的综合功能。其会议厅配置应以小会议厅为主，中等会议厅为辅，大型会议厅只考虑一个。
e、1至4层其它公共配套：按功能要求，配置符合设计及消防规范的公共服务设施。
f、由于上部功能的不同要求首层大厅及竖向交通组织应考虑人流主入口及电梯的分流。
②、5至18层为办公区。以交通核为中心的环型办公区域应考虑朝向及视线不同，分割为不同大小的办公单位。应考虑到使用者对办公场地自由组合的要求。除规范规定必须的公共配套设施外，还应在办公区适当考虑公共空间做为洽谈及休息的场地。办公区面积应控制在规划总面积的50%。其标准层面积及办公单位的面积应根据标准层的布局合理分配。
③、19层至顶层为商务公寓区。其主要功能是满足中外驻青高级管理人员住宿、办公、接待的场所。除享受公共服务设施外，并拥有相对稳定的私家生活场所。为此，其户型的布局在不违背平面基本框架的情况下能灵活多变、自由分割户形大小搭配，以满足不同客户对面积的不同要求。
a、公寓区面积占规划总面积的30%至35%。
b、户室比按公寓区总面积的比例为：三室二厅二卫20%、二室一厅一卫30%、一室一厅一卫50%。
c、户型面积控制范围：三室二厅二卫建筑面积130至150平方米，二室一厅一卫建筑面积80至100平方米，一室一厅一卫建筑面积60至80平方米。
d、公寓区公共配套及户室内配套：公寓区除保留交通核内必须的设施外，还应考虑适当的公共空间，以做为本楼层及相关楼层接待及洽商之用。户内在保证必须的公寓分区功能外对于厨房的配置应灵活，尤其小户型的厨房不一定做为专用厨房，可确定位置，预留管道。根据客户需要进行装修。
e、公寓户型的布局：由于考虑到该楼面宽不大，公寓的户型布局受临窗面的限制。为此，户型的布局可考虑复式做法，或者将层高加大在内部搭建，形成较为封闭的内部分割空间。
④、其它内部功能空间的组合：在满足主要功能分区后还有一些功能转换和专用功能必须满足时产生的交叉功能。在这些交叉功能的处理时要上下兼顾互为备用。这些交叉功能主要有：地下一层与首层的结合，办公区与公寓区的结合，公寓区与顶层之间的结合，地下车库与楼体地下室的
结合。
3、满足写字楼、商务公寓标准的公共配套设施及消防规范要求。
4、建筑造型及立面处理的一般建议：因该项目位置特殊，在建筑造型及立面处理上要考虑总医院沿线景观。建筑体量要考虑与市府大楼和xx大厦之间的关系。同时，要兼顾海滨城市的整体景观要求。外立面处理要简洁、大气、有现代感，充分展示本大厦朴实、大方、独立的个性。
五、总体规划及单体方案设计深度要求：
1、满足xx市规划局批复的《建设项目选址意见书》要求。
2、满足建设方对项目所有功能及配套的要求。
3、充分发挥设计者对项目周边环境及单体建筑的理解。运用各种手段最大限度的展示总体的平面关系及内部空间关系。充分表现该建筑的立体效果和周边的协调关系。
4、满足xx市规划及专家评审深度要求。
①、总平面规划方案(道路交通组织、环境配套组织)。
②、立面效果透视(多角度及夜景透视)。
③、各功能区标准平面(地下车库、1至4层服务区、办公区、公寓区等)。
④、其他需要表现的图纸
5、满足方案条件及设计者构思的总体及分项说明。
6、装订成册的各种彩色表现图和说明书(a3)。
7、用于展示和讲解的规划设计方案展板。
8、可用于讲解和存档的规划设计方案电子文件(如多媒体演示)。
六、说明：
1、应该考虑异地项目的特殊性，必须满足当地规划部门及其他政府职能部门对方案的深度、图幅、表现手段等的特殊要求。
2、在方案设计过程中,甲方要求不定期的对中间过程进行交流和答疑,请设计单位自行掌握。
3、其它未提要求的部分，请按该建筑物性质和标准配置。在符合规划要求的前提下，可充分考虑当地的传统文化和生活习惯。
4、附件：
①、用地红线图(1:500)
②、地形图(1:500)
③、《建设项目选址意见书》及附图
④、xx市规划局《城市设计、详细规划和建筑规划设计方案专家评审试行办法》
xx-xx有限公司发展规划部
年月日
建筑规划设计委托书详细内容条款
一、项目简介
1、地块基本特征概述：
规模尺寸：占地176.3亩，北临海曲东路，东距临沂路约一百米，南距迎宾路约米，西临风景秀丽的沙墩河公园，地块大致呈现规则型四方形;
区位：地块位于临沂路与沙墩河公园之间，就日照市新市区局部区域现状而言，属于新市区的偏西地带，就大城区范围而言，属于中心区，具突出的区位价值;
环境：位于新市区临沂路与沙墩河公园之间的本案，居住环境自然十分理想，随着周边多个现代住宅小区的陆续建成，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升;
交通：地处新市区海曲东路与临沂路两大城市主干道大的交界点，路况很好，交通出行十分便利，地块周边开通的公交线路较多，而且运作较规范，该小区地理优越。
生活配套：地块处于新市区的偏西地带，周边的生活配套较为完善。
2、开发意向：
小区的方案设计理念为：以人为本，以业为荣，人无我有，人有我优
小区的方案设计宗旨为：一流的外观，一流的内涵，一流的生活设施、一流的物业管理
小区的设计主题为：人文、境界、舒适、安全
二、规划设计依据
1、日照市规划建设委员会日建规字[20xx]21号文，主要指标要求：容积率：1.8,绿化率:35%,建筑密度：
2、本委托书。
三、总体规划构想
小区拟建成品质高雅的中高档花园住宅，拟建有大众活动场所、旱冰场、网球场、体育健身等基础设施，拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园、商业网点等服务设施，冬季供暖，小区绿化率达到国家规定的要求，让人感到是生活在绿色的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。
根据所取得地块的历史背景，地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象。在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划，增加模仿难度，突出唯一性，使人一见即想入住，激发人们购房的欲望
1、规划布局基本原则
(1)与城市规划体系合理衔接;
(2)在保证较低成本的情况下将规划做得较好;
(3)分期分组团开发策略，本项目一次规划设计，分多期实施，每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售;
(4)尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素;
(5)将合理组织景观视线通廊，设置重要景观节点;
(6)注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计;
(7)注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一;
(8)在平面布置方面注意避开市场的常规思维，在实用和充分利用的前提下出奇、出新。
(9)以小高层住宅为主，错落有致。所有建筑都应成为亮点，主要建筑要突出标志性
2、建筑风格构想
(1)以现代风格为主，线条流畅，富有诗意和个性;
(2)小高层、高层建筑可采用一些的风格元素。
3、建筑外立面设计
外立面应以为设计理念，体现本项目的主题。重视第五立面(屋顶)的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性，强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流，外墙色调要求：与小区环境相协调，考虑有色塑钢窗，并带有隐形纱窗，阳台可采用异形(分观赏和休闲用)，外观造型别致美观，阳台尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加卖点。
4、单体设计
(1)多层单体楼盘建议设计成板式，局部呈错齿状。少部分多层单体(如组团衔接处/对接处)让组团景观自然延伸进来，以弱化与组团联系不够紧密的感觉,但须注意的是:在与参与性、互动性景观衔接处，景观过渡不可太浓厚，不要产生视觉阻断性;
(2)小高层、高层单体楼型建议点式与板式相结合。使组团景观的连续性增强，同时弱化人行走时建筑过密的压抑感，进一步提高整体均好性，同时可考虑部分架空层作室外半封闭娱乐、活动空间及设备设施房之用;
(3)小高层、高层的单体可设计成一梯两户、三户、四户，最高层为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点;
(4)海曲东路车流量大，沿海曲东路一侧的住宅要采取有效降噪措施。
5、朝向：绝大多数要求与海曲东路平行，但可有适当的偏角(10度以内)，须注意日照市常年风向与建筑朝向的关系。
6、关于会所、建筑单体、楼型设计，于此只建议要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。
7、商业物业设计细则及建筑风格提示
(1)建筑风格必须与小区的整体风格相吻合，但因其使用功能的不同，建议其层高在米左右，以便适应经营范围的变化;
(2)商铺开间设计在米，进深米，海曲东路的商铺进深可较大，沿沙墩河公园的商铺进深稍小，小区内商业进深最小;
如何撰写一份牛X的商业计划书？！
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如果一定要标准答案...
那么...
参考方法...
用心撰写...
在撰写之前，你需要清楚你正在做什么，将要达到什么目的，整个项目是如何运作的，以及这个商业计划书是用来做什么的……搞清楚了这些的问题，我们再来探讨商业计划书。
如果你的创业计划书是项目启动之初，为了“计划整个创业过程，那么计划书中的数据一定要绝对真实的，各种条条款款也要认真想清楚。如果你的创业计划书是为了参加校园创业大赛或者融资，那么计划书的重点需要放在理念的传播、数据的“优化处理、团队的“包装处理。
一、企业（项目）概况
向（评委、投资人）简要的描述下企业的基本情况，如成立时间、项目运营情况、主要的产品、有哪些技术、特点等。
二、发展规划
告诉（评委、投资人）该项目的发展目标、理念、宗旨、使命、愿景等，以及未来5年的发展规划和策略，这是一个极好的吹牛机会，如果能“感染到（评委、投资人）那就最好不过了，因为一切都还未发生，讲的美好一点又有什么不好的呢？
三、团队介绍
向（评委、投资人）推销你和你团队的伙伴们，让他们对你的团队有一个基础的认识，最好能带有照片，对成员的描述请用“感情一点。在不能面对面交谈的情况下，文字是最能感染人的工具。
四、产品介绍
该处又增加了一个吹牛的地方，请图文搭配着进行撰写，尽量真实“的描述产品、夸大“的讲解产品的功效。大家要知道，（评委、投资人）在接触项目之前，对产品的感官全部都来自计划书中的描述，第一印象非常重要，所以此时隐瞒“一些不利的信息也是非常有重要的
五、市场评估
那么重点来了，牛也吹了一半了。在这里，你需要向（评委、投资人）阐述该项目所在的市场的一个基本情况，告诉他们这个市场的容量有多大（蛋糕有多大）、竞争对手的情况（分蛋糕的人多不多、强不强）、团队的优势（决定了你能分到多少蛋糕）、团队的劣势（没有劣势还融资作甚？）、团队的机会（虽然有劣势，但是只要有钱钱，机会就很大）。
那么重点来了
前面的文字必须充分吊起他们的胃口
让他们对你的项目感兴趣，
下面的文字才有意义。
请认真阐述你的营销计划，
因为读者想要知道你准备如何将理想变成现实，
创造大家都非常喜欢的RMB。
六、营销策略
1、市场拓展。请告诉你的（评委、投资人），你是通过什么样的方式获取你的意向客户的，线上的竞价、软文、网盟、网站广告、社群营销、优惠券推广、返利推广等，线下的DM单、营销活动、会议等，讲述一下基本的操作模式，以及预期的效果。
2、产品销售。如果项目是以销售产品为主，那么就需要简要的描述产品的定价策略、同类产品定价优势、客户消费水平等。
策划书的写法广告位招租商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
一、商业策划书格式，商业策划书的写法
那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能“击中目标”，风险企业家应做到以下几点：
1、关注产品
在商业策划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段它的独特性怎样企业分销产品的方法是什么谁会使用企业的产品，为什么产品的生产成本是多少，售价是多少企业发展新的现代化产品的计划是什么把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”
2、敢于竞争
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁他们的产品是如何工作的竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点竞争对手所采用的营销策略是什么要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3、了解市场
商业策划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业策划书中还应简述一下企业的销售战略：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员企业是使用转卖商、分销商还是特许商企业将提供何种类型的销售培训此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4、表明行动的方针
企业的行动计划应该是无解可击的。商业计划书中应该明确下列问题：企业如何把产品推向市场如何设计生产线，如何组装产品企业生产需要哪些原料企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源生产和设备的成本是多少企业是买设备还是租设备解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5、展示你的管理队伍
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6、出色的计划摘要
商业策划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。它会风险投资家有这样的印象：“这个公司将会成为行业中的巨人，我已等不及要去读计划的其余部分了。”
二、商业策划书的内容
1、计划摘要
计划摘要列在商业策划书的最前面，它是浓缩了的商业计划书的精华。计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。
计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；管理者及其组织；财务计划；资金需求状况等。
在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的商业计划书。最后，还要介绍一下风险企业家自己的背景、经历、经验和特长等。企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。
在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：(1)企业所处的行业，企业经营的性质和范围；(2)企业主要产品的内容；(3)企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求；(4)企业的合伙人、投资人是谁；(5)企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。
摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。如果企业家了解他所做的事情，摘要仅需2页纸就足够了。如果企业家不了解自己正在做什么，摘要就可能要写20页纸以上。因此，有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”
2、产品(服务)介绍
在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品(服务)能否帮助顾客节约开支，增加收入。因此，产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。通常，产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利。
在产品(服务)介绍部分，企业家要对产品(服务)作出详细的说明，说明要准确，也要通俗易懂，使不是专业人员的投资者也能明白。一般的，产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。一般地，产品介绍必须要回答以下问题：
（1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处
（2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品
（3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议