[关键词]资产评估法律责任因素
一、资产评估法律责任形成的内部主观因素
1.评估机构责任意识淡薄。评估机构由挂靠政府机关或事业单位改制而来，在执业过程中难以保持实质上的独立性。评估机构受到严重的行政干预，不能真正承担各种法律责任，淡化了责任、风险、质量和信誉意识，助长了业务操作中不顾执业质量，片面追求利润的风气，导致违法违规的现象发生。另外，为了获取高额利润，评估机构总是“压缩”成本，内部管理极不规范。不重视对员工的培训和后续教育，不按法定的程序评估，甚至搞承包、收入分成，为了抢占市场份额，不顾职业道德，无视评估法规，承揽超出自身业务能力的评估业务。
2.评估人员专业胜任能力不足。评估具有很强的专业性和实践性，而一部分评估人员是“授予”而来，专业知识薄弱，对新制度、新规章的理解能力不够；另外一部分评估人员，虽然取得了注册资产评估师的资格，但缺少应有的培训和锻炼，缺乏实践经验，不重视后续学习和培训，不拓展自己的知识面。在自身经济利益的驱动下，片面追求经济收入。只要能争取到客户，不惜利用任何手段，置国家的法规和执业的规则于不顾，故意迎合被评估单位的不合法要求。
二、资产评估法律责任形成的内部客观因素
1.评估方法。不同资产的评估，使用不同的方法，进而使用不同的公式、参数，得到的评估结果就不一样。评估结果的正确性没有合理的判断标准，不具有“精确性”。一般认为，评估结果在±5%范围内浮动是正常的，在±10%范围内浮动也是允许的。
2.职业判断。在实际操作中，职业判断贯穿于评估过程的始终，既要判断资产占有单位提供的会计资料的真实性、合法性，又要判断所使用评估方法的恰当性、有效性。而职业判断具有经验性、风险性、主观性、前瞻性和滞后性、复杂性等特点，需要评估人员具有各种专业知识和丰富的实践经验，不同水平的评估人员职业判断能力不同，得出的结果也不同。
3.数据资料的搜集、整理和分析。信息不对称的客观存在，要求评估人员收集评估所依据的信息，并确信信息来源是可靠和适当的。这要求评估人员不仅要详细掌握每一种具体方法，而且要善于方法取舍的判断，难度很大、技术含量很高。如对抽样这样较为科学的方法体系，评估人员还不能完全保证抽取的样本能代表全体，以致主观的结论和客观的事实之间总是存在偏离。
三、资产评估法律责任形成的外部主观因素
1.道德因素。由于评估机构与资产占有单位之间信息的不对称，在评估时，必须依赖资产占有单位提供的经过审计的会计资料。但是，如果被评估单位的财务处理不当甚至内部相互串通，故意做假帐，不能审计出其财务报告的瑕疵和虚假，评估机构得到的财务信息和会计资料也就不真实。另外，资产委托方不按照资产评估基本准则的要求合理的使用评估报告，为了谋取自身利益，置国家的法律、法规于不顾，一旦使用的结果不符合其预期结果，就要控告评估机构。资产委托方的种种不良行为，无形中增加了评估机构的负担。
2.社会因素。社会公众对评估的期望大大超过了评估机构和评估人员对自身的认识。社会公众不仅认为资产评估值应该是真实的、客观的和公正的，而且认为评估应该为其“保险”，能揭露出被评估单位的错误和虚假甚至一切对自己不利的行为。事实上，由于现代社会经济的复杂性，评估人员在执行工作时受到很大局限，使得评估值具有很大的不确定性。社会公众认为“花钱”雇佣了评估人员评估，评估人员就要按自己的意志行事。一旦结果达不到自己期望的标准，往往不从自身找原因，而是控告评估机构。
四、资产评估法律责任形成的外部客观因素
1.管理因素。资产评估涉及的行政管理部门很多，各部门各自为政，自成体系。相关法规的表述不统一，尤其是有关房屋和土地使用权的评估业务，评估人员无论依据哪一个规范都可能被控告。此外，我国目前的评估管理模式没有使行业协会真正发挥作用。总之，政府的监管不力，行业协会不统一，评估机构往往无所适从。
2.风险因素。经济环境日益复杂，评估执业环境日益恶劣。企业面临的经营风险加剧，企业破产、倒闭的事情时有发生，投资者、债权人等相关利益主体遭受意外损失的可能性增加，评估的业务操作越来越复杂、难度也越来越大。评估法律诉讼案件增多，评估风险增加，评估法律责任也由此增加了。
根据我国2006年2月15日的《企业会计准则第5号――生物资产》的规定，生物资产是指与农业生产相关的有生命的（活的）动物和植物，如果树、牲畜、庄稼、林木等。从资产评估的角度，生物资产应具备资产评估中的基本特征，即生物资产必须是经济主体合法占有、使用、保管的、能给经济主体带来经济利益，其价值以货币计量的资源。
生物资产与企业的存货、固定资产等一般资产不同，其具有特殊性，这些特殊性增加了其评估的复杂性和困难性。与非生物资产相比，生物资产具有以下特性：（1）有生命性。生物资产一旦失去生命，其价值即可以评估为零。（2）具有生物转化和自然增殖功能，具有强周期性、季节性。生物资产可以自然生长，进行生物转化和增殖；他们的生长周期不一，且不以人类的意志为转移，具有强周期性；生物资产还具有较强的季节性，通常在旺季产品供不应求，淡季却供过于求，其价格会出现季节性波动。（3）未来收益不确定性、资产市场不完善性。生物资产处于不断变化的状态，生物体的生老病死，使其价值具有不确定性；我国生物资产市场，特别是花木市场，仍然存在诸多不完善之处，这也增加了评估的不确定因素。（4）价值的转化性、外延性和组成的多样性。生物资产，特别是花木资产，其价值可以随着其栽培方式的不同而改变，同一种植物栽培方式的改变会导致其作为销售商品形式的变化，价格随之不同。（5）地域的差异性。生物资产，特别是苗木资产，其作为自然生长物，受自然环境的影响较大。不同地域的生物资产评估应有所差异。
由此可见，生物资产评估虽然属于会计学的范畴，但在实际操作中，因其具有较强的专业性和学科性，所以需要注册资产评估师和其他学科专家合作完成。而对于以花木资产为内容的生物资产评估，就需要在项目委托方的配合下，由注册资产评估师和园林植物相关学科的专家共同完成。
二、花木资产评估要点
花木包括花卉与苗木，是指在花木生产基地内研发、培育，最终用于销售的植物产品。在生物资产分类中，根据生物资产所处的行业，花木资产属于农作物资产中的园艺作物；而根据企业会计准则，花木资产同属于消耗性生物资产和生产性生物资产。
在花木资产评估过程中，应首先从其本身的特点出发，总结评估要点，进而制定评估方法和实施步骤，从而达到预期的目的。根据生物资产的一般特性和花木资产的特殊性，花木资产的评估应遵循以下几个要点：（1）确保花木名称的准确性、唯一性。花木名称来源有植物分类学上的种名、品种名以及园艺学上的商品名。由于国内苗木市场，部分苗木名出现“名称错误”，“同种异名”，“异种同名”，“一种多名”等情况，所以在对某种苗木评估之前，必须先对其名称进行判定，确定评估对象的唯一性，避免差异评估和重复评估。（2）评估应遵循地域性和季节性。不同花木公司所处的地域不同，甚至一个种业公司也会拥有处在不同地域的苗木基地，因此不同基地的花木质量应因地制宜评定；同时，在不同季节中，花木也会有不同状态，特别是落叶乔木，评估时应充分考虑其在四季中正常的枯荣，合理评判不同时期的价格，避免错误评估。（3）特殊评估具有自然增殖减殖属性、具有科研用途及具有特异造型的花木。应充分考虑花木资产价值增值的部分，并进行合理量化。如苗圃中的母本植物，其植株可持续提供用于扦插的枝条，进行无性繁殖，在评估过程中，就不能将其与同规格的苗木等同看待，而应在同类苗木价格上乘以相应的系数；具有科研用途的花木、进口花木及观赏价值高的特异造型苗，因其来源和用途的特殊性、稀少性及不可替代性，一般价格较高，且产品占有方具有很大的定价权。在对这类产品进行估值时，应充分考虑其科研、观赏、繁殖等用途的特殊性及所占权重，进行综合测评。（4）遵循整体性原则。对于容器栽培的花木，应将花木植株、花木栽培容器、栽培基质及附属装饰物等作为一个整体来考虑，花木单价包含了容器、栽培基质及装饰物的价格，后者不再单独计价。（5）遵循替代性原则。由于生物资产比较特殊，完全相同的生物资产几乎没有，但在同一市场上应有相近效用的生物资产，其价值应该是相近的。因此，在花木资产评估中往往会使用这一替代性原则。（6）充分考虑到市场的不完善性。在我国，农产品、园艺产品市场尚不完善，信息化程度不高，产品规格不规范，花木价格缺乏监管市场，在这种情况下，公允价格的确定就需要从多方渠道获取，进行综合测评。
三、花木资产评估例析――以T种业公司为例
花木资产为花卉与苗木的合称，但根据该公司的实际储苗情况，按照用途、生物特性和来源等，可将公司花木分为四个类别：研发用花木、苗木、花卉、进口罗汉松特异造型苗。合理、科学的分类可增加评估的可操作性及准确性。（1）研发用花木。类型有实验苗、母本、杂交苗、驯化苗、引种苗等，该类花木主要用于花木繁殖、新品种培育、苗木驯化等。（2）苗木。指基地在圃的木本植物，类型有色块苗、矮篱苗、高篱苗、扦插苗、自然树形苗、特异造型苗、球苗、组合苗等。（3）花卉。指基地内的草本植物，也包括少量盆栽灌木，有种苗、组合苗、扦插苗、穗条、成品花等。花卉也分为地栽苗和容器苗，但以容器苗为主。（4）进口罗汉松特异造型苗。包括砖围控根苗和地栽苗。之所以将罗汉松单列一类，是因为该类苗木为日本进口苗，规格大、质量好，成本相应也高、价格波幅较大，市场上很难找到与其相似的产品，植株的健康程度及观赏特性，对其价格影响很大，估值方法与一般苗木不同。根据以上分类和特点，计算各类别花木评估总值的时候采用不同的公式（式3-式6）。
（二）评估方法生物资产评估基本方法有市场法、收益法、成本法。其中市场法指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。对于存在公开交易市场，在交易市场上能够找到可比的资产及其交易活动的生物资产便可采用市场法对其价值进行评估。针对花木资产的特点和评估要点，选用市场法进行评估。
（三）评估工作流程花木资产评估工作需资产评估师、园林植物相关学科的共同完成，同时需要得到项目委托方的配合。项目委托方需提供花木名录、在圃数量、公司报价、基地状况等信息，并在实地调研中提供辅助。根据“T种业有限公司生物资产（花卉、苗木）评估”项目实践，总结得出评估工作流程如图1。
（四）花木生长状况评级方法（Ca、Cb、Cc，Ka、Kb、Kc、Kd确定方法）根据以上由市场法确立的评估公式，评估的重要过程就是确定花木质量调整系数，即式一中的K值，式四、式五、式六中的Ka、Kb、Kc、Kd值。实际操作中，先根据一定的标准对花木质量进行分级，分为合格、中等、差，再运用样方统计的办法确定各自级别所占比例（Ca、Cb、Cc的值），然后根据评估公式进行计算。
根据生物资产特性及花木评估要点，将花木生长状况评级分为合格、中等、差三个梯度，其所占比例及评级依据（表1）。
由上表可见，花木的生长状况由规格、长势、造型共同决定。其中规格包括高度、冠幅、胸径、地径等；长势由树形是否完整饱满，植株的叶色光亮程度，有无病害等决定；造型是指在园林绿化应用上，对植物销售有直接影响的具有一定观赏价值的植物骨架和外观，特别是在进口罗汉松和特异造型苗的评估中，有较大的影响。详细评级影响因子如图2。
确定了生长状况折扣系数以后，便需对在圃花木所占各个级别的比例（Ca、Cb、Cc的值）进行评判，调研中运用生态学中的样方统计法。具体操作如下：
先对目标区块内苗木做一个整体判断，记录现场情况和苗木生长状况。然后进行抽样，记录各苗木生长状况、测量苗木规格。在此次调查中所采用的调查方法是在所调查的每片基地中建立面积为10平方米到150平方米的样地（采用不同的样地面积是为了使每个测量样地包含足够多数目的苗木）。测量样地中苗木的数目为30株左右。对于小规格的容器苗、色块苗，则按单位栽培块进行判断，一个色块有12*12个钵，选10个色块进行观测。最后的数据由整体判断和抽样测量综合得来。
对于进口罗汉松特异造型苗，则直接根据花木生长状况评级影响因子，综合专家意见，确定折扣系数Kd，最后计算出估值。
（五）花木价格调整系数确定方法花木原始单价为项目委托方提供，可能存在虚高的现象，需对其进行校验，确定调整系数，进而计算得到公允价格。
（1）普通苗木。通过各种途径（网上询价、同类苗木公司报价比较等方式）确定市场报价范围，如果公司提供单价在市场报价范围内，则不作质疑和改动，如果公司提供单价和市场报价出入较大，则综合判断后取均值，做出更正。园林花木综合性报价网站有：中国园林网，青青花木网，全球花木网，中国花木网，中国园林商情网、中国苗木表、中国苗木交易网、中国苗木采购网、中国花木信息网、中国苗木交易网、中国苗木买卖网等。
（2）特殊植物（进口苗、造型苗、研发用苗）的单价判定方法。造型苗是指经过修剪、盘扎、编扎等措施处理且具有优美树型的苗木，如紫薇地栽特异造型苗。园林中恰当地应用树木造型，可收到良好的艺术效果。造型树往往培育周期长，维护成本高，且观赏价值大，同规格的这类苗木价值比一般苗木要大很多。
对进口苗、造型苗、研发用苗的估值，在其价格不超过市场同种同规格造型苗报价均值的150%的情况下，一般遵循项目委托方的原定价。若超过150%，则参考市场报价，综合判断后取平均值，做出更正。
四、结论
生物资产的评估目的、评估方法、工作流程与生物资产的特殊性密不可分，这导致评估工作无法由注册资产评估师独立完成，需生物专家和委托方共同参与。花木资产属于生物资产中的植物资产，在评估过程中，需首先结合其特点和评估环境，明确其评估要点，在充分掌握评估要点的情况下，寻求公允价值。花木公允价值的确定，最重要的工作是先根据来源、用途、生物特性等特点对在圃花木进行科学合理的分类，然后根据分类确定各类花木评估的调整系数。根据市场法，调整系数包括花木质量调整系数和价格调整系数。花木质量调整系数与其植株的生长状况直接相关，评估中需根据植物规格、长势、造型三个方面对花木生长状况进行评级，然后根据质量等级与相应的比例进行计算。价格调整系数的实质是确定公司报价与市场寻价之间的关系，并进行的合理量化。因为在实际评估中，项目委托方多数会将在圃花木的报价拔高以寻求公司利益最大化，而花木市场为了吸引更多潜在客户会将公开报价压低，这使得两者间存在较大差异，所以花木公允价格的确定需经过一个对比估价、综合评定的计算过程，以减少评估误差。
生物资产价值评估体系的建立是一个复杂的、综合的评定过程，需要在评估对象评估价值处在不断变化之中的前提下展开，在这个过程中，不仅要考虑市场因素，还要考虑自然因素。花木资产为活的生物体，每一个植株的形态和生长状态都具有独有性，无法像非生物资产那样进行统一化、标准化评估。同时，当前我国花木市场建设尚不完善，各花木公司产品质量良莠不齐，大小报价机构繁多，缺少一个统一的市场流通平台和权威报价信息平台，这就导致在市场中无法获取一个绝对准确的市场价格，使价格调整系数存在一定误差。这两个特点为当前我国花木资产评估的两个难点，还需进一步的解决与完善。
参考文献：
第一，资产评估必须坚持资质机构评估与群众评估相结合的准则。对资产评估的中介机构，要严格依法审核其主体资格和评估能力，特别是对转制企业的财产进行评估的机构，必须符合法律、行政法规规定的设立条件，经审查批准由工商行政管理机关登记造册、具有国家有关部门认证的营业执照和资格证书。不具备法定资格的中介机构做出的评估结果，不能作为确认转制企业财产的依据。对资产评估机构的要求，不但要具有专业水平，同时还要有较高的道德素质及法律意识，能够坚持自己的独立法人地位，依照法定的规则、程序评估资产，不受外界任何干预，不夹杂私心杂念，这样才能取得资产方的信任，平衡资产及其他多方面的利益关系，客观地核定资产，科学地分析评估，防止人为造成高值低估损害国家资产或低值高估损害他人利益的现象。若是评估机构为了某种个别利益或因某种原因，有意高值低估或低值高估造成不良后果的，评估机构应在其估价与实际价的差额范围内承担赔偿责任，这样，有责任，才会带来约束机制。坚持资质机构评估，同时要与群众评估相结合起来。首先，资产评估的前期，基础工作资产清理是由资产占有单位提供的，而广大群众是真正实际经营资产的人，他们与资产已建立了一种深厚的感情，在他们眼里，每一项资产都神圣不可侵犯，都是整个资产的一分子，所以说只有通过群众参与，才能实事求是地清查所要评估的全部资产，为客观公正评估资产价值提供了前提基础。其次，资产评估结果公正与否，只有通过群众去检验，评估结果符合广大群众的要求，能够为群众所接受，才有可能成为公正的结果。所以说资产评估只有坚持资质机构的评估与群众评估相结合，提高群众参与意识，才能最大限度地做到客观公正，尽可能地减少群众矛盾，达到社会的稳定。
第二，必须坚持客观真实的准则。实事求是是审判工作中的根本原则，同样，客观真实也是评估的首要准则。资产评估的前期准备工作是资产清查，一般由资产占有单位提供，客观真实准则要求对被评估资产逐项清查、造册、进行帐帐、帐表、帐实等方面的清理核对，坚决杜绝隐匿、侵吞财产的现象。实践中，有些企业经营者，对国家资产认识观念不强，清产核资时抱着无所谓的态度，不认真严谨，造成清产不如实、不彻底；还有些企业经营者为了达到侵吞国家财产的目的，往往对评估资产隐匿不报或虚报、少报，造成评估的第一手资料短缺，这也是国有资产流失的重要方面，最终造成资产评估有失客观公正性。这样引起的大量产权纠纷，买卖纠纷等，法院在审理中，即使委托评估机构对资产重新评估，但因所评估的资产无法恢复到原状，而资产评估结果与时间性有密切的关系，所以重新评估也只是一种补救措施。
第三，坚持正确科学界定评估资产范围的准则。资产从其表现形态看，有有形资产、无形资产之分，有形资产主要是指具有实物形态的财产，如房屋、机器设备、工具器具、多种存货等，这类资产比较容易确定。难以确定，容易造成流失的是无形资产，无形资产是指特定主体所拥有或控制的不具有实物形态并能在一定时期为所有人带来经济利益的财产。按传统狭义的方法划分，无形资产仅指知识产权类，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权等。此外无形资产还包括政府授予的专营权（在允许转让的前提下）、优惠合同、土地使用权，还包括企业长期经营中与外界有关企业、机构及内部员工之间形成的有利于企业经营的良好关系和供销网络，也包括反映企业整体形象和竞争实力的商誉、企业精神、商品秘密、开办费、人员素质、场地使用权等。应当说，从广义上界定无形资产的范围是比较科学的，有利于将多种形态的无形资产全面列入企业的资产总额，为正确评估企业资产提供了前提。
这里特别值得一提的是，资产评估还应包括债权债务在内的净资产的评估。改制过程中存在对企业债务未作清理或清理不彻底而遗漏债务，或者漠视债权人的利益，擅自转让转务，甚至故意“悬空”债务等种种不良现象，使得债权人对改制企业改制前所欠债务的追索，因企业改制变得困难重重，纷纷诉至法院，而新组合的企业又不承认，主管门推来推进，从而增加了法院审理、执行这类案件的难度，同时也造成了新的不稳定因素。所以在企业资产评估时对包括债权债务在内的企业净资产进行评估，同时还应考虑债权的可收回比例。
【关键词】资产评估；案例教学法；房地产评估
中图分类号：F20文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-172-02
案例教学法可界定为通过对一个具体教育情境的描述，引导学生对这些特殊情境进行讨论的一种教学方法。它具有如下特点：一是案例教学法表现形式多种多样，即在资产评估教学过程中的不同阶段，适时地运用现有案例解释和研究资产评估，其具体形式包括课堂讲授理论中评析案例专门组织案例分析、模拟评估、课堂讨论等形式。二是案例教学可以充分发挥教师的主导性，学生参与的主动性。不仅可以使理论讲授变得生动活泼，具有启发性，而且有利于学生尽快掌握抽象的资产评估原理，并能灵活运用、举一反三，最终达到最理想的教学效果。下面我们通过房地产评估中成本法和市场法的具体案例来说明两种方法的特点。
一、房地产评估中成本法和市场法的相关概念
（一）成本法
成本法是对类似房地产或房地产开发建设所需要的包括的利息、利润和税费必要费用的估算，从而估测待估对象的价值。以建设开发商品房为例，成本法中房地产的价格主要包含土地开发的费用、筹资产生的利息、对房地产管理费用和销售费用、应缴纳相关税费和开发获得收益。
1.成本法的适用范围
（1）房地产市场发展不完善；（2）市场上交易实例不多；（3）无法运用市场法与收益法等方法进行评估。通常采用成本法对房地产进行评估。如政府办公楼、医院、学校、公园等无交易市场又无收益的房地产。
2.成本法的基本公式
（1）成本法的最基本的公式为：
建筑物重置价格=重建支出―折旧
其中，重建支出=成本+管理费用+利润+利息+相关税费
（2）基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×J±F]×Y
公式中各变量的含义如下：
Pi――待估宗地地价；P――待估宗地对应的基准地价；K――各影响因素修正系数之和；T――期日修正系数；J――容积率修正系数；F――开发程度修正系数；Y――待估宗地使用年期修正系数。
3.市场法介绍
市场法是以评价时点近期交易的类似房地产（使用、结构、地理位置等方面和待估价房地产相似或相同的房地产）交易价格为估价基准，将其与待估房地产进行比较，并通过交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，最后得出待估房地产在评价时点最可能实现的市场价格。
4.市场法适用范围
（1）房地产市场愈发达；（2）存在大量与被估房地产相似的交易实例。比较适用市场法进行估价，在同一地区或同一区域的供应和需求，可用于参考的类似交易案例越多，市场比较法越能更有效的应用，与之相反，则不适宜使用市场比较法。如教堂、图书馆、学校、公园等不适合适用市场法。
5.市场法的基本公式
P=Pd×A×B×C×D
其中：P表示待估房地产评估价值；Pd表示可比房地产交易价格；A表示交易情况修正系数；B表示交易期日修正系数；C表示区域因素修正系数；D表示个别因素修正系数。
在实际评估工作中，上式A、B、C、D具体表示为：
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/（）
B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数=（）/100
C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/（）
D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/（）
二、成本法和市场法的案例对比分析
案例：评估对象为某一处占地面积2000平方米的住宅区，分别于2003年和2005年完成建造的一栋建筑面积为4800平方米的七层砖混结构住宅楼，和一栋建筑面积为180平方米也为砖混结构的临街铺面、门卫房。分别对评估对象采用成本法和市场法进行评估。评估基准日为2013年8月。
（一）成本法估算过程（采用房地产分估、加总方法）
1.建筑物价格采用成本法进行评估。通过对该地域砖混结构建筑大量调查分析，确定的建筑造建单价为800元/平方米，平房造价成本为400元/平方米。该建筑建于2003年建造完成，估计使用年限为40年，且已使用10年，取残值率为4%。
楼房重新构造成本=800×4800=3840000元
楼房评估价值=3840000-[3840000×（1-4%）÷40]×10=2918400元
平房于2005年完成的建造，预估尚可使用年限为17年，已使用8年，残值率为5%。
铺面、门卫房重新构建成本=400×180=72000元
铺面、门卫房评估价值=72000-[72000×（1-5%）÷（17+8）]×8=50112元
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：2918400+50112=2968512元
2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
土地价格=土地所在区域基准地价×土地地价影响因素修正值
调查分析该市房地产市场相关资料，确定该住宅所处地区基准地价为1098/平方米。
土地单价=1098×（1+0.375）=1509.75元/平方米
土地价格=2000×1509.75=3019500元
该住宅地楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968512+3019500=5988012元
3.市场法估算过程
（1）选择三个可比实例，具体情况如下表：
（2）可比实例价格修正表
运用市场法在进行修正之后，三处交易实例评估价格具体为：
A=1250×100/101×102/100×100/98×100/92=1400元/平方米
B=1200×100/105×104/100×100/95×100/99=1264元/平方米
C=1300×100/102×105/100×100/96×100/97=1437元/平方米
以上三个类似案例和评估对象位于同一供给需求市场内，而且交易日期与评估时点较接近，所以取三者价格的算术平均值作为待估对象的基准价格：
（1400+1264+1437）÷3=1367元/平方米
市场调查确认铺面、门卫房所在与类似案例同属一地域，取其价格为60000元。
4.计算评估结果
该住宅市场价值=1367×4800+60000=6621600元
通过以上计算，得出成本法评估价值为5988012元，而采用市场法取得评估值为6621600元，比较发现在住宅市场上采用两种评估价值结果存在较大的差异，差价额为6621600-5987900=633700元，差额率为（差额/市场法评估价值）9.6%。
一、网络服务软件开发企业无形资产评估范围
财政部颁布并已于2001年起实施的计业准则——无形资产人对无形资产确认范围作出明确规定。准则中第三条将无形资产划分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。这些无形资产如果是企业购买取得的，可依据成本入帐，如果是自行开发并依法申请取得的，除必要的注册费、律师费等可入帐外，开发费用只能列为当期损益。不可辨认无形资产是指商誉，它只有在企业购并时，买方支付价款超过卖方帐面净资产的差额部分才可入帐；自创商誉则不能计入资产。
对于具有新特征的网络服务软件开发企业而言，准则所规定的无形资产范围则显得过于狭窄。
传统型企业的资产大多是实物资产，无形资产所占比例很小。按现行《公司法》规定，除土地使用权外最多只能占注册资本的20％。但在网络服务软件开发企业则是以无形资产为主，所占比例就应扩大，其范围除现行规定的无形资产外，还应包括组织资产、顾客资产、员工及供应商资产等。具体包括：（l）组织资产：有企业声誉、领导能力、经营策略、企业文化、创新能力、系统软件、组织结构、知识管理、培训教材、公司品牌等；（2）顾客资产：有顾客群及资料库、营销渠道及网络、关系企业等；（3）员工及供应商资产：有员工素质及能力、供应商群及资料库、合作伙伴等。这些无形资产多为企业自行开发或经由企业的营运逐年累积而成。虽然按现行会计制度不能计量，但其价值越来越重要，已成为新经济企业主要交易的对象之一，企业可以通过买卖、协议授权、技术转让与合作等方式取得经营所需的无形资产。特别是在新经济企业购并浪潮中，无形资产对于企业的贡献成为评估企业整体价值时不容忽视的重要。因此，如何合理评估网络服务软件开发企业的无形资产，已成为企业资产重组购并行为中急需解决的问题。
二、无形资产评估及
国际通常惯用的无形资产评估模式可分为：成本法、市场法和损益法三大类。
1．成本法。成本法的基本内容是对无形资产评估以该项资产所能带来的经济效益作为评估成本，类似重置成本，即以企业向外购置或自行开发无形资产所需成本作为计价基础。由于成本法并末考虑无形资产的经济效益与存续年限，同时也忽视了企业组织资产、顾客资产、员工及供应商资产以及在开发过程中发生失败所支出的成本，而失败所积累的资料或经验是有价值的。因此，在网络服务软件开发企业重组并购时，对无形资产评估采用该方法则明显存在不足，不宜采用。
2．市场法。市场法为最直接易懂的方法，其基本要点是采用市场上与将要评估的无形资产同类型的实际交易价格作为评估的基础。如以相似公司并购价或成熟市场公开交易价，扣除有形资产价值并经过必要的调整后，即为无形资产评估价值。另一种市场法为倍数法，倍数由当时市场决定。如常用的市盈率倍数法，以公司盈利乘以行业平均市盈率，即为公司价值；对未盈利的网络服务企业，以交易量、注册客户数量、客户点击率、停留时间，乘以当时公认倍数，结合公司的商业模式、在同业中的地位。市场占有率、核心人物力等因素，加以调整后即为公司整体价值。公司整体价值扣除有形资产价值即为无形资产评估价值。由于该方法使用的前提是存在成熟的无形资产交易市场，而目前我国还未形成，因此该法在实务中采用不多。
3．损益法。损益法目前在实务中应用最为广泛。其基础为：无形资产价值反映在其相关产品与服务所带来的经济效益上，如果相关产品或服务不能创造超额经济效益，那么无形资产就没有价值。因此，在损益法下，无形资产的价值等于其所能创造未来预期收益的现值。
采用损益法首先要了解网络服务软件开发企业的无形资产所能创造的利润，因此对无形资产可能带来的经济效益预测，成为损益法使用的首要步骤。所要进行预测的内容包括三个主要指标：预期收益、折现率和期（或使用年限地然后在预测结果的基础上再采用以下方法进行评估：（l）剩余价值法，以企业整体价值评估为基础，再将总价值逐项分配到有形资产，剩余末分配价值即为无形资产总价值。（2）超额盈余法，在对企业未来预期收益进行预测时拟议有形资产和无形资产两个报酬率估算未来盈余，再将未来盈余资本化，两个盈余资本的差额即为无形资产评估总额。一般情况下，无形资产的报酬率比有形资产报酬率要高。（3）超额利润资本化法，该方法假设拥有特别无形资产企业的经营业绩和利润要高于同样业务而不拥有这些无形资产的企业，因此超额利润部分资本即为无形资产评估总值。在实务中，超额利润的产生多半为综合员工素质产业经验、营销网络等无形资产影响的结果，不一定是网络服务软件开发企业无形资产的全部贡献。
损益法以整体企业价值评估为基础，而实际中各个网络服务软件开发企业无形资产的内容是各不相同的，对于其未来预期收益预测，既不相同又缺乏可靠的客观标准，主观性太大，因而导致前述的无形资产评估过高或过低的问题。三、分项比较综合法
由于以上各种的局限，在实务中还需探索新的方法来解决现实存在的。我们认为，在对服务软件开发的无形资产评估中，先对该企业帐面资产进行评估，再结合该被并购企业的情况综合考虑同业实际水平，来确定帐面未计量的具体无形资产项目价值，然后将分项价值综合形成企业无形资产总额。我们将这种方法称之为分项比较综合法。其具体有以下几个方面：
（1）首先确定企业帐面未计量的具体无形资产项目内容。如企业拥有的组织资产、顾客资产、员工及供应商资产、将要完成的系统软件、开发失败项目的资料等等，进行分类登记，作为将要评估的依据。
（2）对已登记的具体无形资产项目逐个，视其对企业未来预期收益的贡献和损失大小，在与同类企业进行比较其贡献率后确定应该评估的项目。
（3）对已确定评估的具体无形资产项目，分别根据同类经营企业相同无形资产项目的平均贡献率（或帐面净资产利润率），确定各个评估项目的贡献率。
（4）确定各个分项无形资产评估价值。根据各个评估项目的贡献率乘该评估企业的帐面净资产来求得。