关键词：物业服务；前期介入；规划设计
前言：在房地产开发的过程中，物业建设与物业管理的联系程度不够，对未来的物业服务工作较为忽视，前期介入工作落实不到位，因而给物业管理工作带来极大的困扰。针对物业管理工作当中存在的问题，采取有效的前期介入办法是有效的途径，物业服务公司需要做好与物业管理相适应的规划设计工作，以有效的将前期介入工作落实到位，该项工作对提升物业管理水平有着重要的作用。
一.物业服务公司前期介入工作开展的必要性
（一）为物业管理工作奠定基础
物业管理当中，需要充分考虑业主的需求，从物业管理和使用功能等多个方面考虑，做好前期介入工作，对物业的规划、设计、施工、验收等一系列工作有着指导性的作用，同时对物业开发进行严格把关，以保证施工质量。而当前物业管理工作存在的主要问题是管理滞后于建设。在房地产开发建设的过程中，前期介入工作落实不到位，物业建设当中的问题不能很好的得以解决，在物业交付使用之后，这些难以解决的问题又遗留给了物业服务公司，给物业管理工作带来很大的困扰。前期介入工作是加强物业建设与管理衔接的有效途径，降低物业管理当中可能存在的风险，以有效保障业主的合法权益，最大程度的满足业主的需求，为物业投入使用后的管理工作打下坚实的基础[1]。
（二）科学、合理的规划设计
在房地产开发的过程中，物业的规划设计是非常重要的环节，影响着物业功能和使用。而往往设计者在设计当中对物业管理工作考虑不足，在物业的功能和使用上会出现一定的缺陷。最为常见的问题就是车位拥挤以及住房水、电、通风以及空调等配套设施设计安排不合理，很难得到业主的满意，给物业管理工作带来了困扰。针对这一现状，物业服务公司需要做好物业前期介入工作，从业主和物业管理者双方面进行考虑，科学、合理对物业进行规划设计，并落实到细节当中，以有效弥补物业管理当中存在的不足。对水电线路、排水管道以及多种功能设施进行合理的设计安排，让业主获得良好的使用体验。通过物业服务公司前期介入工作的开展，实现物业科学、合理的规划设计[2]。
二.物业服务公司前期介入的规划设计
（一）前期介入规划设计的要点
在物业服务公司前期介入工作开展的过程中，需要根据介入时机的选择而进行合理的规划和设计。一般来说，根据项目设计、施工以及物业管理准备等工作内容分为早期、中期以及后期三个阶段。项目设计为早期阶段，根据业主的实际需要对功能、布局进行合理的规划设计，从图纸入手，落实好早起介入工作。而中期介入则是着力于房地产施工建设，对于其中存在的缺陷予以改进和完善。后期介入则是物业交付使用之前的物业管理准备工作，加强物业验收，保证其质量安全，对其中存在的问题及时予以修改。通过早期、中期以及后期三个阶段的层层介入，为物业管理工作的开展打下良好的基础。
（二）设计
物业服务公司前期介入的规划设计，项目设计阶段是初始阶段，是最为关键的环节。在房地产项目的开发设计阶段，物业服务公司在这一阶段进行介入时，能够实现对规划设计的优化，针对于图纸当中存在的不足和缺陷，及时的予以指正和修改，根据业主使用以及物业管理的实际需要，做到以人为本，解决物业设计当中存在的问题，在第一时间予以解决，有效减少了未来物业管理工作当中的矛盾和缺陷。及时的规避物业管理的风险，充分发挥物业服务公司前期介入的作用，为物业管理工作创造良好的条件。从物业管理的源头抓起，提升物业管理水平。在物业服务企业接管物业工作之前，前期介入工作发挥着相当重要的作用[3]。
（三）施工
通过物业服务公司的前期介入，经过科学合理的设计之后，房地产施工项目的功能定位和使用功能变得更加明确，而施工也围绕着其展开。从某种意义上来说，物业服务公司在施工阶段的介入是对建设施工过程进行监督，避免其中留下安全隐患。质量问题是房地产建设施工的核心问题，保证施工的质量安全，能够让业主更加放心，同时也给物业管理工作带来很大的便利。对于建筑装饰装修以及配套设施安装等内容也要进行合理的规划设计，对其中的缺陷予以弥补，以完善物业的功能，通过前期介入，加强项目施工监理、配套设施安装调试以及竣工验收，有效降低施工当中的安全风险，为物业交付使用打下良好的基础。
（四）物业管理准备
通过物业服务公司前期介入工作的开展，经过早期、中期介入，物业项目设计和施工阶段得以有效的完善，为物业管理准备工作创造了良好的条件。作为前期介入的后期阶段，物业管理工作对物业的资料、信息有着详尽的掌握，并建立物业的技术档案和业户档案，通过这些重要资料的分析可以了解业主的实际需要，对物业管理工作有着重要的指导作用。根据物业管理准备工作得到的资料，制定规划设计的方案，对机构设置、人员配备、费用测算等内容进行合理的安排。在物业管理准备阶段，前期介入工作得以有效开展，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，进而提升物业服务公司的专业形象，受到业主的欢迎和认可，有利于物业管理工作的顺利开展[4]。
结论：作为物业管理工作的重要环节，物业服务公司的前期介入工作发挥着关键性的作用，更好的为业主服务。物业服务公司的前期介入工作的展开，为物业管理工作打下了良好的基础。分别介入到项目设计、施工以及物业管理准备等工作当中去，能够降低物业管理当中的风险，为业主把好验收关，提供良好的服务，对物业管理工作的顺利开展有着积极的影响。
参考文献：
[1]马小娅.物业管理的前期介入之我见[J].现代物业，2008，04：77-79.
[2]潘爱萍.分析物业管理前期介入[J].现代商业，2008，27：275-276.
一、加快服务业发展的重要意义、总体思路和目标
1、重要意义
服务业是依托现代化的新技术、新业态和新的服务方式，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的产业，具有投资少、消耗低、污染小、效益高等特点。发展服务业有利于突破资源约束瓶颈，减轻环境压力，推动经济增长方式转变；有利于培育新的经济增长点，优化产业结构，推动产业升级，提高企业竞争力和经济效益；有利于优化发展环境，降低商务成本，吸引外来投资，打造制造工业基地；有利于促进科教文卫等社会事业发展，提升人们生活品质和生活水平，实现充分就业，加快构建和谐社会。总之，大力发展服务业,对于加快工业化、推进城市化，保持经济社会健康、持续、快速发展具有十分重要的意义。
2、总体思路
以科学发展观为指导，以优化产业结构，转变经济增长方式为目标，坚持“兴二促三”的发展方针，通过规划引导、政策扶持、项目带动、考核激励，重点发展旅游业、商贸流通业和房地产业，积极培育金融保险、大文化、信息、中介与社区服务业，推进我县服务业快速、高效、优质发展。
3、发展目标
到2010年，力争全县服务业增加值占GDP比重达到35%。其中旅游业总收入年均增长14%，达到25亿元，年接待游客突破450万人次；全县社会消费品零售总额年均增长12%，达到48亿元；房地产业每年保持30-35万平方米的建设规模；金融保险、大文化产业得到较快发展；信息化互联网普及率达到20台/百人；中介服务行业达到30个以上，从业人员达到3000人以上；社区服务业基本建立新型的社会福利、社会保障体系和服务网络。
二、加快服务业发展的重点领域和工作举措
4、关于旅游业发展
——提升旅游产业。围绕打造“休闲旅游”基地目标，在发展观光旅游的同时，主攻休闲度假旅游，实现旅游业从观光游向观光、休闲、度假、商务会议相结合转变。整合旅游资源，加快富春江、瑶琳、分水三大旅游板块建设，改造提升景区、景点，发展旅游特色项目，鼓励有条件的乡镇发展农业观光、“农家乐”等休闲旅游，引导有条件的工业企业开展工业旅游。充分挖掘反映*人文精神和文化特色的旅游文化项目，提升旅游产品的文化内涵。积极引进知名旅行社，建设旅游集散中心，完善旅游线路，加强从业人员培训，提高旅游的组织和服务水平，增强*旅游的核心竞争力。
——打造旅游品牌。按照旅游目的地建设的要求，设计并推广*旅游形象标志，加大“潇洒*•富春江山水”旅游形象宣传；整合政府和企业促销资源，增强政企旅游促销的紧密度；加强与上级旅游部门和周边县市区的沟通与协作，开展跨区域联合旅游促销，增强促销效果，提升旅游品牌与知名度。
——完善配套设施。按多语标识要求，对320国道、*、16省道和杭迁高速公路等主要道路以及县城主要区域的旅游交通指示标识进行合理布局。完善景区（点）、宾馆饭店、旅行社等电子管理系统，建立旅游资源数据库，形成网上旅游市场体系。建设一批高档次的星级饭店和购物、餐饮特色街，发展旅游经济型饭店，培育旅游康乐和旅游商品业，推动“吃、住、行、游、购、娱”六要素联动，逐步形成大旅游、大产业格局。
5、关于商贸流通业发展
——构筑商贸物流网络体系。以城镇化为契机，把推进城镇化和发展商贸物流业充分结合起来,按照“一主一副四极”的城镇总体布局，完善商业功能定位和商业网点空间布局。以服务社区、农村为重点，以“千镇连锁超市，万村放心店”工程为载体，以连锁经营、货物配送为主要方式，形成连锁超市和便民店为主体的城乡物流网络体系。大力培育物流市场，加快乡镇农贸市场、生活资料市场以及县域内的汽车、装饰、家电、服装等各类专业市场建设，形成完善的市场体系。
——提升传统商贸流通业。运用现代经营理念、现代流通方式，改造、提升传统商贸流通业，重点培育和发展产权、技术、人才与劳动力等要素市场，加快商业特色街区的规划建设，引进、培育名品名店，优化专业商品市场布局并提升其档次，不断增强市场辐射能力。鼓励传统中小商业企业改造成为现代业态，提升市场竞争能力。
——提高商贸流通能力。重点建设富春江500吨货运码头，以及与“一园五区”块状经济相配套的物流配送中心、公路运输物流中心，整合城乡运输资源，加快城乡物流配送体系建设。培育市场营销队伍，重点培育主导产业、特色行业及大宗特色农产品的营销队伍，提高企业产品销售水平。
6、关于房地产业发展
——优化房地产发展结构。按照建设中等城市的框架，结合山水风光城市保护的原则，统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，加快形成主城“中心居住圈”及一副四极的“次中心居住圈”。以提高居住质量为目标，全面优化普通商品房、经济适用房、廉租房的供应结构，抓好拆迁安置房、农民多层公寓和创业人才公寓等专项用房的建设，建立以中低收入家庭为主的住房保障体系。
——培育和规范房地产市场。培育房地产二、三级市场，发展房地产中介服务业，完善房地产金融信贷服务，建立房地产市场信用体系。推进房地产开发和物业管理的分业经营，引入市场竞争机制，健全物业管理体制，提高物业管理水平，加快住宅产业现代化进程。
——打造房地产品牌。积极引进著名的房地产咨询、设计、物业管理公司，培育本地房地产企业。按照城市总体布局，打造精品住宅，加强品牌宣传，提高住宅产品的适应性和竞争力。
7、关于金融保险、大文化、信息、中介和社区服务业发展
——完善金融产品体系。推进金融电子网络建设，完善信用卡、网上银行、电子商务等新型金融服务的消费环境，开发和创新信贷、理财、投资业务。发展保险业务，扩大保险服务领域，建立健全保险服务体系，推进保险市场发展。
——健全社会信用体系。完善企业和个人信用体系，促进信用中介服务行业市场化、规范化。完善中小企业信用担保机制，支持中小企业融资担保和再担保机构的发展，畅通融资渠道，鼓励国有银行、股份制银行、信托和投资公司采取多种形式参与中小企业融资服务，构筑完善的中小企业投融资体系。
——培育和开拓文化市场。优化产业布局和配置，重点发展广告、文化演艺娱乐、体育健身、文体用品制造和教育培训等产业，扶持一批具有一定知名度的大型文化产业企业。加强文化市场管理执法工作，促进地方文化市场规范发展。
——加快教育、科技、卫生、体育等产业发展。大力发展职业教育，创办各层次教育培训机构。支持建设各类研发中心、设计中心，加快培育技术市场。鼓励兴办外资、合资和民资医疗机构。高起点规划建设先进适用的体育设施，争取举办大型体育赛事，大力发展休闲体育。加大公共财政对公益性文化事业的投入，保证教育、卫生、体育等公共服务。
——加强社会信息化建设。推进第三代移动通信、下一代网络、宽带互联网的发展，促进电信网、互联网、广电网三网融通。扶持针纺、工业自动化控制、数字电视等行业信息化应用软件服务业的发展，建设各类专业网站，培育信息市场，推进家庭、企业、政府和社会信息化。
——拓宽中介服务业。优化提升职业介绍、房屋中介等传统中介服务业，培育发展咨询服务、产权交易、信息服务、市场调查、评估服务等知识型、科技型服务业。推动会计、评估、检验检测等中介服务机构与政府部门脱钩改制，破除行业、部门垄断，清理并取消不合理的地方限制，实行“非禁即入”，营造公平、公开、规范的市场环境。加强中介服务行业信用建设，建立信用评级制度，设立风险基金，健全风险防范机制。规范中介服务企业的执业行为，提高中介服务企业的竞争能力和服务质量。
¬¬——发展社区服务业。加强社区就业服务，开展就业信息咨询、职业指导、就业培训和推荐、组织就业等服务。完善社区卫生保障网络，开展以疾病预防、医疗、康复、健康教育、计划生育技术等为主要内容的社区卫生服务。开展为老服务，加快老年服务设施建设。构建覆盖社区各类弱势群体和优抚对象的新型社会福利和社会保障体系。引入法律咨询、纠纷调解、保险理财等目前较欠缺的社区服务项目。
三、加快服务业发展的政策措施
8、加强规划指导。根据县域总体规划、土地利用规划和“十一五”发展规划，按照“合理布局、完善功能、提升能级”的要求，加快服务业发展规划和各重点领域发展规划的制定，引导资金对服务业薄弱环节、关键领域和新型行业的投入。强化规划实施，根据“一主一副四极”城镇总体布局，加快实施旅游休闲功能区、中心城区综合功能区、物流功能区、生产功能区的规划建设，提高各类服务设施的集约化水平，促进服务业的集聚，形成重点突出、特色鲜明、功能完善、结构合理的产业格局。
9、深化体制改革。进一步强化政府服务，简化审批手续，提高工作效率。实现管办分离，把可以由社会自我调节和管理的职能交给社会中介组织，推进政府由“审批”向“服务”转变。把政府服务性投入通过不同方式引入竞争机制，加快形成统一的政府服务采购市场。深化产权制度改革，加快推进供排水，污水、垃圾处理等公用事业的市场化经营。深化专业化分工，改变小而全的企业组织方式，鼓励和引导企业外包服务。
10、加强政策扶持。落实好《关于进一步加快旅游业发展的若干意见》和《关于加快商贸服务业发展的若干意见》，从20*年开始，县财政每年安排100万元商贸服务业发展专项资金，主要用于奖励专业市场、连锁超市、商贸服务企业技改扩建、物流配送、电子商务、商业特色街区建设及商贸名优企业、著名商号的发展等；从20*年起，县政府每年安排120万元的旅游发展专项资金，专项用于政策奖励、整体形象宣传、企业提升、行业管理、从业人员培训、人才引进等。同时根据国务院、省、市有关文件精神，进一步落实扶持服务业发展的税收、市场准入等政策，为加快服务业发展提供政策保障。