关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。
首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
关键词：税收筹划；经验比照；对策建议
1引言
从目前来看，我国税收筹划无论是理论研究还是实务操作都可以说是刚刚起步，尚处于摸索、研究和推行的初始阶段，还存在许多亟待解决的问题。而随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济的逐步成熟，特别是加入世贸组织后，我国开始参与全球化的经济运行，企业税收筹划日益重要。作为成熟市场经济中市场主体成熟的行为体现，税收筹划是纳税人理性化战略的一部分，它的成熟程度其实反映了一个国家的市场经济成熟度，反映了该国国民的纳税意识和税务部门的征管水平。因此，在建立社会主义市场经济新体制和强调依法治税的今天，分析税收筹划存在问题产生的原因，进而研究解决税收筹划过程中出现的这些问题和可能出现的其他问题，加强防范，以促进我国税收筹划工作沿着正确的轨道健康发展，无疑具有一定的理论意义和现实意义。
2我国企业税收筹划存在的问题
2.1观念上存在误区
在国外，税收筹划相当普遍，无论是公司还是个人，对税收筹划都十分重视。而在国内，对大多数企业而言，税收筹划是新生事物，人们对它的认识只是停留在表面上，观念上存在误区，对税收筹划缺乏正确而深人的认识。长期以来，我国宣传的都是依法纳税，多纳税光荣的思想，这在广大纳税人心中形成了少纳税可耻甚至违法的意识。受这一观念的长期影响，税收筹划具有合法性的观点难以深人人心，其效用远未被人们所认识。
2.2法制不完善，执法不严。偷税现象普遗，筹划的成本高
通常情况下来讲，税制越复杂，越容易出现漏洞。随着税制改革的深人，我国的税法日趋复杂化，难免会出现一些税收法律、法规或政策上的不足、缺陷、漏洞，这在客观上提供了避税、偷税的空间。从法律的角度上讲，避税不是一种违法行为，只能通过制定相应的反避税法规加以约束，对纳税项目进行调整，通常不会对纳税人进行处罚。与避税不同，偷税是一种违法行为，会依法受到严惩。但由于我国目前税务机关的人力有限，管理力度不够，执法不严，只能进行有针对性的检查，不能及时查处偷税。这样，大多数偷税者存在侥幸心里，认为偷税的成本低，导致偷税现象普遍。与之相比较，税收筹划的成本自然就高，纳税人当然会选择前者。可以说，正是由于偷税、避税空间的存在，使税收筹划的必要性无法得以体现，制约了税收筹划的发展，这是影响这一有效需求市场形成的关键因素。
2.3税收筹划具有片面性
如前所述，大多数企业的税收筹划方案都是聘请外部专家筹划的，筹划时多是以节税作为决策目标，忽略了对企业的整体目标影响，使筹划具有片面性。税收筹划的直接目标是节税，但这只是企业财务管理的阶段性目标之一，它受财务管理的整体目标约束，必须为实现整体目标而服务。一个税收筹划方案要结合企业经营管理的其他方面进行决策，以财务目标作为判定的最终标准，才是合理有效的。我们不是说聘请外部专家进行筹划不可取，而是认为，对于业务比较复杂、经营规模比较大的企业，由了解企业经营的内部机构进行税收筹划能有效防止其片面性，更有助于企业整体目标的实现。
3税收筹划建议
税收筹划是经济和社会发展到一定阶段的产物，同时，税收筹划的纵深发展又促进了经济和社会的进步。随着我国加入WTO和我国企业改制的进行，现阶段我国企业将面临更多的竞争和挑战。而面临我国的税制调整及新会计准则的施行，企业如何实施税收筹划不仅对企业自身有重要作用，而且还给税收筹划相关各方（主要指政府、税务中介或等）带来有利的影响。为了使税收筹划能够在我国健康、快速地发展，针对上文分析的税收筹划现状及存在的问题，笔者提出以下解决建议：
政府方面要完善税法，建立、健全相关法规，提高立法级次。要想促进税收筹划的发展，
必须有完善的法律制度规范它、保护它；加强税收征管与稽查，由于税收筹划实施的复杂性，在税收执法环境不严的情况下，纳税企业宁可冒一定的风险采取偷税、漏税等非法手段来达到减轻税收负担的目的，所以，执法部门应采取严管重罚的措施，处罚的目的是教育，而只有加大处罚的力度，才能达到教育的目的；切实转变执法人员的思想观念企业开展税收筹划，从长期来看，无论对企业自身还是对国家都有着十分重要的现实意义，所以税务执法人员不能只图眼前税收任务的完成而反ζ笠到行税收筹划，应切实转变思想观念，放眼未来，支持、鼓励、指导企业的税收筹划。
4结论
税收筹划标志着一个企业能否走向成熟、理性，是一个企业纳税意识不断增强的表现，是企业的有关利益主体采取合法的手段追求减税利益的实现，是企业一种长期行为和事前筹划活动。税收筹划需要具有长远的战略眼光，要着眼于总体的管理决策之上，有时还要与企业发展战略结合起来，选择能使企业总体收益最大、最优的方案。只有这样，才能真正做到“节税增收”。
参考文献：
[1]邓永勤.纳税服务体系中的税收筹划[J].涉外税收，2004（8）.