宗地财务收支制度衔接的背景
《江西省国有土地储备机构土地收储财务管理办法》（以下简称：国土财务管理办法）总则第四条规定：土地收储业务执行收支两条线政策，按照“收入财政集中、支出财政监管、收益分宗核算、结余上缴国库”的原则进行管理。第五条资金和账户管理要求：同级财政部门、土地储备机构在银行分别设立一个“土地收入财政清算专户”和“土地收储资金支出账户”。显然，“收支两条线”是指土地业务收入缴入“土地收入财政清算专户”，土地收储成本支出从“土地收入财政清算专户”拨至“土地收储资金支出账户”的资金运行政策。而“收益分宗核算”的基础，就是以宗地为基本单位，分宗核算土地出让收入和土地收储成本。然而，国土财务管理办法出台以前，全省大多数县（市）土地储备机构早已成立，财务收支业务已经发生，核算与管理由于缺乏统一的制度而各行其道。笔者认为，做好新旧账务的衔接处理是贯彻实施国土财务管理办法的前提条件和基本要求，土地储备机构必须在新旧会计科目及相关数据转换的基础上，进行宗地财务收支清理衔接的账务处理。
宗地财务收支衔接前存在的问题
（一）国土财务管理办法衔接前土地收入未缴财政清算专户资金问题。未缴资金分两种情况：一种是宗地土地收入即合同地价全额未缴；另一种是宗地土地收入即合同地价总额中因分期缴交而部分未缴。衔接前的这些未缴财政清算专户宗地收入资金均有被占用的可能，形成衔接财务收入待处理问题。
（二）国土财务管理办法衔接前土地收储成本未通过财政清算专户核拨资金问题。未通过财政核拨而列支土地收储成本也分两种情况：一种是宗地收储成本总额均未通过财政清算专户核拨，所有支出以土地收入资金或以银行借款支付；另一种是宗地收储成本中的一部分尚未支付完毕，这部分成本待后从财政清算专户核拨支付。这些衔接前的宗地收储成本支出均未通过财政清算专户核拨，形成衔接土地收储成本待处理问题。
宗地财务收支衔接相关账务处理例示
宗地财务收支衔接应根据土地储备资金的实际情况，在宗地财务收支清理的前提下，选择适当的处理方法。为便于说明，假定某某土地收储机构有关资料如下表：
例：某年某月宗地财务收支清理情况表（表一）
编制单位：某某土地收储机构金额单位：万元
单位负责人：制表人：财政审核人：
注：1、垫付支出的含义为未从专户预拨而直接支付的成本资金。并假定土地收储成本均已支付完毕。2、表内数据来源：（1）合同地价。从“事业收入”（分宗）明细账中取得；（2）实收金额。从“事业收入”（分宗）明细账减去对应的“应收账款”（分宗）明细账中取得；（3）已缴专户。从“财政清算专户资金”（分宗）明细账中取得；（4）未缴专户。等于表中实收金额减去已缴专户；（5）土地收储成本总额。从“土地储备”（分宗）明细账中取得；（6）专户预拨。从“预收账款”（分宗）明细账中取得；（7）垫付支出等于表中土地收储成本总额减去专户预拨。
例示一：资金周转法。采用这种处理方法，是在资金充足的条件下进行。假设该土地收储机构已获得土地抵押贷款的额度400万元，即可按表一所列资料分步周转：
1、贷入款项以B宗土地收入补缴“土地收入财政清算专户”400万元。
2、向财政申请机构垫付的各宗土地收储成本之和530万元（清算专户原有不含息土地收入结余资金140万元）。
3、拨回的垫付成本中以C、D宗土地收入补缴“土地收入财政清算专户”资金共130万元。
4、拨回的垫付成本中归还抵押贷款400万元。
例示二：账务处理法。采用这种处理方法是在资金不足的情况下进行，可按下列步骤处理：
1、在表一的基础上整理列表如下：
例：某年某月宗地财务收支清理情况表（表二）
编制单位：某某土地收储机构金额单位：万元
单位负责人：制表人：财政审核人：
上表公式的设置：
A、未缴专户数≥垫付支出数的：
（1）未缴专户抵销垫付支出数=垫付支出数；
（2）抵销后未缴专户差额数=未缴专户数-未缴专户抵销垫付支出数；
（3）抵销后垫付支出栏为零。
B、未缴专户数≤垫付支出数的：
（1）未缴专户抵销垫付支出数=未缴专户数；
（2）抵销后垫付支出数=垫付支出数-未缴专户抵销垫付支出数；
（3）抵销后未缴专户差额栏为零。
C、未缴专户数为零的：
（1）抵销后垫付支出数=垫付支出数；
（2）未缴专户抵销垫付支出栏和抵销后未缴专户差额栏均为零。
2、根据表二所列资料进行账务处理：
（1）将“未缴专户”数视同缴存和预拨：
借：财政清算专户资金（分宗）530万元
贷：预收账款
贷：（B宗）――土地收储成本240万元，待转出预拨资金160万元
贷：（C宗）――土地收储成本80万元
贷：（D宗）――土地收储成本20万元，待转出预拨资金30万元
（2）将待转出预拨资金转出挂账：
借：预收账款
借：（B宗）――待转出预拨资金160万元
借：（D宗）――待转出预拨资金30万元
贷：预收账款――转出待分配预拨资金190万元
（3）将转出待分配的预拨资金弥补未通过清算专户拨足的宗地成本：
借：预收账款――转出待分配预拨资金190万元
贷：预收账款（A宗）――土地收储成本110万元
贷：（C宗）――土地收储成本20万元
贷：（E宗）――土地收储成本60万元
第一条为进一步加强和规范国有土地使用权出让收支管理，提高资金使用效益，根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔2006〕100号）、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）、《财政部、国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》（财综〔2007〕17号）等有关文件精神和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括：
（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款；
（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；
（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；
（四）转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；
（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款；
（六）国土资源行政主管部门（以下简称国土部门）依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；
（七）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；
（八）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（市）县政府缴纳的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不含征地管理费）；
（九）其他与国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
第三条财政部门、国土部门、地方国库按照职责分工，切实做好土地出让收支管理相关工作。
财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理；国土部门具体负责土地出让收入的征收；地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门、国土部门提供相关报表和资料。具体操作为：土地出让收入入库当日，地方国库向财政部门提供入库款项信息资料，次日，财政部门向国土部门提供入库款项信息资料。
第四条土地出让收支全额纳入政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中安排，严格实行“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
第二章预决算管理
第五条国土部门和财政部门应在每年第三季度按规定编制下一年度的国有土地使用权出让收支预算（以下简称预算），纳入基金收支预算，按规定程序批准后执行。根据预算执行情况，可按预算法相关规定程序对预算进行调整。
第六条编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划、拆迁计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。
第七条在预算未经规定程序完成审批前，为保证土地出让工作的顺利推进，可由财政部门根据土地出让收入的缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内及时将土地成本拨付到国土部门，预拨款不低于入库土地价款的70%。
第八条考虑到土地出让项目的不确定性，未在预算中填列的土地出让项目，财政部门可根据该项目的土地收入缴库情况，采取预拨的方式，在国土部门提交拨款申请表后三个工作日内将不低于入库土地价款的70%拨付到国土部门，并按规定程序做好预算调整及相关账务处理。
第九条财政部门、国土部门和地方国库要建立土地出让收入每月定期对帐制度，对应缴、已缴和欠缴国库的土地出让收入数额进行定期核对，确保有关数据的准确无误。
第十条每年年度终了，财政部门和国土部门应按规定编制土地出让收支决算，纳入相应的政府性基金收支决算。
第三章征收管理
第十一条土地出让收入由财政部门负责征收管理，由国土部门负责具体征收。
第十二条国土部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交时限以及违约责任等内容。
第十三条国土部门和财政部门应当督促国有土地使用权受让人（以下简称受让人）严格履行国有土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土部门不予核发国有土地使用证。
第十四条采取协议、招标、拍卖、挂牌等形式出让土地使用权，竞买者交纳的定金、保证金和预付款（包括划拨土地预付款和出让用地预申请资金），由国土部门收取，预付款可用于土地征收补偿支出。公开出让土地使用权成交后，中标者交纳的定金、保证金和预付款抵作土地成交价款，除用于土地征收工作的预付款外，定金、保证金由国土部门填制非税收入缴款书缴入国库，中标者将土地成交价款与定金、保证金和预付款的差额部分直接缴入国库。未中标者交纳的定金、保证金和预付款由国土部门不计利息直接退还于竞买人。
经批准垫资进行储备土地一级开发的单位参与后期土地出让并取得土地使用权的，可只缴纳超过所垫成本资金部分的土地价款。
第十五条转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设，处置抵押划拨国有土地使用权，转让房改房、经济适用住房，改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件，应当补缴的土地价款，按有关规定执行。
第十六条若发生退库事项，财政部门依据国土部门提供的相关材料和有关规定到地方国库办理退库，退库资金应退付给国土部门，再由国土部门退还给缴款人。
第十七条任何部门都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、以奖、补贴等形式变相减免土地出让收入。
第四章使用管理
第十八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、廉租房保障支出以及其他支出。
第十九条土地出让收入的使用按照经批准的预算执行。其中，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出以及其他属于国土部门的支出，由财政部门依据预算（或采用预拨方式）拨付给国土部门。
第二十条征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及其他征地补偿安置相关的费用。
第二十一条土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，主要包括：因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出；新增建设用地应缴纳的耕地占用税、征地管理费、耕地开垦费等税费；银行贷款利息；土地储备管理费，以实现土地供应的出让价为基数，按2%比例确认列支，拨付到土地储备机构，可用于弥补储备交易机构日常经费不足。
第二十二条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。
（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出。从土地出让收入中安排用于保持被征地农民原有生活水平的补贴支出。
（二）补助被征地农民社会保障支出。从土地出让收入中安排用于补助被征地农民社会保障的支出，根据《**市人民政府关于进一步明确征地工作有关问题的通知》（昆政发〔2006〕50号）规定的按3万元/亩标准建立被征地农民的社会保障基金，实行专户管理，全市统筹，专门用于被征地农民的社会保障。
（三）农业土地开发支出。从土地出让收入中安排的农业土地开发资金支出，根据财政部、国土资源部《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》（财建〔2004〕174号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的21%计提，主要用于土地整理复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件等。
（四）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出。
在具体工作中，可将农业土地开发资金支出和农村基础设施建设支出进行统筹安排使用，全额用于对“三农”的投入。
第二十三条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市公共设施建设支出。
第二十四条其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。
（一）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用、其他与土地出让相关的费用，按土地出让纯收益的2%计提。
（二）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。
（三）国有土地收益基金支出。根据云南省人民政府办公厅《关于转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（云政办发〔2007〕193号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提国有土地收益基金，专项用于土地收购储备支出。
（四）城镇廉租住房保障支出。按照《财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综〔2006〕25号）和云南省财政厅、云南省国土资源厅、中国人民银行**中心支行《关于转发财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（云财综〔2007〕151号）的规定，按照土地出让纯收益的10%计提廉租住房保障支出，专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴等。
（五）保障公交优先资金支出。按照土地出让纯收益的5%计提保障公交优先资金支出，专项用于保障城市公共交通的优先发展和建设。
（六）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业国有土地使用权出让收入中，安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。
（七）上缴省级土地出让纯收益。根据云政办发〔2007〕193号文的规定，按照土地出让纯收益的9%计提上缴省级土地出让纯收益，用于全省农业土地开发。
第二十五条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）等法律法规和有关规定支付，有效保障被拆迁权利人或当事人的合法权益。
第二十六条建立对被征地农民发放征地补偿费的公示制度，改革发放方式，减少中间环节，防止被截留、挤占和挪用，切实保障被征地农民利益。
第五章监督检查
第二十七条财政部门、国土部门、地方国库和审计部门要建立健全对土地出让收支情况的监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。
第二十八条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，按日加收1‰的违约金，在缴清前取消其参与土地招拍挂的资格。
第二十九条对违反规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照《土地管理法》、《会计法》、《审计法》、《政府采购法》和《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规规定进行处理，并依法追究有关责任人的责任；涉嫌刑事犯罪的，由有关部门依法追究有关人员的刑事责任。