中行推出首期人民币理财产品
据悉，该行推出的这期人民币理财产品共有3个品种，期限分别为3个月、6个月和12个月，年收益率分别为2.3%、2.5%和2.95%，起售金额为5万元人民币。
浦发行推出年第一期外汇理财产品
浦发银行本期的“汇理财―步步高美元结构性存款”分为A计划和B计划，产品投资币种为美元。据介绍，浦发银行本期的“汇理财”收益较高，A计划的平均年收益率达到2%，为同期美元存款的5倍以上；B计划的平均年收益率达3%，为同期美元存款的3倍以上。此外，浦发银行承诺，客户本金100%安全，不论到期终止或是提前终止，都会获得协议规定的收益。
基金
湘财荷银风险预算基金和富国天瑞近日同时发行
据悉，湘财荷银风险预算混合型基金，采用从荷兰银行最新引进的风险预算技术。这种技术的主要优势就是：依托荷兰银行专门开发的LIBRA软件，对投资决策的风险进行事前测算和事中、事后的控制，即把风险管理贯穿在整个投资流程中。这种在投资组合构建和调整前就锁定风险的技术方法，能够保证在不承担额外风险的前提条件下，通过风险的有效配置来战胜业绩比较基准。
富国天瑞强势地区精选基金，主要投资于强势地区(区域经济发展较快、已经形成一定产群规模且居民购买力较强)的具有较强竞争力、经营管理稳健、诚信、业绩优良的上市公司的股票。投资者可到农业银行、交通银行和海通、申银万国、国泰君安、华夏、联合、东方、广发、银河、长城、财富、齐鲁、平安、民生证券等代销机构网点及富国基金直销中心购买。
保险
交通意外险投保更加方便
中国人寿推出的这款交通安达保险卡类似手机充值卡，设有卡号、密码，客户购卡后可通过该公司24小时开通的网上、电话、短信等3种方式进行投保，保险生效日还可在规定的期限内自由选定。据介绍，该安达保险卡有A型和B型两种，A型卡面值20元，保险期为10天，总计保险金额82万元，适合于短期出行者；B型卡面值100元，保险期为1年，总计保险金额98万元，而且包括了特设春节、“五・一”和“十・一”黄金周自驾车保险保障8万元。
太平保险推出房东综合保险
房东的这部分财产的风险如何规避？对此，太平保险推出了“房东综合保险”。它不仅提供自然灾害、意外事故、入室盗窃等风险保障，还承担因上述原因导致不能继续出租而带来的租金收入损失。只要在规定期限内向保险公司提供损失清单、原始发票以及小区物业开具的证明，经过现场查勘确实在保障范围之内，就可以获得理赔。
信托
日前，《金融理财》记者从包括中融信托在内的多家信托公司获悉，高级房地产信托经理已成为信托公司招聘中最亟需扩充的力量，特别是那些有房地产行业项目投融资操作经验和渠道资源的地产私募基金团队。
有意思的是，自银监会去年11月12日下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称通知)后，房地产信托井喷式的增长态势急速回落，其业务规模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地产信托业务。
对于信托公司在2011年房地产信托业务由于政策严控而不被看好的背景下，仍在大量储备房地产信托人才，某信托公司高层坦言，监管层叫停的只是不合规的房地产信托业务，虽然该业务暂时出现萎缩，但他们并不会放弃房地产信托业务。
上述信托公司高层解释，房地产信托业务对信托公司而言已经是主要的利润来源，甚至是部分信托公司的业务支柱，监管部门也只是出于风险考虑，将不合格的房地产项目信托融资渠道堵死，未来也不可能实施将房地产信托业务全部叫停的举措，否则会伤及信托行业的整体发展。
综合记者采访到的多家信托公司而言，以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务仍具有较大的发展空间，而在筹备地产信托业务基金化方面，更是招兵买马、跃跃欲试。此外，摆在眼前的宏观背景更加印证了房地产信托这块“肥肉”存在的价值。
值得注意的是，2010年，银行信贷政策不断紧缩，央行年内2次加息，6次上调存款准备金率，使房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。
“2011年金融市场资金依然较为紧张，房地产开发商的资金链会更加紧张，通过信托渠道融资的需求也更加旺盛；从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管标准，还是可以继续通过信托渠道融资。”普益财富信托研究员陈朋真表示。
同时，今年政府牵头的保障性住房建设工程继续扩大，但资金缺口严重，信托公司可就此介入。虽然保障性住房信托项目收益较低，但在普通房地产信托项目受到监管的情况下，信托公司可以通过做大规模来提高收益。
信托基金化，这个一度沉寂的字眼因为房地产信托的严控而再度被业内热议，也为近期陷入低谷中的房地产信托业务指明一个新的方向。
在诺亚财富管理中心高级研究员李要深看来，基金化的房地产信托产品运用方式比较灵活，而且期限较长，能满足房地产企业未来中长期对于资金的需要，对信托公司来说管理成本会降低很多，资金募集的风险也会降低，对于投资者和房地产企业来说房地产信托基金化的出现是一个双赢局面，属于监管层鼓励的方向。
某信托公司高管则指出，基金化房地产信托属于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手续费，信托公司会尽力创造超额收益，“至于客户买不买账，这类信托规模是否做大做好，还有待接受考验”。
关键词：养老基金；信托运营；法律监管
一、养老基金运营状况及其存在的问题
养老保险制度实质上就是围绕养老资金的筹集、管理、运营、支付和监督来设计的，因此，选择养老金作为养老保障制度的基础概念和养老保障制度理论体系的基础范畴更能直观地体现养老保障制度的这一特性。养老基金是法定部门或组织根据法律规定的条件、对象、标准、方式和程序筹集、管理运营和使用的专门用于社会成员养老的专门资金形态。它是养老保险和金融体系相结合的产物。随着经济的发展，养老保险制度得到了不断的完善，特别是颁布了一系列养老基金法规和规章、完善了养老基金管理体制和提高养老基金统筹层次并扩大覆盖面、企业年金制度得到初步发展、养老金待遇的给付方式实现社会化。但依然存在许多制约养老基金正常运营的相关问题，导致了养老基金收支形势严峻，财政压力日益增大，不同地区养老金支付能力不平衡问题严重，人口老龄化速度加快，养老金负担增长迅猛。主要问题如下（1）地方政府和相关部门挪用养老基金的问题突出——“上海社保基金案”引起人们对养老基金监管问题的反思与重视；（2）养老基金投资渠道狭窄，保值增值没有可靠保障。投资国债很难达到增值的目的，且受通货膨胀的影响容易出现贬值导致支付能力进一步下降；（3）养老基金通过投资运营保值增值，来补充和改善基金的支付现状是通行的做法。但中国养老基金的投资渠道过分单一且缺乏对养老基金运营的规范监管，养老基金运营过程中被人为操作的现象较为严重，导致养老基金的运行效率低下。
二、中国养老基金运营监管制度的缺陷
1.管理体制存在缺陷。目前中国养老基金的监管制度过分偏重行政监管。尽管有关社会保险的法规都是以市场经济体制为设计背景和逻辑基础的，但由于路径依赖和制度惯性的原因，这些规定中存在明显计划体制烙印——在养老基金监管体制的安排上过度的注重行政监管。过分的行政监管容易引发行政监管权力的寻租，造成养老基金挪用、挤占、浪费现象严重。因为在行政监管过程中，同样存在由于有限理性、属性、垄断性等原因导致政府失灵，从而可能导致出现行政监管低效率、无效率甚至负效率。同样，过分的注重行政监管容易忽略甚至抑制其他监管资源的开发和利用。
2.专门监督机制欠缺。相关的法规中缺乏这方面的规定。专门的监督制度安排不仅可以给利益相关方提供一个交流与沟通的机会，达到更好的协调彼此立场与想法的目的，从而使养老基金得到更好的管理和运行；而且可以大大提高养老基金投资运营的监管效率。因为，从根本上讲，养老基金首先是参保职工的钱，是用于社会保险对象的专项资金，其实质所有权属于广大参保者。其基本功能是保障广大退休人员的物质生活，同时养老基金还关涉到企业的切身利益。因此，理应设置专门的组织平台，让政府有关部门及其他利益相关者参与到养老基金管理和监督中去。没有谁比直接利害关系人更关心养老基金的征缴、支付、管理、运营及保值增值。专门监督机制的缺失严重影响基金的监管效率。
3.信息化建设滞后，信息披露制度不健全，监管效率不高。信息化技术建设的滞后，致使社保、税务、财政和社会中介机构不能实现信息共享，不能进行有效监管。养老基金的管理者不能定期披露养老基金的管理运营信息，不能保障受益人及其他利益相关者的知情权，因此就没有渠道对养老基金运营进行监督。信息披露制度不健全，对基金管理基本上没有监督，财务上内控薄弱，也是导致养老基金被挤占挪用的诱因之一。
三、养老基金信托运营法律监管制度的完善
伴随着中国社会主义市场经济的发展和中国养老基金的信托投资运营的入市，构建养老基金信托投资运营的安全监管制度已成为必然要求。笔者认为主要从以下几个方面来完善养老基金信托运营法律监管制度：
1.监管体制和模式的选择。借鉴外国经验，中国应建立以养老保险基金投资管理机构内部监管为核心、社会中介机构监管和国家监管为补充的三位一体的养老保险基金监管体系，以建立一个多权分离、各司其职、互相监督的监管制度。养老基金信托投资管理机构设置具有纪律检查、行政监察和内部控制功能的独立经济实体，建立行政管理监督、经营管理和经营决策监督、会计监督、内部审计监督等制度，以会计事务所、律师事务所、投保单位为主体的社会中介监督组织，对养老保险基金信托投资管理机构基金运营管理、经营状况、财务成果和现金流量情况，基金周转和调剂等进行综合评价。国家行政和经济主管部门，如财政部门、审计部
门、证券业监督管理委员会、保险业监督管理委员会和银行业监督管理委员会等对养老基金的信托投资运营情况，以及国家法律法规的落实情况进行监管，确保养老基金的安全性和增值性要求。
对于养老基金的监管模式，笔者认为，应该结合资本市场的发展情况和相关法律法规建设的总体情况。因此，在现阶段对养老基金信托运营的监管应该采用“数量限制”规则，这样更符合中国资本证券市场的实际和养老基金特殊的安全性和效益性的要求。但在此基础上，随着中国证券市场法律法规的不断健全和完善，和“人口老龄化”趋势引起的养老保险压力对养老基金资产保值增值的特殊要求，我们应该逐渐引入英美的“审慎人”规则，来克服和弥补“数量限制”规则的缺陷。
2.建立严格养老基金管理机构的市场准入和退出制度。由于养老基金对安全性的特殊要求，世界上各国基金管理者的选择都很严格。对基金管理者的最低资本金，经营信誉和经营业绩都有严格的规定，其目标是允许最好的申请者进入，限制未来的风险和成本。首先，养老基金信托管理机构必须达到法定的最低注册资本金的要求，并且是实收资本；其次，要有完善的法人治理结构，鉴于养老基金的特殊性，在公司治理方面必须有更高的要求，在董事会成员中必须配备一定比例的独立董事；最后，其专业管理人员必须具备一定的任职资格条件，如中国证监会颁发的从业资格证书，并且主要的投资管理人员必须是专职的、在业内具备良好的业绩和声誉。只有符合这些条件、通过公开招标的基金管理公司才具有经营养老基金的资格。
在一定的限制准入的基础上，为了确保养老基金运营的安全，提高养老基金信托运营管理公司的积极性，使养老基金获取更高的投资收益率，相应的必须建立养老基金管理人的退出制度。政府监管机构应当负责对基金管理机构的资格予以认定和注册，定期或不定期地对其投资运营、内部风险控制等情况给予监督，对违规违法或不符合准入条件的基金管理公司，要视其情节轻重实行惩罚和注销其养老基金的管理资格。
3.建立完善的信息披露制度。信息披露制度是一种运用越来越广泛的养老基金投资监管制度。对于整个养老基金投资监管体制来说，信息披露要求是监管的最基本组成部分。“垄断理论从市场的角度出发，认为信托投资公司是其经营财物等重要信息的垄断提供者。在没有管制的信息披露市场中，信托投资公司作为信息的垄断提供者，不仅限制信息的产出，而且可以以垄断价格出售信息，让利益相关者都去购买同一信息，这将导致社会资源的浪费，而强制性披露则可以大大降低投资者等利益相关者成本。”信息披露的目的是将养老基金管理公司置于社会公众和监管机构的双重监督之下，防止基金管理违法、违规操作，损害基金所有人和受益人的利益。因此，必须健全相关的法律法规，要求养老基金管理公司定期或不定期向社会公众和养老基金的受益人公布相关信息，并且信息披露义务人报告、公告的信息必须真实、准确、完整，不得有虚假的记载、误导性陈述或重大遗漏。
4.建立养老基金收益担保和保险制度。大多数引入职业养老金计划的国家和地区对养老基金的投资收益都进行某种程度的担保。其中，拉美和中欧国家通常采用相对值的形式，即达到所有养老基金投资收益的均值或某个收益基准的一定比例。例如，智利规定某个基金的投资收益必须高于全部基金平均收益的50%，阿根廷规定的比例为70%；而另外一些国家规定，养老基金的投资收益率必须达到某个具体数额，如瑞士规定养老基金的名义投资收益率必须高于4%，乌拉圭规定实际投资收益率必须高于2%。作为保证，各国养老基金或出资成立中央担保基金，或自行提取一定比例作储备，或由基金管理公司的自由资本作支撑。当储备不足时，国家财政予以支持。养老基金管理公司也有可能存在破产和清偿的风险。因此，为了最大限度地化解养老基金可能面临的这些风险，一些国家和地区，规定了养老基金保险制度，明确要求各养老基金管理公司必须向养老基金保险公司缴纳保险费，保险费水平依各基金管理公司的风险等级而定。这样养老基金在实际运营中遇到投资风险造成损失时，可以通过养老基金保险公司获得补偿。
四、结论
养老基金制度是社会保障制度的重要组成部分，也是整个社会保障制度体系最基础性和代表性的制度。完全可以说养老基金是养老保险制度的基石范畴。养老基金制度作为现代各国普遍推行的一项社会保障制度，对于保障广大退休人员的生存权，维护社会的和谐稳定与发展，具有重要的意义。养老基金制度最为重要的是养老基金的管理和运营，即养老基金的保值增值问题。我们应借鉴发达国家的经验，实现养老基金与资本市场的接轨，养老基金只有参与资本市场才能实现其保值增值的目标。采用信托的形式是养老基金进入资本市场的最佳途径。
参考文献：
[1]张新民.养老金法律制度研究[m].北京:人民出版社，200
7:68.
[2]张新民.中国社会保险基金监管法律制度研究[j].江西社会科学，2004，(2).
[3]朱小川.营业信托法律制度比较研究——以受托人的信用为中心[m].北京:法律出版社，2007:59.
关键字：国有资产管理；社会信托投资基金；分配
一、引言
国有资产，指的是国家基于自身权益依法取得，或由各种投资和投资收益形成，以及通过财政拨款、接受赠与等形成的一系列的财产权利。实施国有资产管理的目的是为了给资产的使用者或所有者创造利润或带来效益，发挥最大化的效用价值。为了搞活国有经济，我国的国有资产管理体制改革经历了让利放权、承包经营责任制和建立现代企业制度三个历史阶段，逐步确立了以股份制为核心的适应社会主义市场经济的现代企业制度。国资委的设立改变了过去由各政府主管部门多头管理国有资本的混乱格局，但从产权安排上来看，国家仍然是国有资本出资人的代表，国家委托中央和地方政府两级作为人管理国有资本，仍然是在委托链条的后端修修补补，却忽略了"全体人民"作为委托人这一关键环节，所有者缺位必然导致委托问题的产生。在实践中，竞争性领域的国有企业背负了过重的社会责任和政策性负担，削弱了该领域国有资本的盈利能力和国有企业的竞争力水平。因此，如果政府不能从竞争性领域国有资本出资人和监管人的位置上退出，政企分离的目标将很难彻底实现。
对于国有资产管理体制的改革基本有两种研究方向，一是坚持政府对国有企业的某种控制，通过具体的制度设计弱化政府权力和企业权利的冲突。但是因为政府权力具有很强的易变性，以及国有企业都具有某种垄断色彩，这必将使得国企处于权利治理失衡的状态。所以，有不少学者都认为国有资产管理体制的改革可以通过建立完善的市场机制，通过市场的力量实现以往由政府承担的对于国有企业的监管。这种做法有助于提高国有企业的市场竞争力又能够克服国有企业的内部人控制，只要制度设计合理，这完全是可能的[1]。
二、社会信托投资基金
针对国有资产的管理体制的种种问题，我们应该寻找一种新的国有资产管理模式，既能够体现发挥公有制的优势，又能够保证国有经济在竞争性领域保值增值目标。我们可以借鉴一下当达资本主义国家企业的产权形态和东欧一些国家公有制调整的一些做法，可以把竞争领域中国有企业的净资产转变为国有信托投资基金这种现代金融资本形式，使公有制与市场经济相兼容的实现形式由原来以企业为主的产业资本形式转到以信托投资基金为主的金融资本形式上来。这既有利于国有资本在竞争领域中的增殖，保证公有制经济的持续主导地位，又有利于搞好大多数国有企业。
社会信托投资基金是一种国有资产体制改革新思路，是根据我国《信托法》的基本理论而设计的竞争性领域国有资产的一种管理模式。该基金被设计为以政府为信托人，基金管理公司为受托人，而国有经济的最终所有者-"全体人民"为受益人的一种特殊的"他益基金"信托财产制度。
这种基金具有一定的特殊性。一方面，这种投资基金区别于一般的基金，具有社会性和公益性。信托财产的盈利和增值与任何个人和集团利益是无关的。另一方面，它是以自身增值为唯一目的的社会信托投资基金。市场竞争的基本规律决定了竞争性领域的公有资本必须以盈利为目标。面对市场的竞争环境，公有资本必须立足于效率的提高。社会信托投资基金将全部竞争性领域的国有股份资本划归基金所有，并且按照他益信托的原则，将全体人民设定为基金受益人。这样，政府从财产所有者及其人身份引退，政府与社会信托财产的所有权关系就割断了。社会信托投资基金没有股东，也没有股权机构，它直接由一个以受托人身份出现的理财专家组，以及由理财专家经营的基金管理公司管理。基金管理公司实行透明化运作，财产管理过程可以更多地接受公众和舆论监督，建立效益激励机制，只有适应市场，不断提高效益，才能在残酷的竞争中保持自己的优势。
从上述的特点来看，建立社会信托投资基金不是对公有制的否定，也不涉及政治体制改革和经济制度的变革，而是对国有资本运营机制的创新，是对现有国有资本运营模式下的委托链条的重塑。
三、社会信托投资基金财产的分配
通过上文我们了解到建立社会信托投资基金是国有资产管理体制改革的重要新思路。然而，对于这种以盈利为目的的公有制经济必须要体现它的公有性质，所以在这种特殊基金的分配问题上也必须遵循这一性质。社会信托投资基金财产是否要分配到每个公民的手中，以及是否全部分配，该怎样分配？资本继续留在生产与流通中增值可以产生更多利润，分还是留，需要在当前利益与长远利益的权衡中决定[2]。
笔者认为，在对待社会信托投资基金分配的问题上，需注意以下几点：
1、明确社会信托投资基金的所有权。国有资本应该是属于社会个人所有，而不是归某些私人所有。现代社会以国家为载体，因此，国有资本的产权主体不是一个人，而是由许多人组成，相当于一国范围内的全民所有。既然产权主体的主体是一个整体，那么国有资本的产权客体也是不可分割的，因而，国有资本的收益是一个完整的财产所有权，它属于全体公民，不属于任何个人。
2、我国仍处于社会主义初级阶段，社会信托投资基金尚不适合分配给每个人。我国人口庞大，依据目前我国国有资产总量，若被分摊，那么分在每个人身上数量将会十分有限，资产所发挥的效果也会大打折扣。更何况，这种分配方式不能适应我国区域、年龄的复杂现状。目前我国的各个区域的经济发展还是很不平衡的，收入和财政支出差距很大，以及每个人因为其不同的生活条件、年龄、心理等原因对资金和福利的要求也不尽相同。社会信托投资基金的收益分配必须体现公平、公正的精神，全体人民均享有同等的机会分配基金收益，个体的差异并不体现在信托投资基金中，而是将不同群体的差异通过相关的社会保障制度、税收制度和其他相关法律制度予以调节，这样才能使国有资产真正归全体人民所有。
3、合理规划社会信托投资基金的分配。首先，收益不适宜全部分配。收益的分配有利于增加人民福利，提高人民生活质量，是享受利益的结果。但同时，从整个国家以及长时间来看，这种全部分配的做法往往并不能实现利益的最大化。有些长远利益需要舍弃当前利益，将资本继续在不断管理流通中才能实现增值获得更多利益，只有在两者之间正确权衡才能实现人民利益的最大化。其次，权衡分配去向及比重。对于那些要分配出去的收益，要坚持合理运用，保证资源的优化配置。要根据每个时期的经济发展状况、各个行业在国民经济中的不同地位和不同特点，这些资产的分配要符合国家的基本政策和发展趋势。例如，对于公共支出，集中消费更能发挥出它的效果。像这些社会福利体系、社保体系、公共基础设施、公共交通以及教育、卫生等公共领域需要大批资金以及一整套的合理规划，集中消费的优势这时就能够体现出来。实际上，这种分配在某些时候还能起到宏观调节的作用，利用与财政政策上财政支出的联系，来达到调节经济的作用。
四、结语
经过以上的论述，我们可以看到，针对国企改革现存的一系列问题，只有改善国有资产管理体制才能从根本上改变这一现状。社会信托投资基金是国有资产管理体制改革的一个重要方向，这种方法不仅能够有效防止在国有资产管理过程中政府的不当干预，同时，在竞争激烈的市场环境中，保证了国有资产的有效率运转和管理，真正实现盈利和保值增值。在这种基金的分配问题上要符合社会信托投资基金的特殊性质，更要适应瞬息万变的实际情况，正确对待和规划其合理分配对于国有资产的管理甚至国企改革都具有十分重要的意义。
参考文献：
一、美国房地产投资信托基金的发展经验
(一)美国房地产投资信托基金的发展历史。1960年，美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在，且都是直接投资于房地产的“股权类信托”。上世纪60年代后期，随着投资于房地产抵押贷款的“抵押类信托”的出现，REITs得到进一步发展。但进入上世纪70年代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升，使REITs的资产水平急剧下降，从1974年的200亿美元下降到1976年底的97亿美元。之后，REITs的发展陷入长期低迷状态。这种情况一直到1986年《税收改革法案》出台后才有所改观。该法案放松了房地产投资信托基金的限制，允许REITs直接拥有和经营房地产，而不必交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了REITs的法律框架和产品结构，特别是“UPRE—ITs”的引入及对机构投资者要求的放松，使RE—ITs在上世纪90年代后获得迅猛发展。
(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过40多年的发展，美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为：股权类信托、抵押类信托、综合类信托。从历史看，股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托，波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。截至2005年，在美国共有197支REITs。其中，股权类信托为152支，所管理的资产占所有REITs总资产的91％。
(三)美国房地产投资信托基金的主要特点：第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款形式，购买、出租、出售房地产以赚取差价，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资REITs，投资金额根据认购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市，可随时变现，保证了资金较强的流动性。第二，相对低风险、高收益。据统计，1971年12月31日至2002年12月31日期间，股权类REITs的收益率为12．35％，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25％)、纳斯达克综合指数(7．79％)及标准普尔500．指数(10．68％)。同时，其波动性(13．46％)却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励REITs的发展，美国税法规定，对满足一定条件的PElTs可免收公司所得税。且如果投资者以自身所有的房地产入股REITs，以换取“合伙经营份额”，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现。这种递延税收的办法吸引了众多投资者的参与。
(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以下四点：
1．法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。体现政府支持的一个方面是每当REITs面临重大困境时，政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展。以1976年的税收改革法案(TRA76)为例，由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极度萧条，造成该行业的巨额负债，大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。针对这种情况，TRA76对以下内容进行了重大调整：取消对非故意违反75％和90％总收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款；允许8年期的亏损结转；给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。另外一项影响REITs发展的重大法案是1993年通过的《综合预算调整法案》(以下简称《调整法案》)。在该《调整法案》之前，养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资。由于REITs对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额，这自然使养老基金对RE—ITs投资的热情不高。而《调整法案》改变了这种情况，允许养老基金按其持有人来计算投资人数，也就是养老基金从此可占有REITs的绝大部份份额，这为养老基金投资REITs铺平了道路。
2．REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。首先，REITs在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资信托，到抵押投资信托和综合投资信托，之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式，以适应市场的不同需求。其次，PElTs投资管理的专业化程度不断提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。为更好地解决投资人和管理者间的成本问题，REITs在管理结构上也有重要创新。1986年以前，PElTs的运营仅限于拥有房地产，自身不参与房地产运营，而是委托独立的第三方运营和管理PElTs所持有的资产。之后，人们意识到这种形式下PElTs股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。为减少这种成本，PElTs开始广泛采用自我管理的组织形式，即基金自己运营和拥有房地产。
3．机构投资者的广泛参与促进了PElTs的
迅速发展。初始设立房地产投资信托基金的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年机构投资者所持有的房地产投资基金的交易量，约占全部交易量的10％。但到1999年，这个比例则上升到39％。这表明机构投资者对PElTs越来越关注。研究表明，机构投资者的引入，提高了房地产投资基金公司管理决策的质量，提高了PElTs的绩效，减少了反常的投资波动，提高了市场的透明度，促进房地产投资信托基金的健康发展。
4．一系列保护投资者利益的措施为PElTs的长期健康发展提供了保障。为保护投资者的利益不受损害，美国对PElTs的许多方面都有严格的规定，主要包括：在收益分配方面，要求将每年绝大部分收入以现金股利的方式分配给股东；在股权结构方面，不允许超大股东的存在；在收入结构方面，要求PElTs的收入主：要来源于房地产的经营收益和4年以上的房地产处置收益，防止PElTs频繁的短期操作。这些措施保证了PElTs的规范化运作，降低了大股东侵犯小股东利益的风险，从而鼓励了更多投资者的参与。
二、美国PElTs的发展经验对我国的启示
我国房地产投资信托基金的发展还处于尝试阶段。结合美国PElTs的发展经验及我国国情，我国发展PElTs所亟待解决的关键性问题主要有以下三方面：
(一)选择适合在中国发展的REITs组织形式和产品类型。发展房地产投资信托基金大致说有两种组织形式：信托型和基金型。两者的主要区别在于发行主体不同。前者是由信托机构发行信托计划，后者是由基金管理公司来募集资金。因为我国并没有专门的《产业投资基金法》，所以，如果采用基金型的方式，基金公司在资金募集和使用上都缺乏法律保护，且容易有非法集资之嫌。再加上我国并没有产业基金的运作经验，无法保障投资者的资金和利益不会受到损害。所以，不宜采用基金型的方式。而我国采用信托型的组织形式则有明显的两个好处：第一，信托财产具有相对独立性，其收益不受其他资产或者管理公司业绩的影响。这就从根本上保证了投资者资产和收益的安全性。因为如某房地产纳入了信托计划，即使是管理该房地产的公司或者信托机构倒闭，只要该房地产还存在，其收益权仍旧属于信托计划的持有者。第二，我国信托机构已有多年发行和管理房地产信托的经验。在产品类型方面，在最初发展PElTs的阶段，应选择那种收益比较稳定、受股票市场影响较小、更容易保护投资者利益的类型，随后再逐步丰富REIFs的种类。通过对PElTs各种类型的对比分析，中国初期应选择的PElTs类型是直接经营房地产的股权类信托基金，并且规定信托基金的清算时间，以使投资者更好地将信托基金价格与基础资产价值相匹配。
(二)完善相应的法律法规制度，为REITs的引入扫除障碍。纵观美国房地产投资信托基金的发展经验可看出，完善的法律制度是保证PElTs健康发展的重要条件。在我国，阻碍信托机构发行PElTs的因素中，有很大部分是来源于相关法律制度的不健全。这主要体现在：(1)未对信托收益的纳税做出明确规定。在美国，满足一定条件的房地产投资信托基金不交公司所得税，以避免双重税收，从而提高了投资者收益。而我国目前未对此做出明确规定。(2)信托凭证及信托受益权缺少明确的法律定位，给投资者公开交易信托凭证造成困难。正因为此，我国现有的信托产品基本无法在二级市场流动。而在交易所上市是PElTs的主要特征之一，所以，要成功引入PElTs，必须在法律上明确信托凭证在交易中的法律定位。(3)我国现有的“资金信托管理办法”中，对资金信托计划有200份的限制。该限制使每份计划的投资额较大，不利于中小投资者的参与。(4)在信息披露方面，国外对公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国对信托计划的披露颇为简单，只有该项目非常简短的描述。所以，仅依靠我国现阶段的《信托法》、《投资基金法》而试图发展PElTs是远远不够的，必须建立更加完备、更加细化的法律体系。
(三)建立保障投资者利益的运作机制。无论亚洲国家还是欧洲各国，在PElTs的运作机制上大多借鉴了美国经验，即贯彻投资方向明确、业务清晰、运作规范的原则，从资产构成、收入结构、收益分配三个方面规范REITs的运作，保障投资者利益不受到损害。结合我国情况，PElTs在我国的运作应注意以下几个问题：
1．规定REITs的资产构成比例，保证REITs的主营业务为房地产。在美国，房地产、现金及其等价物必须占总资产的75％以上。在我国发展PElTs，有两点需要规范。一个是合理确定开发性资产和经营性资产的比例。因为开发性资产的风险相对比较大，而我国规范此类风险的经验不足。所以，规定开发性资产的比例很有必要。二是合理确定权益资产和债务资产的比例。这在美国虽然没有严格规定，但一些亚洲国家都做了相应要求。比如，新加坡规定负债不得超过总资产的35％，韩国则完全不允许负债。
关键词：房地产投资信托基金；发展；模式
房地产投资信托基金（REITs）可以看成是基金的一种，其特殊之处在于房地产投资信托基金通过发行收益凭证筹集的资金主要用途是投向房地产市场。房地产投资信托基金拓宽了我国房地产业的融资渠道，缓解了银行信贷的压力，使得我国房地产宏观调控更加行之有效，也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。但由于我国房地产市场、信托市场以及基金市场发展相对滞后，我国还未发行真正意义上的房地产投资信托基金。随着我国市场环境和政策环境日益成熟，房地产投资信托基金的发行已经成为调节房地产市场，改善房地产金融市场的首要任务。
一、我国房地产投资信托基金（REITs）的最优路径
（一）准备阶段
由于金融市场产品多样化的发展，我国已发行若干类房地产投资信托基金，如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易，但还只是面向机构投资者，并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面，我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定，对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。
（二）试点阶段
由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域，包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类，即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后，我们首先发展房地产类投资信托基金，并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后，综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应，并提出相应的整改措施。
（三）完善阶段
经过试点阶段的试行和整改，我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型，从房地产到相关行业，再到房地产金融市场的完善过程。
二、我国房地产投资信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有两种，公募方式和私募方式。同样，房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广，基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多，受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言，私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小，这是由于其投资者都是特定的，人数不超过200人，并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售，不进行公开宣传，基金份额的投资金额较高，因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。
三、我国房地产投资信托基金（REITs）的资金来源渠道
目前我国的房地产市场的资金来源可分五种，分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展，私人财富迅速积累，全国范围内形成了大量的社会闲散资金，房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金，对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看，养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然，在房地产投资信托基金的管理运营过程当中，房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息，从而达到良性循环的目的。
四、我国房地产投资信托基金（REITs）的产品定位
针对目前我国的现实国情，我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先，公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低，可以吸收社会小额闲散资金，促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格，从而降低基金的运营风险；其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性，并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响；再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产，受信托法保护，安全性更高也更适合我国市场现状；最后，针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象，权益型不仅可以满足投资者的需求，而且可以满足真正房屋承租者的需求，从根本上解决投资者和需求者的矛盾。
参考文献：
[1]姜伟伟.我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究[D].中南大学硕士论文,2007.
[2]付胜引.中国房地产投资信托基金(C-REITs)：模式选择与体制创新[D].云南财经大学硕士论文,2010.