【关键词】风险决策资金链房地产企业
与其他行业相比,房地产业受所经营产品和服务特殊性的影响,是一种高投入、高风险、高收益的产业,涉及社会、政治、经济、文化、环境等各方面的风险。①房地产企业资金链的风险决策是一个极其复杂的过程,涉及问题较多,影响范围也相当大。目前,国家关于房地产经济的政策日趋法制化;投资者进行投资日趋科学化;消费者购房也日趋理性化、成熟化。针对这种现状,房地产企业在进行资金链风险决策时需要全面了解投资环境及影响因素,不仅要运用科学分析的方法和现代化的工具,而且要遵循科学管理决策的程序,将一个决策过程分成若干阶段,明确各个阶段的任务,按照一定的顺序和客观规律有计划有步骤地进行,②做出正确的投资决策,从而有效规避风险。房地产企业资金链风险决策存在许多复杂的不确定性因素,下面逐项详细分析。
自然地理环境
自然地理环境是一种不容易改变且长期客观存在的物质环境,同时,房地产又具有固定的地理位置,所以房地产企业在资金链风险决策过程中应该重视自然地理环境的考察。
自然地理环境包括地理位置、地质地貌、自然风光及气候条件等。地理位置影响房地产决策较大的有:交通状况;配套设施的完善程度,包括学校、医院、娱乐场所等;周边环境,如空气污染程度、噪声等。同时,自然环境中存在着可能直接破坏房地产商品从而造成巨大经济损失的因素,比如洪涝灾害、地震、雪灾、风暴、山体滑坡、泥石流、塌方等。房地产企业在资金链风险决策之前应该充分了解该地区的水文资料、地质状况、气候特点等,以防范这些风险,避免盲目投资,从而减少企业成本,增加企业的投资收益。
政策法律环境
政府出台的政策或法律法规容易给房地产市场的商品交换者或经营者带来不同形式的经济影响。这种影响是全局、深远的,不容小觑。政策法律环境主要包括政策环境和法律环境两部分:
政策环境。对于政治环境要素中的政策,房地产企业较为关注的是经济政策和产业政策:包括国民经济发展的政策、招商引资的政策、各种税收政策、土地使用制度改革、住房制度改革、环保政策的变化、金融政策的变化、建筑安全相关条例、审批手续等。
法律环境。房地产企业在进行资金链风险决策时,要特别注意法律环境,包括房地产项目依赖的法律条文覆盖面的完整程度;主要的法律法规的全面程度;有关房地产方面法规变动的频繁性和有效性;在房地产的纠纷过程、争议仲裁过程中执法的公平性、公正性。
经济环境
经济环境应该是影响房地产企业资金链风险决策的最重要因素。经济环境主要包括:宏观经济环境、地价状况、工程招标环境、融资环境、财务环境、市场供求状况、竞争环境等。
宏观经济环境。若宏观经济发展较好,居民购买力增强,会促进房地产市场的繁荣;反之,则会引起房地产市场的萧条。2008年世界金融海啸来临以后,房地产市场受到了严重的冲击。所以,宏观经济环境的变化有可能给房地产企业带来一定的风险。
地价状况。地价状况是房地产市场风险因素中较重要的风险之一。目前,我国对于经营性的土地均采用招拍挂的形式来使土地使用市场化。在这个过程中,土地使用者需要在一定的期限内缴纳一定的费用。而地价的变化有可能给投资者带来更多的开发成本,提高房地产商品的销售价格,从而加大了企业资金链方面的风险。
工程招标投标环境。工程招标投标是工程交易的主要方式之一。由于招标方式、招标条件的不同以及在招标过程中可能发生一系列变数,这就会增加工程成本,造成房地产企业的损失,并且房地产企业很有可能将损失转嫁给消费者。同时,不同的招标方式带来的风险也是不同的:公开招标的工作量最大,周期最长,投入的费用最多;邀请招标则限制了竞争范围,这就有可能丧失条件更优的投标者;协议投标是缺乏竞争力,造成报价较高,增加开发商的开发成本。
融资环境。房地产行业所需资金量大,资金运转周期长,因此,房地产企业在融资过程中需要考虑融资渠道、项目融资的可能性及融资成本。不同的融资模式和融资方式,房地产企业所需要付出的收益率是不同的,这就给其带来了不同的风险。另外,融资的返还日期也是不一样的。由于房地产企业对于融资所得资金的依赖性很强,一旦外部资金条件有所改变,就会直接影响到房地产企业的正常运转,从而可能引发资金链的断裂。所以,房地产企业应该根据自身的经济实力和资金进度来合理安排融资模式,让融资成本达到最大,从而减少风险。
财务环境。财务环境引起的风险是经济环境的主要因素。财务环境中的各种财务因素若发生变化就有可能给房地产企业带来一定的损失。财务环境包括:通货膨胀、利率变化、资金变现状况、税率变化、优惠条件、经营成本、投资费用等。
市场供求状况。房地产商品作为一种特殊的商品,其供给与需求随着整个国民经济的发展而不断变化,且对房地产商品的价值影响较大,这就造成了房地产企业的高风险。房地产企业应该把握时机,准确掌握市场上的供求状况,避免供求风险而造成资金链的断裂。
竞争环境。房地产企业并不是孤立存在的。由于房地产企业是高利润的行业,所以,涌现出了大量房地产企业群,这就加剧了房地产企业间的竞争。房地产企业的数量多少、实力强弱、水平高低,都可以决定他们之间的竞争程度。竞争有可能抬高地价,增加开发成本。同时,如果土地公开拍卖,在一定程度上就打破了贸易壁垒,从而使更多的新竞争者涌入,这就给房地产企业带来了一定的风险。
社会环境
社会环境因素主要是由于人文社会因素给房地产企业带来的风险,包括城市规划、区域发展、公众干预等。
城市规划。如果一个地区的城市规划有改动,就会对已经建成、正在建设或即将建设的房地产商品的价值或价格造成影响,可能会给房地产企业带来经济上的损失。城市规划中的容积率变化、建筑覆盖率变化及用途的相容性这三个方面也会给房地产企业带来影响。
区域发展。房地产企业所在项目的周边区域所属房地产商品发生变化也会影响到其房地产商品的价值与价格,为投资者带来一定的风险,造成损失。这里所说的区域发展所带来的风险主要是指,近邻地区发展的风险和相似地区发展的风险。
公众干预。若房地产企业兴建的项目对周边居民特别是住户利益造成影响,公众就会自觉团结起来抵制,阻碍项目的进程,使项目成本增加,从而给房地产企业造成损失。因此,房地产企业应该事先做好拆迁安置补偿工作,采取一定的措施,以控制和减少风险。
内部决策与管理环境
企业经营管理水平。一个企业经营管理水平的好坏,体现在项目的方方面面,如项目实施过程中对施工工期、施工运作、工程质量以及工程竣工、售货服务、物业等方面的管理。房地产企业的管理,包括投资方式、地点、组织管理、时间管理等。其水平的高低,反映了房地产企业领导成员的能力,而这种能力在一定程度上是受企业文化、管理制度、管理者的综合素质制约的。
此外,合同管理的好坏也可能给房地产企业的资金链带来一定的风险。合同风险表现在以下两个方面:其一,合同不完善风险,即由于合同自身条款的不完善,叙述中存在漏洞,或有与国家法规相左的条款,这就可能在执行过程中给某一方造成损失;其二,该风险主要是由于合同的条款中规定了未来的风险在合同双方之间的分配问题,不同类型的合同,合同双方在未来所预期承担的风险是不相同的,比如按合同的内容来分,就有勘察设计合同、设备及原材料供应合同、施工承包合同等。
企业公共关系状况。对于房地产企业而言,搞好与政府、媒体之间的公共关系是至关重要的。企业维持良好的公共关系需要做到:了解市场的真实情况,并据此做出决策;充分了解政府政策的走势并及时采取应对措施;具有危机公关的能力并正确处理与媒体的关系;企业公共决策的可能性分析要符合实际并全面考虑各种影响因素等。
通常情况下,房地产企业资金链的风险决策涉及的影响因素较多,并且其影响范围也是相当大的,关系到资金能否合理使用以及企业的正常运转。可以说,房地产企业资金链的风险决策是一个极其复杂的过程,对此进行分析时,应该按照各项目的特点找寻最适合的分析方法,这样有利于提高决策的有效性。在运用科学方法进行风险决策时,应该考虑到房地产企业资金链风险决策的各种影响因素。只有在考虑影响因素的同时,使用科学的决策方法,才能够保证决策正确,措施有效,风险真正得到规避。(作者单位:武汉理工大学管理学院)
注释
［关键词］房地产风险投资多目标决策敏感性分析权重方案排序
一、引言
房地产行业的高风险与其高收益相辅相成，且其评价指标多而杂，形成房地产行业特有的多目标决策问题，解决此类问题的方法目前主要有基于模糊数学的建立模糊综合评价各类方法求解的方式，构建熵优化多目标决策模型对投资方案进行优选排序，运用层次分析法对各投资方案进行优选的方式，采用贝叶斯公式对风险概率进行参数修正并通过线性加权和法求解，用不可分散量将房地产投资分解为系统风险和非系统风险的多目标规划模型。笔者在客观权重的基础上，给出当前属性的方案排序，并在动态区间内进行敏感性分析，成为一种切实可行的动态研究方法。
二、确定指标客观性权重
评价指标(属性通常分为成本型、效益型和适度型指标。设有m个决策方案的集合，属性集，且m个方案关于n项评价指标(属性)的指标矩阵为：。建立房地产风险投资理想初始最优方案模型和最劣方案模型。其中：
然后将归一化得到项评价指标的权重向量。
三、敏感性分析
1.权重最小变化量的确定
对任意和任意权重，假设目前的排序是，对应的评价函数的优先关系为，可得出在属性上的当前权重所需减少（或增加）的最小绝对变化量必须满足当时，；当时，，且。相应的权重最小相对变化量：当时，；当时，，且。
2.方案排序对权重变化的敏感性
设为属性的临界值,对应着权重所有可行的最小相对变化量中的最小值,即满足;再设为属性的敏感性系数,该敏感性系数对应着的倒数,即满足,当临界值为不可行时,其敏感性系数被设置为0。由此可得,对于所有的,临界值越小的属性的敏感性系数越大,说明此方案排序对属性权重变化的敏感程度越高。故方案排序中临界值越小或敏感性系数越大的属性越敏感。
四、仿真算例
有5个相互独立的风险投资方案,表1列出5个方案的由初始投资推算出的7项指标值。要求对各方案进行排序择优。
表1各个方案对应的属性值
从表1可知,决策矩阵为：a=[6,0.6,5.508,0.226,5,0.082,0.82;7,0.35,5.369,0.165,5.5,0.233,4.66;5,0.5,4.52,0.283,4,0.096,0.96;5.5,0.55,4.774,0.198,3,0.132,1.32;3,0.3,2.238,0.176,3.5,0.254,2.54]。
对评价指标值做规范化处理,由于前四项指标属效益型,后三项指标是成本型，归一化处理得各属性权重为=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始权重v=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最优方案和最劣方案分别为：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，
相对偏差矩阵为：r=[0.25000.48310.800;00.83330.0425110.87191;0.50.33330.302100.40.08140.0365;0.3750.16670.22450.720300.29070.1302;1110.96080.210.4479]；r=[0.75110.51690.201;10.16670.9575000.87790;0.50.66670.697910.60.79650.9635;0.6250.83330.77550.279710.58720.8698;0000.09320.80.12210.5521]。
再由夹角余弦公式得到，此算例的初始排序为，相比于文献，各属性权重的选择更加客观、理性，能更有效的作出决策。通常情况下应优先考虑。通过计算得，所给问题的决策矩阵以及方案的当前排序为表2：
计算得到所有可能的最小绝对变化量/最小相对变化量
（），“-”表示不可行见表3。
得各属性权重变化的临界值和敏感性系数为见表4：
从表中可得：最敏感的属性是，相应的最小临界值为=19.6625，敏感性系数值为=0.0510。即内部收益率(irr)是最敏感的属性，相对于文献[1]中通过矩阵迭代计算得出权重系数指出，优先考虑，文章此处的结论更加符合实际。因此我们在选定主案及主案指标时策划者还应密切关注影响irr指标发生变化的各因素的未来走向,保证在允许范围内获得动态条件下的最优决策。
五、结束语
房地产风险投资决策由于其多因素多目标以及各评价指标属性具有动态变化的趋势，将最优决策发生变化的属性变化区间给出，并标注出最敏感的属性以便房地产开发商做出最优决策，在实际操作中具有普遍性、一般性，为此类最优方案的决策提供了一种基于动态变化研究的新方法。
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【论文摘要】本文针对企业在职培训的投资风险问题，对贝克尔的两个假设进行分析的基础上，研究了企业基于人力资本的在职培训投资及相关的风险类型，从忠诚度、组织结构等角度，对管理者如何防范人力责本流失进行了相关分析。
一、引言
1936年，著名经济学家加里S．贝克尔(Gary．S．Becket)出版了著作《人力资本)，被西方学术界认为是”经济思想中人力资本投资革命”的起点。贝克尔用传统的微观均衡分析方法建立了人力资本投资均衡并将其应用于企业的在职培训，提出并分析了一般在职培训和特殊在职培训这两种在职培训模式。在职培训作为一种人力资本投资活动，涉及到成本与收益的经济分析。本文基于在职培训的人力资本投资的视角。为企业在职培训投资决策提供可借鉴的分析方法。
二、贝克尔在职培训投资模型分析
(一)贝克尔在职培训投资模型的两个基本假设
贝克尔基于人力资本市场理论。研究企业与个人培训决策中投人产出的经济分析问题，基于以下两个基本假设：
(1)企业和个体劳动者是都是理性的和利己主义的，受自我经济利益的驱使，可以从事任何净现值为正的投资，而培训正是理想的可以带来高收益的投资决策。
(2)市场被假定为信息完全和充分竞争性的，对已受培训、正受培训和未受培训的劳动力，将分别在市场中均衡产生出不同的交易价格，即表现为企业支付的相应工资收人不同，以此调节供给和需求的平衡。
(二)一般在职培训
贝克尔认为，对于一般技术在职培训，它可以使所有或许多企业都有可能从中获益。企业承担了培训费用，必然要求收益，即未来员工的边际产出要大其工资。企业才能获得收益。但员工接受培训，提高了生产率，也要求与其生产率相当的工资，否则会威胁离职，因其受训的是一般技术训，在别的企业也能有相同的生产率，可以得到与生产率相当的工资。此时，员工承担所有的培训费用。收益也全部归员工所有。它与其它的个人投资人力资本没有实质区别。
对一般在职培训来说，企业亦可承担部分费用，有两点理由：一是可以在招募时对员工产生吸引力。二是企业承担的这部分费用是可以得到画报的。由于在培训期间员工是通过接受低于其边际产出率的工资来承担培训费用的，员工愿意承担这部分费用。但费用到底多少才能使企业不必担心员工会在培训后追求工资等于边际产出而离职呢?
假设员工是完全理性的，对于员工离职的成本有：实现流动而付的成本、信息费、交通费及安家费；员工放弃现有职位带来的机会成本；离开熟悉工作环境、亲朋好友所带来的心理失落；不确定因素如失业、伤病等带来的成本。当对某一时期t而言。只要时。即员工预期在本企业的工作期限内的边际产出与工资差额的现值之和大于其离职成本时，员工就有可能作出离职决定。为员工在t时期的边际产出，，为员工在t时期的工资。由于其中K为培训费用，MP0一w。为培训期间员工承担的培训费，MP一w为培训后t时期员工承担的培训费，即员工在培训结束后以低于边际产出的工资来支付企业在培训期间为员工承担的培训费用。因而对企业来说。只要员工培训后在预期的工作期限内不离职的话，企业是没有损失的。
(三)特殊在职培训
对特殊在职培训．贝克尔认为，它只对或者说主要对提供培训的企业有利，企业要全部或部分承担这类培训的费用。在市场完全竞争的条件下，企业进行培训的均衡条件为对于进行特殊技术在职培训的企业来说，和为其它企业工人的边际产出和工资，而则为其培训收益。c为企业所花费的培训成本。
人们一般会问，特殊培训基本上只在提供培训的企业中才能用到，而企业就应承担全部的培训费用。这里有一个问题．如果企业愿意承担全部费用。包括受训者付出的时间精力的补偿，受训者可能知道他比企业更有优势，他的流失与否与他本入没有损失，但企业的投资将会丧失它的投资。因而最好地办法则是企业与受训者共同分担培训费用，投资收益在这两个投资者之间分配。企业可以支付低于其边际产出的工资，这样企业就可获得回报。个人若不满意于工资低于边际产出而流失的话。由于其受到企业的特殊培训所花费的成本在其它企业很难收回，会受到损失的，因而最好的选择是呆在原来的企业，不光可收回成本，还可得到收益回报。
三、企业在职培训的投资风险类型
1．流失风险
由于企业在职培训投资与其所有者的不可分离性，决定了企业在职培训的主要风险来自于接受培训的员工，员工一旦离开企业，将会带走企业在其身上积累的入力资本投资，使企业蒙受经济损失。企业在职培训投资的流失风险首先是由于人寿命的不确定性而产生的流失风险。入一旦死亡附属于人体的不可以转让的入力资本将不复存在，从而产生不可控制的企业在职培训的投资风险。其次是由于接受在职培训后的员工离开原企业而产生的流失风险。在人才流动越来越频繁的情况下，员工离开企业将完全带走附于其身的在职培训成果．企业将失去收回人力资本投资的载体。员工的忠诚度是衡量企业在职培训风险的一个重要变量，在企业在职培训投资决策中引入员工忠诚度并同时考虑员工的流失成本，将可以有效防范在职培训的决策风险。
2．激励风险
企业在职培训的人力资本形成之后，其效能的发挥很大程度上取决于是否有对员工构成激励的外部环境。企业在职培训入力资本在具备能动性的同时也存在明显的激励风险。当在职培训入力资本所有者得不到有效激励时，作为所有者主体可以将相应的人力资本关闭起来，从而使其经济利用价值一落千丈。同时由于企业在职培训的入力资本投资的特殊性．企业在直接利用这一资本时无法采用”事先全部说清楚”的一般市场契约模式，必须借助于激励性的企业制度安排和组织设置来实现对入力资本的使用和调度。
3．贬值风险
与非人力资本相似，企业在职培训形成的入力资本也存在贬值风险，企业在职培训的主要内容是丰富员工的知识，提升员工的技能．这种知识和技能同样会出现类似的损耗，这种损耗可以分为有形的损耗和无形的损耗。有形损耗主要是指由于生疏、遗忘等引起的知识和技能的减少。入力资本后期的投资必须以前期的投资为基础，所以在职培训的有形损耗不仅影响即期投资的收益，而且影响后续在职培训的收益。无形损耗是指由于科技的飞速发展使得原有的知识和技能变得相对落后。科技的快速发展、市场的动态变化、产品生命周期的急剧缩短都加速了企业在职培训入力资本的无形损耗。企业在职培训入力资本投资的贬值风险还包括人力资本的利用率问题。对于有一定资本存量的员工，衡量其对企业贡献的大小，关键看入力资本的利用率，利用率越高，对企业的贡献越大。可见．即使企业在职培训投资较高，也会因为利用率低而造成事实上的入力资本贬值。
四、企业在职培训投资风险防范措施
企业在职培训是企业进行人力资本投资的一种重要方式．也是企业持续发展的基础。作为一种投资既然有丰厚的收益回报，就必然会伴随着大量风险的存在。结合不同的风险类型，必须采取有效措施对企业在职培训的投资风险进行防范。防范和规避企业在职培训投资的风险应充分考虑以下几点：
1．提高接受培训员工的忠诚度。企业在职培训收益必须通过接受培训的员工的行为来实现，在职培训投资的有效性直接决定于接受培训员工的忠诚度。企业进行在职培训投资决策时必须同时考虑如何为员工提供最好的训练和发展的资源，提供个人的专业成长机会，提高员工忠诚度。
2．完善企业入力资本激励措施。由于在职培训的入力资本依附于员工存在且不可分离，从个人的效用角度分析，员工的工作积极性能否得以充分发挥，要看入力资本的载体是否得到有效的激励。建立健全企业入力资本激励措施，首先要建立合理的收入分配制度，企业的收入分配制度需要能够反映这种投资主体的收益特性。其次要强化精神激励，包括为员工创造发展的机会，支持员工在工作中实现自我，建立对话制度或沟通渠道。第三要重视员工职业生涯设计，充分了解员工的个人需求和职业发展意愿，使个人发展与企业可持续发展得到最佳的结合。
3．不断更新培训内容。由于知识贬损与技术更新速度的不断加快．外部市场环境变化加剧。企业在职培训的知识和技能面临贬值和跌价的风险。所以企业在进行在职培训投资决策时既要考虑市场前沿的发展需要又要充分考虑企业自身的发展现状，不断更新培训内容，促进企业发展。
五、启示
(一)企业在进行在职培训决策时，应对在职培训成本与效用进行预测，所得到回报的效用是否大于投入的成本。企业在某些方面面临着”生产”还是”购买人力资本的选择，即到底应该自己培养有竞争力的人才，还是”购买”那些已由别的企业或单位培养的人才。