（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法，无论何种CAMA系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
为进一步推动房地产税制改革，堵塞存量房交易税收征管漏洞，有效发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场健康发展。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(〔〕1号)、《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》(财税〔〕100号)以及《省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(政办〔〕84号)精神，结合我市实际，提出如下实施意见：
一、工作任务
(一)按照我国房地产税制改革的要求，利用房产土地管理部门的产权产籍、地籍资料及税源普查资料，获取存量房纳税评估所需要的房地产基础数据，建立适合我市的房地产数据信息库。
(二)按照全省存量房交易价格申报评估技术方案，确定我市数据采集项、采集标准和评估技术细则；在全省统一评估软件的基础上，结合我市实际情况实现软件本地化，并对系统评估结果进行综合检测和验证，不断修正完善标准房信息和各项参数设定幅度。
(三)制定适合我市实际情况的价格争议处理办法和系统信息缺失处理办法，确保系统上线后的正常运行。
二、评估范围、对象和时间
(一)存量房纳税评估范围为，市市区和所辖县城城区(包含县级市市区)。
(二)存量房纳税评估对象为，市范围内国有土地上的存量住宅。
(三)地税部门要统筹安排各时段工作，确保年7月1日前上线运行。
三、工作步骤
(一)制定详细工作方案(年11月1日—11月5日)。由市地税局根据本方案要求，制定更加详实的存量房纳税评估工作实施方案。
(二)开展动员、培训和调查工作(年11月6日—11月10日)。由市地税局召开存量房纳税评估工作动员会议，传达国家、省、市有关文件精神，对基层税务人员进行业务培训。组织人员调查分析房地产市场价格情况，调查分析年度以来存量房契税收入和房地产一体化管理情况。
(三)采集相关数据(年11月11日—年1月31日)。1.由市地税局根据存量房纳税评估技术标准编制表格，组织税源普查，获取存量房纳税评估所需基础数据。2.地税部门向住房和城乡建设、国土资源部门提出数据需求，获取个案房地产的基础数据，满足存量房交易纳税评估的需要。住房和城乡建设部门负责提供各种房产建安造价、取费标准以及年1月1日以来全市房地产数据(包括：房地产大证、分户证、户主名称、地号、丘号、房产证号码、户型、小区名称、办证时间、一手房、二手房、房屋类型、交易价格、交易时间等)。国土资源部门负责提供全市地理信息系统(GIS)、工业、商业、住宅及其他土地基准价格、修正系统等。
(四)制定存量房纳税评估技术细则(年2月1日—3月31日)。市地税局负责确定本地区的数据项和数据采集标准，并建立本地区的评估技术细则。
(五)开展评估结果检验(年4月1日—6月30日)。实行正式上线前试运行，以房地产市场实际交易案例为参考，应用数理统计原理和有关指标对评估结果实施检验，对系统评估结果进行检测和验证，不断修正完善标准房信息和各项参数设定幅度，保障评估结果的公平性和准确性。
(六)上线运行(年7月1日)。当检验误差在可控范围内时，市地税局要确保通过省地税局技术小组评定验收。验收后，在存量房交易环节直接调取评税系统的评税价格，对交易价格明显偏低，又无正当理由的，按照评估值进行征税，逐步建立存量房交易价格申报评估机制，实现对存量房交易环节税收控管。
(七)建立评税结果争议解决机制。市地税局负责制定各项评估运行机制，如价格争议处理办法、系统信息缺失处理办法等。
四、工作要求
(一)提高认识，加强领导。存量房纳税评估工作，任务艰巨，意义重大。各级各有关部门要充分认识存量房纳税评估工作的重要性，制定完善相关措施，及时研究解决工作中遇到的问题，确保工作顺利推进。地税部门要牵头建立部门合作机制，吸收发展改革、财政、住房城乡建设、国土资源等相关部门及院校、评估机构共同参与存量房纳税评估工作，以提高征管效率、评税的社会公信力和纳税遵从度；住房城乡建设部门要向地税部门提供进行存量房纳税评估所必需的房地产基本信息资料。国土资源部门要向地税部门提供进行存量房纳税评估所必需的国土基本信息资料。发展改革部门要做好对存量房申报价格评估异议的认证和裁定工作。财政部门要为软件开发、硬件配备、信息采集等提供必要的经费支持。其他有关部门要根据实际工作需要，积极支持地税部门开展工作，加强房地产税收管理，规范房地产市场交易行为。为切实有效开展好这项工作，成立由常务副市长任组长，市政府分管副秘书长和市地税局、发展改革委、财政局、国土局、住房和城乡建设局、城乡规划局主要负责同志为成员的存量房纳税评估工作领导小组，负责组织开展存量房纳税评估工作。领导小组下设办公室，办公室设在市地税局，由市政府分管副秘书长兼任办公室主任，市地税局局长兼任办公室副主任，具体负责存量房纳税评估日常工作。同时，聘请房地产评估专家、评估师、专职从业人员组成存量房纳税评估工作专家顾问组，负责评估工作中的具体业务咨询和指导。