Abstract:Feasibilitystudyonrealestateprojectisnotonlyanimportantworkforrealestateenterprisesintheinvestmentdecision-makingstage,butalsothescientificmethodofrealestateconstructionprojectobtainingthebesteconomiceffectwithminimumcost.Thefeasibilitystudyonrealestateprojecthasimportantrealisticsignificanceforrealestateenterprises.
关键词：房地产项目；可行性研究；现实意义
Keywords:realestateproject；feasibilitystudy；realisticsignificance
中图分类号：TU-05文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地产项目中应用的必要性
1.1房地产项目可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
1.2房地产项目可行性研究的步骤
1.2.1组织准备进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
1.2.2现场调查与资料收集现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
1.2.3开发方案的设计、评价和选择这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
1.2.4详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
1.2.5编写研究报告书可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
1.3房地产项目可行性研究和内容
1.3.1项目概况项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
1.3.2市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
1.3.3规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
1.3.4开发进度安排对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
1.3.5项目投资估算项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
1.3.6资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
1.3.7财务评价财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
1.3.8风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
1.3.9国民经济评价国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
1.3.10结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
关键词：项目管理不确定性评价
1、在所有的拟建项目中进行最优化，从而得到可行的方案
在拟建项目的评估中，要制定多个拟实施方案，运用最优化原理对各个方案进行优化设计，然后通过对各个方案进行可行性分析研究，计算出一系列财务指标，最后依据计算出的指标对各个方案进行对比分析，找出最终选定的实施方案，所以项目的投资决策所选择的实施方案必须是最优方案，是利润最大化方案，也是资金利用效率最高的方案。保证评估所用指标的来源一致，相互可比。对拟建项目进行评价，分析其是否可行，其关键在于通过预测方案未来的财务数据，计算方案相关的重点指标，将计算出的指标数值与类似项目或行业指标进行对比，从而确定项目方案是否可行，投资决策是否正确。但是，评估时所选的计算基数不尽相同，应用条件也不完全一致。所以，此时务必保证指标的一致性、可比性。若遇到不一致时要根据其应用条件进行调整，只有这样才能保证所得出的方案为最优方案，才能保证投资决策和财务评价的正确性。
2、不确定因素
市场的变化是瞬息万变的，项目投资的收益，与项目投资的风险，是共同存在的，在项目进行投资之前，对即将投资的项目，进行合理科学的评价，是项目投资是否能成功的重要前提。在评价体系中，项目的财务评价，又占有核心的位置，有的投资者对项目财务评价不够重视，或者虽然重视了，但是不够合理，这些都会导致投资的盲目性，进而失败。更进一步说，还会造成投资者与社会资源的较大损失，这些都体现了项目投资之前，财务评价的重要性。合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上，衡量、评价、规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作，进而帮助我们减少风险，防范风险。
项目财务评价中的不确定性因素主要包括技术因素、资金结构因素、利率汇率因素、物价变动因素、生产能力因素、宏观政策因素、建设期因素等，合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上，衡量、评价、规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作，是广大项目投资者面临的重要而极具现实意义的问题。建设项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的。项目投资的财务评价结论，是项目决策的重要依据，广大的项目投资者，需要科学的财务评价理论、财务评价方法体系的指导。进行财务评价的过程中，可以将一些备选方案进行排序，排序的标准，可以按照风险的大小来进行，可以在各个备选方案中，选出经济效益最大，并且风险最小的方案作为最终的投资方案，以此来衡量项目风险的大小以及项目针对特定的项目，如何规避财务风险的问题。在评价体系中，项目的财务评价，又占有核心的位置，有的投资者对项目财务评价不够重视，或者虽然重视了，但是不够合理，这些都会导致投资的盲目性，进而失败。更进一步说，还会造成投资者与社会资源的较大损失，这些都体现了项目投资之前，财务评价的重要性。合理科学的财务评价可以帮助投资者分析投资项目能否获利，并且在此基础上规避项目投资带来的财务风险，如何对项目进行评价更科学、更合理，如何开展项目的财务评价以及财务风险的规避工作。
敏感性分析，是我们在项目的财务评价过程中，经常使用的方法，有时我们也把它称为不确定性分析方法，在项目建设过程中，不确定性因素主要包括技术因素、资金结构因素、利率汇率因素、物价变动因素、生产能力因素、宏观政策因素、建设期因素等，当这些因素发生变化的时候，也会或多或少的影响着项目的经济效益，项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的，并且这些相关方面的评价，是项目财务评价的重要的先行条件，如果离开了这些相关方面的讨论，项目的财务评价，变成了只追求短期利润的不切实际的行为。项目的债权人、项目的债务人、项目的受益人以及项目的管理者等。这些群体同投资者一样，也在关心着项目的获利能力、项目的风险大小、项目的风险承受能力等等。财务评价指标理论与方法形成的科学评价体系，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，进而在投资决策的过程中，减少失误。提前对项目进行财务预测与评价，可以使项目的投资者，在项目的筹资过程中，合理选择筹资方案，合理使用资金，项目投资者可以有效的规划资金、利用资金。项目的债权人、项目的债务人、项目的受益人以及项目的管理者等，在投资决策的过程中，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，起到辅助决策的作用，我们可以利用敏感性分析的方法，达到分析风险进而规避风险的目的。
3、结论
以项目财务评价的基本理论和方法并且结合项目的实际情况，在投资决策的过程中，可以从财务的视角下，评价项目是否可行、或以多少以及风险大小。在对项目进行财务评价的同时，以净现值率、净现值、内部收益率等动态评价指标作为主要的决策依据，以静态投资利润率、静态投资回收期作为次要的辅助决策依据的评价方法。提前对项目进行财务预测与评价，可以使项目的投资者，在项目的筹资过程中，合理选择筹资方案，合理使用资金，项目投资者可以有效的规划资金、利用资金。能够给投资者以及其他的相关利益群体，用可以量化、可视化的方式，对项目的投资有一个清晰的认识，起到辅助决策的作用。建设项目财务评价为主线，同时还评价了项目的建设方案、项目的建设进度等方面，他们与项目的财务评价是互相影响、互相联系的。
参考文献
[1]贾小燕.对应用投资项目财务评价指标的探讨[J].中国工程咨询，2006（9）：
[关键词]投资决策造价控制
一、建设项目投资决策的含义
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较选择及作出判断和决定的过程。
项目投资决策是投资行动的准则，正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。项目投资决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。正确决策是设计的依据，是合理确定与控制工程造价的前提。
二、决策阶段工程造价的重要性
(1)项目决策的正确性是工程造价合理性的前提
项目决策正确，意味着对项目建设作出科学的决断，以及在建设的前提下，优选出最佳投资行动方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估计和计算工程造价，并且在实施最优投资方案过程中，有效地控制工程造价。项目决策失误，对不该建设的项目进行投资建设，或项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。因此，要达到工程造价的合理性，事先就要项目决策的正确性，避免决策失误。
(2)项目决策的内容是决定工程造价的基础
工程造价的控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。
无论从造价管理系统环节看，还是从投资利用、投资控制方面看，决策阶段的工程造价不但必要而且很重要，只能加强，不能削弱。
三、决策阶段工程造价管理的主要内容
(1)建设项目合理建设规模的确定
建设项目合理建设规模的确定，就是要合理选择拟建项目的生产规模，生产规模小，其成本高，经济效益低；生产规模大，可能供大于求，造成产品积压，经济效益低。只有合理确定建设项目的规模，才能保证工程投资的合理性，保证拟建项目建设的可行性。
(2)建设标准水平的确定
建设标准能否起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平订得是否合理。标准订得太高，会脱离实际情况和财力、物力的承受能力，增加造价，浪费投资；建设标准订得过低，将会妨碍技术进步，影响国民经济的发展和人民生活的改善。
(3)建设地区及地点的合理选择
建设地区地点的选择合理与否，在很大程度上决定着拟建设项目的命运，影响着项目投资的高低，建设工期的长短，建设质量的好坏，还影响到项目建成后的经营状况。
(4)拟建项目设计方案的确定
拟建项目设计方案包括工艺流程的选择与主要设备的选用。工艺流程在必须确保产品符合国家要求的同时，力求技术先进、经济合理，最大限度提高劳动生产率和设备利用率，最大限度地保护环境卫生、生态平衡，节约基建投资和降低生产成本，以谋求最大的经济和社会效益。
(5)投资估算和资金筹措
投资估算包括项目投资总额、资金筹措和投资使用计划。准确全面地估算建设项目的工程造价，是项目投资决策阶段造价管理的重要任务。
四、决策阶段有效控制工程造价的方法及措施
（一）建立科学决策体系及合理确定投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算是项目经济评价的基础，其准确程度将直接影响建设项目的经济效果，是决定项目是否建设、银行是否贷款的依据。只有合理确定投资估算，才能真正做到宏观控制，而合理确定投资估算的前提是项目决策的科学化和合理的投资估算指标。决策科学化关键在于科学的决策体系和决策责任制。因此建立科学的决策体系，明确决策责任制、编制高质量的估算指标，是合理确定投资估算的关键。
（二）重视建设项目的经济评价
建设项目经济评价，主要指在建设项目决策阶段的可行性研究与评估中，采用现代经济分析方法，对拟建项目计算期（建设期和生产运营期）内投入产出的诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，比较、选择最优方案的过程。经济评价是项目可行性研究和评估的核心内容，其目的是在允许条件下，使投资项目获得最佳经济效益。
建设项目经济评价要做到以下几点：
(1)动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。
评价方法要反映未来时期的变动情况，考虑资金的时间因素，进行动态的价值判断。
(2)定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主
经济评价的根本要求，是对项目建设和生产过程中的经济活动通过效益计算，给出明确的数量概念，进行价值判断。应该强调,凡可量化的经济要素都应作出量的表述,也就是说,一切工艺技术方案、工程方案、环境方案的优劣，都应尽可能通过计算指标将隐含的经济价值揭示出来。
(3)预测分析与统计分析相结合，以预测分析为主
进行项目经济评价，既要以现有状况水平为基础，又要做有根据的预测。进行国民经济评价对资金流入流出时间、数额进行常规预测的同时，还应对某些不确定性因素和风险性作出估算，包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析。
(4)宏观效益分析与微观效益分析相结合，以宏观效益分析为主
项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。当企业的财务评价可行，而国民经济评价不可行时，应以国民经济评价的结论为主。
(5)全过程效益分析与建设期效益分析相结合，以全过程效益分析为主
经济评价是看项目整个计算期，包括建设阶段和生产经营阶段全过程经济效益的大小。不仅要看建设投资多少、工期长短、造价高低，而且对项目投产后的经济效益也要重视。
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
8.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.
2用途编辑
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
关键词：地源热泵，全生命周期成本，约当年均成本，敏感性分析
1引言
地源热泵是一种利用浅层土壤中的能量进行采暖制冷的空调技术。浅层地温能，通常是指地表以下一定深度范围内（一般为小于400m埋深）的低温热资源，它的热源主要来自太阳能。它利用地下土壤常年温度相对稳定（约16℃～18℃），巨大的蓄热蓄冷的能力，通过埋入土壤中的地埋管换热器与所需能源的建筑物进行热交换。冬季将土壤中的热量取出对建筑物供暖，夏季则将建筑物内的热量排放至地下对建筑物进行降温，在一个年度里实现土壤热平衡。
常见的3种形式分别为地下水源热泵，地表水源热泵和土壤源热泵。土壤源热泵为闭式循环系统，不需开采地下水，所以不会对地表土壤和地下水造成任何污染，而且，地下水和地表水源热泵受到自然地理条件的限制，有一定的局限性。所以，土壤源热泵是目前发展最为成熟，性能最为可靠的地源热泵系统。另外，土壤源热泵根据地下埋管热交换器不同的敷设方式，主要分为水平埋管与垂直埋管两种形式。由于垂直埋管占用的土地面积较少，所以这一埋管方式在我国得到最多的应用。本文在此仅分析垂直地埋管热泵系统，下文中简称地源热泵。
2经济评价方法及参数
地源热泵一机多用，可满足制冷和采暖需要，同时它使用电力，工作工程中无污染排放，不直接向周围大气环境排热，没有热岛效应。同时，地源热泵利用地表浅层地能，其温度一年四季相对稳定，冬季比环境空气温度高，夏季比环境空气温度低，这种温度特性使得地源热泵比传统空调系统运行效率要高而且使热泵机组运行更可靠和稳定。目前地源热泵在许多国家已经得到普遍的应用，在我国一些经济发达城市已建立了地源热泵示范工程和应用，但是在中西部地区应用的较少，投资者对地源热泵的经济性还缺乏了解，所以对地源热泵进行技术经济分析以及各种方案的比较很有必要.因此，本文以西安地区某住宅项目为例结合经济性评价方法，对传统空调系统和地源热泵系统等几种投资方案进行技术经济性分析。为了对地源热泵系统进行科学合理的经济性评价，本文主要采用的经济性指标和评估方法主要有以下两点。
（1）项目生命周期成本（TTLC），年成本（EAC）。
（2）净现值（NPV），内部收益率法（IRR），投资回收期（PB）和折现回收期法（DPB）。
主要经济参数[1]
（1）全生命周期成本（TLCC）
全生命周期成本通常被用来评估2个或几个在寿命和投资上都不同的项目。计算公式如下，它考虑资本的时间价值，把生命周期N年中的现金流贴现到第1年初，并用该值等价为项目全生命周期成本。
式中，N为评价周期或者项目寿命，DR为贴现率，Cn为总成本，包含了财务成本，初投资和年运行总成本。其中，初投资指供整个系统各部分投资之和，包括有：设备购置费、安装费以及运输费用等，而年运行总成本：指系统运行能耗费用，设备折旧费用和维修费、大修费等。
（2）约当年均成本法（EquivalentAnnualCost，EAC）[2]
约当年均成本法是上面计算的总生命周期成本（TLCC）等价成一个N年期的年金，从而得到的年金金额即为约当年均成本等价年。约当年均成本法被用于项目之间的比较，特别是当项目寿命不同。
EAC=TLCCXACF
式中，n为评价周期或者项目寿命，DR为贴现率
（3）净现值（NetPresentValueNPV）[3]
净现值是指投资项目按基准收益率（ic）将各年的净现金流量折现到起点的现值代数和，计算公式为：
式中，CI为现金流入；
CO为现金流出，
ic为基准收益率，取ic=7%；
根据上述定义，NPV（ic）=0表示达到所预定的收益率标准，而不是投资项目盈亏平衡，NPV（ic）>0则表示除保证获得预订的收益以外，还可获得更高收益；而NPV（ic）0，考虑接受项目，而NPV（ic）
（4）内部收益率（InternalRateofReturnIRR）
内部收益率是使得净现值（NPV）等于零时的折现率。
（5）投资回收期法（PaybackPeriod）又称“投资返本年限法”。投资回收期是指项目运行后的收益额用来收回项目总投资所需的时间，它反映了收回初始投资的速度的快慢。由于没有考虑资金的时间价值是一种静态分析法。
式中T为投资回收期，Ct为t时期的现金流入量，Co为初始投资额。
（6）折现回收期法（DiscountPaybackPeriod）是指将项目的未来收益折算为现值，使其等于期初投资，所计算出来的回收期。它考虑了资金的时间价值。
式中，ic为基准收益率；Pt是需要计算的投资回收期
3经济性分析模型
现以西安地区住宅建筑项目为例，分别比较3种方案；方案一，城市管网集中采暖+夏季分体空调统，方案二，冷热源为锅炉+冷水机组，末端为风机盘管；方案三，地源热泵+风机盘管。通过能耗计算，初投资费用计算，来进行经济性评估。
3.1能耗计算
住宅建筑为例进行计算，其建筑面积为8000m2，按建筑面积冷热指标估算冷热负荷，见下表1。
3.2初投资
初投资包含整个系统全部投资，在项目中进行简化，以单位建筑面积造价进行各方案的比较和评估。本文基于项目经验估算各方案造价。方案一集中采暖和分体空调组成，其中西安地区新建商品房集中采暖安装费约为230元/m2。方案三能源侧的地源热泵系统由地下埋管换热器系统和机房设备构成。其中，地下埋管换热器系统中以60/m估算[4]。方案二和方案三末端系统相同为风机盘管，考虑其造价较高于分体空调。各方案初投资费用见表2。
3.3年能耗费用计算
3种方案能耗费用计算见下表3，方案一年能耗费用为27.1万元，方案二锅炉+冷水机组能耗费用为18.2万，方案三年能耗费用为14.3万元。以方案一为基础方案，方案二锅炉+冷水机组系统相比方案一节约费用约30%，方案三地源热泵系统则比方案一节约费用高达47%。值得一提的是能耗计算中采用了平均运行系数夏季60%和冬季50%来估计系统夏季和冬季运行的平均能效比，得出地源热泵系统较之传统系统能耗费用节约47%。而文献[5]中根据实际项目调研分析得出了类似结果，运行费用相对与传统空调系统而言可以节约40.30%，因此，以上估算方法偏差不大，在经济分析模型中具有一定的可靠性。
其中：
（1）以西安地区为例，采暖季为4个月，以24h计，则运行小时数为24x30x4=2880h，制冷季为3个月，以10h计，运行小时数为10x30x3=900h。
（2）计算采用西安居民阶梯电价，见表4。
西安地区集中采暖费用居民为5.8元/m2/月，共计23.2元/m2/采暖季。
（4）西安地区燃气费用为2.3元/m3。
3.4汇总
考虑后期维护费用，初投资和年总运行费用汇总，见下表5。
4计算结果和分析
根据上节进行的能耗计算，初投资和年运行费用的计算，对3个方案分别进行技术经济参数的计算，每种方案分别计算投资及年总成本和相应供暖空调方案的现金流量表，计算结果汇总如下。
4.1初投资差值和年运行成本收益
以方案一为基础方案，相比之下，方案二和方案三初投资差值分别为40万和56万，见图1。运行成本收益即相比于方案一，方案二和方案三所节省的运行费用分别为4.8万和12万元，见图2。
4.2全生命周期成本TLLC和约当年均成本EAC
由于各个方案的寿命不同，需要同时计算全生命周期成本和约当年均成本。通常，分体空调寿命期为8～10年，取10年。冷水机组和燃气锅炉，寿命期均考虑为15～25年，取20年，而地源热泵的寿命期为15～25年，地下埋管系统50年，简化和方便计算地源热泵系统寿命取20年。结果见图3图4。
由图3得出方案二的全生命周期成本最高，方案一和方案三地源热泵几乎一样。由图4得出方案三地源热泵系统的约当年均成本最低，方案一集中采暖+分体空调系统次之，方案二锅炉和冷水机组最高。尽管方案二和方案三初投资均高于方案一（图1），且方案三地源热泵初投资还远高于方案二，但是由于运行能耗成本的节省（图2）和更长的设备寿命更长，其约当年均成本均低于方案一，因此从生命周期成本和约当年均成本，地源热泵项目均为最佳选择。
4.3NPV
以基准收益率为7%考虑，方案一为基础方案，方案二锅炉+冷水机组系统较之基础方案运行费用节省收益为4.8万元/年，设备寿命周期为20年，而方案三地源热泵方案运行费用收益为11.95万元/年，设备寿命周期为20年。由此分别计算得出，方案二和方案三的NPV分别为11万元和70.7万元（图5），由此得出内部收益率IRR分别为3.1%和13%（图6），意味着锅炉+冷水机组系统的内部收益率远低于地源热泵系统。从NPV和IRR的经济性评估法得出，地源热泵项目优于传统的锅炉+冷水机组系统项目。
4.4投资回收期
如图7和图8，锅炉+冷水机组方案的投资回收期SPB和折现回收期DPB分别约为8年和14年，而地源热泵方案投资回收期SPB和折现回收期DPB分别约为5年和6年。
5地源热泵系统净现值的敏感性分析
地源热泵方案的净现值的敏感性分析主要分析了四个因素-基准收益率，初投资，年维护成本和电价的变化对方案净现值的影响。随着这个四个因素的增加，NPV值越小。由图9可以得出在同等比例变化下，初投资和基准收益率对净现值结果影响最大，年维护成本和电价对NPV的影响最小。值得一提的是，国家正在大力推行绿色建筑评价标识，其中地源热泵是其中1个重要评价指标之一。根据文献[6]，二星绿色建筑绿色补贴为45元/m2，简单计算得出地源热泵初投资差值会从56万元降至20万元，则相应的折现回收期DPB仅为2年（图10），因此，大大提高了地源热泵项目的经济性。
6结语
通过以上经济评估指标分析，可以得出地源热泵方案全生命周期成本和集中采暖+分体空调系统几乎一样，而约当年均成本均低于此方案以及锅炉+冷水机组方案。此外，较之锅炉+冷水机组方案，地源热泵项目有着较高的净现值和内部收益率，更短的投资回收期，因此地源热泵方案在西安地区有着良好的经济效益。并且，通过各因素的敏感性分析得出初投资是影响地源热泵项目经济性的最重要的影响因素。随着地源热泵技术的越来越成熟，设备成本逐渐下降，另外加上环保节能绿色建筑的推行和补贴，地源热泵将会显示出更良好的经济性效益。需要指出的是，以上分析还存在着不足之处，在计算过程中进行了简化，成本分析不够全面，例如未考虑设备折旧成本等因素，需要进一步的完善。但是，本文建立了经济分析的模型，结合具体项目实际情况，帮助投资者进行地源热泵项目决策，从而推动地源热泵项目在中西部地区的更进一步的开展。
参考文献
[1]Cato，M.S.，（2009）Greeneconomics：anintroductiontotheory，policyandpractice，Earthscan.
[2]曹等著.金融分析原理及用.械工出版社，2010.07
[3]李新国，赵军，朱强2001年地源热泵供暖空调的经济性太阳能学报2001年10月，Vol22，No4.
[4]许淑惠，邢云绯地源热泵供热空调特性及技术经济分析北京建筑工程学院学报第18卷第4期
关键词：房地产投资多目标决策层次分析法风险
一、房地产投资决策概述
房地产作为一种投资工具，其风险性受到房地产投资者越来好越普遍的关注。房地产投资者所追求目标有多个：经济效益、回收期、信誉价值、社会效益、环境效益等。房地产投资过程中有许多风险因素：土地价格、工程建设费用、投资收益及工期、投资回收期的不确定性等。这些风险因素是客观存在的，因此，房地产投资决策是风险型决策。
二、房地产多目标层次结构分析
层次分析法是决策者通过将复杂问题分解为若干层次和若干要素在各要素间简单地进行比较、判断和计算，以获得不同要素和不同待选方案的权重，从而为选择最优方案提供决策依据。
根据对风险投资因素的分析，各个备选项目的评价主要包括以下几个方面：信誉价值[F1]：拥有地段好、规模大、档次高、性能优异的房地产往往被视为无形的收益。社会效益[F2]：社会效益是指为社会发展所作出的投入与努力和它们所产生的社会效能、利益之比。环境效益[F3]：环境效益是衡量房地产投资会对周边的环境及其可持续发展能力产生的影响。经济效益[F4]：指房地产投资给投资人所带来的经济价值。投资回收期[F5]：指净收益抵偿初期投资所需要的时间。确定了这些影响项目选择的评价准则，也就构造出如图1所示的层次结构分析模型。
三、多目标的多级决策系统方法设计
（一）基本步骤
1.对构成决策问题的各种要素建立多级递进的结构模型进行层次结构分析，得到层次结构图。
2.建立决策矩阵A。假设目标函数对应M个目标：y1，y2，…ym和决策方案x1，x2，…xn。方案xi（i=1，2，…i…，n）和目标yj（j=1，2，…j…m）下的属性值为aij，则组成决策矩阵A。
3.利用Satty给出的公认属性重要性等级表（表1所示），对矩阵A中的属性进行评价，并根据相互比较重要性进行赋值。
6.方案排序。当各备选方案的各目标属性已知时，可以根据指标的大小，排出方案i的优劣。
（二）计算结果与比较
选用5个不同的方案来进行计算比较，分别为A，B，C，D，E。将信誉价值、社会效益、环境效益、经济效益和投资回收期，作为衡量最佳周期选择的属性特征，根据属性之间的重要性，列出矩阵A为：
四、结束语
在本文案例中，在面对房地产风险投资时，若有几个方案的情况下，对影响投资的几个属性或因素进行核算，并运用层次分析法对以信誉价值、社会效益、环境效益、经济效益。投资回收期5个属性构成的多目标决策系统进行计算，通过加权和法计算出备选方案综合评价排序，从而得到最优方案，为投资者在风险存在的情况下选择最优的房地产投资方案提供了决策依据。
参考文献：
[1]郭亚军.综合评价理论、方法与应用[M].北京市：科学出版社，2007.