关键词：农村集资房；小产权房；产权登记
中图分类号：F235文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）011-000-02
1992年至1996年房地产开发热期间，广州市农村城市化过程中，经济利益驱动及政府审批监管不规范致使大量农村集资房涌现，市政府曾于1997年出台《关于处理广州市农村集资房问题的决定》（穗府〔1997〕48号，下文简称《决定》），同意农村集资房完善用地审批和规划报建手续后，办理房地产权证。但由于1999年新修订《土地管理法》施行，集体建设用地的审批权限和利用主体发生重大调整，《决定》在解决少量农村集资房办证问题后，补办手续工作基本处于停滞状态。大量农村集资房已经成为居住成熟、人口密集的社区，但是由于产权不清，难以管理，此类历史发展特定时期衍生的问题亟待解决。
一、集资房作为历史遗留问题的成因分析
集资房作为历史遗留问题，除了上世纪90年代房地产开发初期市场供需、利润驱动等经济因素外，法律政策变化较大、政府监管缺位是其重要成因。
（一）法律政策因素
我国虽然是二元制土地管理制度，但早期法律及有关政策允许非村民购买农村房屋，且非村民利用集体土地建房用地审批手续简便：
第一，1987年1月1日至1998年12月31日期间施行的原《土地管理法》①规定用地经县级政府批准后非村民可以使用集体建设用地。
第二，按照原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（〔1989〕国土[籍]字第73号）规定②，非村民可以购买集体土地上的房屋，且房屋售出后无需办理报批手续土地即属国有。
第三，1987年1月1日至2000年1月8日期间施行的《广东省土地管理实施办法》③规定非村民经村集体同意可以使用集体土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需镇政府批准。
因此，土地管理的法律政策逐步趋紧，加之城市规划的调整、早期村镇规划不完善，导致集资房萌生于特定历史时期，且存续至今也难以按现行规定完善手续。
（二）管理体制因素
早期集资房开发建设虽然未办理或未完全按照有关规定办理用地、规划等审批手续，但是由于此类开发建设不仅会给所在村集体带来经济效益，当地镇带也能获取一定收益。因此，村集体在自行开发或“供地”给其他单位进行开发建设时往往经过当地镇政府的同意或默许，部分项目甚至持有镇政府核发的宅基地证或给购房小业主办理宅基地证充当产权凭证。而早期政府部门在违法用地、违章建设的监管力度不够，甚至放任不管，在一定程度上消极助长了集资房在几年之间迅速扩张。
二、历史遗留集资房与“小产权房”的区别
长期以来，国家及地方一直未对集资房、小产权房的概念予以明确界定④。集资房、小产权房等都是伴随着市场经济发展出现的产物，将农村集资房从广义的小产权房范围中剥离，有利于甄别对待、分类解决。鉴于我国的土地、建设的管理也处于逐步完善的阶段，因此笔者建议应当以重要法律、政策施行的标志性时间节点，划分为历史遗留集资房、其他农村集资房和小产权房等三大类。
（一）历史遗留集资房
为与《决定》衔接，且便于适用1997年4月1日前无须提交规划验收合格证的有关政策，笔者建议将区分历史遗留集资房和小产权房的时间节点定在1996年12月31日前，未放宽至1998年12月31日新修订的《土地管理法》施行前。因此，历史遗留集资房的范畴应当限定为1996年12月31日前已建成或已按《决定》进行认定，未办或未办结用地、规划等行政许可手续，由村集体单独或联合其他单位自行开发建设，面向非本村集体经济组织成员的群体性小业主，以集资、销售、拆迁补偿安置或其他有偿方式进行房地产交易，主要用途为居民住宅⑤的房屋。
（二）其他农村集资房
1997年7月1日至2007年6月30日前在集体土地上未办或未办结用地、规划等行政许可手续，自行开发建设并销售的、主要用途为居民住宅的房屋。
（三）小产权房
通常所称的“小产权房”并非一个严谨的法律概念，没有准确的范畴，一般是指在农村集体土地上未经用地及规划等行政许可自行开发建设、对外销售、不能获得合法产权的房屋。1999年起施行的新修订的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一条城镇非农业户口居民建住宅经批准可以使用集体建设用地的有关规定。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（〔1999〕39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。但是，长期以来，我国的法律法规及有关政策并未使用“小产权房”，直到2007年12月下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）要求“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”，第一次在公开的正式文件中采用“小产权房”这一概念，但并未予以界定。因此，兼顾与土地执法相衔接，建议将2007年后的此类房屋归入小产权房，即小产权房是指2007年6月30日以后在农村集体土地上未经用地及规划等行政许可自行开发建设、对外销售、不能获得合法产权的房屋。
三、解决历史遗留集资房办证问题的积极效益
（一）集资房问题是事关保障民生、维护社会稳定的热点难点问题。广州市集资房产生近20年，按《决定》颁布时期的初步统计，此类房屋建筑面积约为900万平方米，完善手续的约30万平方米，尚有800多万平方米久拖难决，涉及小业主近10万户，已形成另一种规模性、群体性的“办证难”。
（二）解决集资房问题有利于加强查处“两违”，节约集约用地，合理分配保障性住房资源。集资房产权不明晰，影响违法用地、违法建设的认定和查处。大多数集资房已逐步沦为城乡土地的边缘化产物，土地资源利用效率低下，区域发展陷入恶性循环。集资房业主多为本市中低收入人群⑥，产权不清晰，不利于广州市保障性住房资源的分配和后续监管。
（三）“三旧”改造为破解历史遗留集资房问题提供了良好契机和借鉴模式。不仅改造本身可以消化、解决一部分集资房项目，而且省、市“三旧”改造政策的创新思路为破解历史难题、统筹城乡发展提供了有利契机。
四、解决历史遗留集资房产权登记难题的对策建议
在坚持尊重历史、分类处理、稳妥推进、风险可控、以人为本、宽严相济的原则下，充分借鉴“三旧”改造的创新思路，建议根据前述分类，按以下方式处理：
（一）历史遗留集资房
按照前述划分方式，就广州市现有广义上的集资房项目来看，历史遗留集资房所占比例最大⑦。对此类房屋，鉴于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，应充分尊重历史、实事求是，只要其符合土地利用规划、城市总体规划，就应当最大化地保护购房小业主的权益。
1.用地符合现行土地利用规划、界址清晰、权属无争议的，可以确认为国有建设用地：①项目用地未办理集体土地所有权登记的，经地籍调查、公示后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有；②项目用地已办理集体土地所有权登记的，村集体如配合同意申请所有权更正登记的，依申请办理所有权更正登记，更正后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有；村集体如不愿配合的，经地籍调查、公示后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有。
2.确认为国有建设用地后，纳入广州市政府办公厅《转发市国土房管局关于解决广州市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2010〕67号，下称67号文）的适用范围，办理房地产登记。
（二）其他农村集资房
1.已办理部分用地、规划审批手续的，符合现行土地利用规划和城市总体规划的，用地界址清晰、权属无争议，参照历史遗留的集资房完善用地手续、确认国有建设用地及办理房地产权登记。未办理用地审批的部分，按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。
2.未办理过任何用地、规划审批手续的，①属广州市138条城中村范围的，可按城中村转制的规定将集体土地转为国有土地，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。②城中村的村集体不愿配合办理转制手续或不属广州市138条城中村范围的，应当补办征地报批手续，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。③转为国有建设用地后纳入67号文适用范围，办理房地产登记。
（三）小产权房
小产权房属严肃查处、严厉打击的对象，应当依法按照广州市违法用地、违章建筑查处的有关规定办理。
（四）产权登记中的具体操作问题
1.税费缴交问题。历史遗留的集资房补办手续办理产权登记前，购房小业主应当按缴纳土地出让金、房屋测绘费、登记费、房地产交易手续费及契税；其他集资房参照办理，如涉及罚款或补办征收手续时应当由购房小业主缴纳的，须在办理产权登记前一并缴清。
2.限制转移的产权注记。为体现市场的公平性，凡通过补办手续办理产权登记的集资房，登记部门应当在登记簿及房地产权证上注记“集资房，自发证之日起五年内不得进入二级市场交易流通”。如同一项目存在同等情况下，部分小业主在2000年以前已凭相同用地、报建材料领取了无注记的国有土地房地产权证的情况，则剩余小业主领取房地产权证时不再注记。
3.惩戒性费用。为体现与此前按照《决定》补办全部手续后办理产权登记的集资房⑧的区别，按上述建议补办手续的集资房项目今后在房地产二级市场交易时，出售人应当承担更高的费用，建议按照房屋交易价的7%补交土地出让金，并按照二手房交易的收费项目和标准缴纳相关税费。
4.已领取集体土地房产证的处理。凡属历史遗留集资房项目及其他项目已领取集体土地房产证的小业主，在本项目完善手续后可以补交土地出让金、房地产交易手续费及契税后可以申请换领国有土地房地产证，并注记“集资房，自发证之日起五年内不得进入二级市场交易流通”。
5.普查及产权信息备案。建议明年上半年由市政府牵头发动镇街对历史遗留集资房及其他集资房项目进行一次全面普查，制作楼盘表，备案全部小业主身份信息以便今后分配保障性住房资源时核对有关信息。
6.与保障性住房的衔接。一是凡属可以按上述建议补办手续的项目，原购房小业主无法承担有关税费的，经核实符合经济适用房或限价房申购条件的，办理产权登记时可以按经济适用房或限价房的有关条件暂时免交全部或部分税费，经市住房保障办的书面确认后，登记部门在登记簿及房地产权证上并注记“经济适用房”或“限价房”。二是凡已烂尾未实际建成或已建成但未入住的集资房项目，可依法纳入保障性住房储备。
注释：
①该法第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级市人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”
②该意见第六条第二款规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”，该《若干意见》于1995年5月1日起废止，其后施行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土[籍]字第26号）已删除上述规定。
③该法第二十条规定，“农村居民、回乡落户的干部、职工、军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅用地，应向乡（镇）、村农民集体经济组织提出申请，经同意后，上报审批。使用原有宅基地的、村内空闲地的，由乡（镇）人民政府批准，办理用地手续；使用耕地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准，并由县（市）人民政府国土管理部门办理用地手续。”第二十一条第一款规定，“乡（镇）、村居民兴建住宅用地应当使用原有的宅基地和村内空闲地；需要适用耕地的，必须从严控制。”
④广州市对外的新闻通稿中一般对“小产权房”与集资房概念作如下表述：“‘小产权房’一般是指村集体组织或开发商在农村集体土地上未经用地、规划行政许可自行组织建设、自行销售的房屋，仅仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，或直接由建设单位与购买人签订契约销售，未合法获得政府房管部门核发的《房地产权证》，故称为小产权房。在广州市也存在类似‘小产权房’，被称之为‘集资房’或‘农村集资房’。”
⑤商业及工业性质的集体土地房屋可以通过集体建设用地使用权流转办理合法产权。
⑥根据广州市某区的抽样调查结果显示，逾九成小业主购买集资房的目的是自住；业主中本市居民约占三分之一、本村村民及外来务工人员约占三分之一、外省务工人员及其他类型业主约占三分之一；集资房购买者年均家庭总收入4万元以下的占了近七成。
⑦根据广州市某区抽样统计数据，属1996年12月31日前建成的历史遗留集资房项目占其总量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的项目占总量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期间建成的项目所占比例为1.4%；2007年6月30日后无类似项目。
1存在的主要问题
从调查情况看,我省农村土地征用补偿费监督管理中存在的问题,主要表现在以下几个方面:
1.1违法占用土地《中华人民共和国土地法》颁布实施后,我国实行了土地用途管制和耕地保护制度,严格限制农用地转为建设用地。但从调查情况看,个别地方存在对不符合征用条件的土地,采取绕道而行,征用不通改为占用、租用,先占后征或先租后征的问题。这类违法占用和租用的土地,由于缺乏法律的约束,普遍存在低价或无偿占用、长期拖欠土地征用补偿费等问题。
1.2补偿标准过低随着城市经济的发展,土地市场价格逐年攀升,城市建设用地每亩售价动辄几十万,甚至上百万。与此形成鲜明对比的是,农村土地的征用补偿标准却很低。据调查,2005年全省征地补偿费平均仅为2.66万元/亩,失去土地后丧失长期生活保障的农民心理失衡的程度可想而知。近年来个别地方已由此引发了多起农村。
1.3拖欠征地补偿费在调查中发现,各地普遍存在拖欠征地补偿费的现象,部分地方拖欠数额较大。这一问题存在于两个层次:一是土地征用单位向农村集体经济组织支付不到位。据调查统计,1999年至2005年,全省土地征用后应向农村集体经济组织支付土地征用补偿费66.71亿元,实际支付59.80亿元,有6.91亿元未支付到位。二是农村集体经济组织向被征当地农户支付不到位。1999年至2005年,农村集体经济组织应向被征地农户支付补偿费51.78亿元,实际支付49.05亿元,有2.73亿元未支付到位。
1.4分配标准不统一主要是征地补偿费中土地补偿费的分配上,由于政策调整因素,形成了两个时期分配不均的问题。一是2005年4月,省政府制定的《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》(以下简称《办法》)前,法规政策规定土地补偿费全额留归集体。但由于失地农民对分配这部分资金的诉求过于强烈,引发了一些。在执行过程中,为确保农村社会稳定,部分地方采取了将土地补偿费全额发放给被征地农户;或集体留一部分,给失地农民分配一部分的做法,造成了不同区域同类土地补偿标准不一的问题。二是为确保失地农户生活水平不低于失地前的水平,《办法》规定应将不低于80%的土地补偿费分配给失地农户,形成了《办法》执行前后失地农户补偿标准差距显著的问题。《办法》出台前已征地农户对此反映强烈,个别地方出现了农户要求集体按新标准追加补偿引发的,个别村委会迫于无奈,采取变卖集体资产的办法满足农户要求,严重影响了农村集体经济的发展和农村基层组织的正常运转。
1.5集体资产监管不力留归集体的土地补偿费为本村的集体经济发展提供资金保障,而集体经济的发展,又是为失地农民提供就业机会,解决失地农民生活保障的重要政策手段。但由于部分地方农村集体资产监督管理制度不健全,造成集体资产大量流失,个别地方由于村干部盲目投资或兴办企业,集体资产丧失殆尽,由此而引发了失地农民上访等。
1.6失地农民生活缺乏有效的保障各地在解决失地农户生活保障问题上,主要采取了以下几种办法:一是将征地补偿费全额发放给失地农民;二是在村民自愿的基础上,逐年发放补偿金;三是给失地农户划给二三产业用地,鼓励失地农户发展二三产业;四是在机动地竞价时,失地农户享有优先权;五是对城中村农户实行农转非,享受城市居民社会保障待遇;六是城中村规划宅基地和建设住宅楼,以房屋出租保障村民生活;七是给失地农民重新调整土地;八是安置在村办企业就业;九是将土地补偿费、安置补助费全额纳入村集体财务统一管理,用银行支付的年利息保障被征地农民的基本生活问题;十是将失地的特困户纳入了政府的基本生活保障管理范围。各地虽然进行了一些积极的探索,但从总体上看,解决失地农民生活保障问题,仍然以货币安置为主要手段,尚未形成一套有效、完整的政策保障措施。目前征地补偿标准普遍偏低,征地补偿费根本不能解决失地农民长期生活保障问题,同时,失地农民群体文化较低,缺乏就业技能,一旦将有限的补偿费花完,生活便陷入困境,进而影响到农村经济的发展和农村社会的稳定。因此,积极探索解决失地农民长期生活保障措施,已成为当前必须解决的问题。
2成因分析
2.1执法不力在经济发展过程中,任何国家、区域的土地面积都是一个难以增长的刚性约束条件。工业和城市要获得发展,必然要侵蚀、占用农用土地,否则,工业和城市建设将无处立足,这是任何国家或区域工业化、城市化进程中必然发生的事实。在二元经济结构和市场经济条件下,由于城市土地与农村土地价值存在较大差额,农村土地价格明显低于城市土地价格,因此,在工业化初期,政府低价征用农村土地,支持工业发展,成为工业化、城市化进程中许多国家或区域一种通行的做法。进入工业化中期后,工业和城市将进入一个高速发展的时期,工农、城乡争地问题将进一步加剧。在这一时期,政府如不对工农、城乡用地进行强有力的干预,势必削弱国家或区域的农业发展基础,进而对国家粮食安全造成影响;与此同时,在这一时期,国家或区域基本完成了工业化发展的原始积累,不再需要通过工农、城乡土地差价这一方式为工业和城市发展提供支持,实行工业反哺农业,提高农村土地征用价格,逐步缩小工农、城乡土地价差,维护被征地农民土地权益,让农民共享工业化、城市化发展成果,成为许多国家或区域政府的必然选择。我
国正处于工业化初期向中期转变的重要时期。为此,从2004年开始,我国开展了深化土地管理体制改革工作,出台了一系列加强对农村土地征用及补偿费监督管理的政策法律措施。但是,由于部分地方政府尚未清醒地认识到国家宏观形势的这一变化,受工业化初期惯性思维影响,对农村土地征用补偿费监督管理重视不够,政策措施落实不力,使工作中出现了许多亟待解决的问题;或受地方经济利益驱动,采取工业和城市保护主义做法,对国家宏观经济和农民利益视而不见,有法不依,执法不严。这是导致地方政府不愿提高征地补偿标准以及违法占用土地、拖欠征地补偿费等问题屡禁不止的主要原因。
2.2执法体制缺陷《中华人民共和国土地法》和《甘肃省实施〈土地法〉办法》规定:各级国土资源部门负责本行政区域内的土地管理和监督工作。从调查情况看,我省农村土地的征用主体主要是各级人民政府或政府支持发展的地方经济支柱企业,国土资源部门作为政府的一个职能部门,受行政管理体制制约,难以对政府行为实施有效监督,是造成上述问题发生的主要制约因素。
2.3监管制度不健全主要体现在三个方面:一是征地补偿费的支付途径不统一。从调查情况看,各地支付途径形式多样,有征地单位将征地补偿费直接支付给村集体经济组织的;有先支付给乡镇政府,再由乡镇向村委会支付的;有征地单位直接向农民支付的。存在的主要问题是第二种支付方式,极易造成个别乡镇长期截留征地款,损害被征地农民和集体经济组织的合法权益,这是导致拖欠补偿费问题发生的另一个主要原因;第三种方式会造成土地征用补偿费不能纳入村级帐内核算管理,土地征用补偿费监管部门――农村经营管理部门面临无帐可查的局面,使土地征用补偿费的分配使用直接脱离了监管,难以确保农户足额、及时获得补偿。二是土地征收程序不完整。《土地法》规定:国家征用土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。但在执行过程中,由于对公告的时间、地点、方式、内容等没有制定出规范的标准,征地补偿费的主要利益主体――失地农民无法获取准确、完整的信息,难以有效维护自身权益。三是村级财务管理民主决策制度缺失。大部分地方村集体经济组织对外投资、兴办企业等集体统一经营决策,缺乏群众参与决策的制度约束,由村干部说了算,随意投资,甚至于将集体资产低价出卖、集体企业村干部自己或亲属承包,谋取私利的问题屡有发生。这是导致集体留用的土地补偿费等资产大量流失,集体经济难以发展的主要因素。
2.4法规制度宣传不到位主要是省政府制定的《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》,这一关系到失地农民切身利益的法规宣传不到位,导致农民对《办法》出台前后补偿标准的巨额差距不理解、不接受。
3几点政策建议
3.1统一思想,提高认识应当把农村征地补偿费监督管理工作纳入到促进国家工业化、城市化建设和建设和谐社会的整体工作中去,让各级政府充分认识农村征地补偿费监督管理工作的重要性,使之逐步转变落后和错误认识,自觉强化对农村征地补偿费的监督管理。
3.2建立有效的土地征用监管体制将土地征用及补偿费监督职责纳入国家审计监督范畴,从根本上解决作为政府职能部门的各级国土资源部门既是运动员又是裁判员的不当体制。
3.3建立健全法规制度一是依照《土地法》,进一步完善农村土地征收程序,重点是建立农村土地征收及补偿费分配公示制度和补偿标准听证制度,提高土地征收及补偿费分配过程的透明度;实施补偿费支付方式改革,统一支付方式;二是依照《村民委员会组织法》及国家有关土地征用补偿费监督管理政策,建立健全农村集体经济组织民主决策制度和土地征用补偿费专户存储、专账管理、专款专用等制度,有效维护失地农民和集体经济组织合法权益。