资产融资作为一种信用活动，其偿付的基础来源于两个方面，首先是资产直接可用性导致的重置价值；以及资产运用能够获得的未来收益的折现值。资产融资最初的运用主要依赖于有形资产本身的重置价值，随着金融市场和技术的发展，资产融资的价值来源逐步由有形的资产重置价值（称为第一类资产价值）向无形的预期收益折现价值（称为第二类资产价值）拓展，比如某企业拥有汽车这一实物资产，它以前只能通过变卖汽车获取资金，现在可以以汽车运营产生的现金流为基础来融资。伴随着这一思路的转变，各种新的融资技术和方法层出不穷，如确保产生预期现金流的资产的独立性和稳定性而发展的“风险隔离”技术；为确保预期现金流的可实现性而发展的“信用增强”技术，这些技术最后成为了此类融资的标准作法，推动资产融资进一步标准化为资产证券化，资产证券化作为资产融资的高级形态，带来了整个融资技术的提高，“证券化你的梦想”成为了这一方式受到广泛认可的一个佐证。资产融资的发展使得很多原先不能满足的融资需求得到了满足，原先被闲置的资产价值也被充分利用，对于整个社会而言无疑是效率的提高。
一、资产融资与股权和债权融资的优劣比较
资产融资作为一种与股权和债权不同的企业融资方式，并能够获得广泛的认可，主要是基于以下几个特点：
首先以资产信用替代企业整体信用，有可能降低企业融资成本
无论是股权融资还是债权融资，其依赖的都是对企业作为一个整体经营未来现金流的要求权，对这种要求权能否兑现的评价依赖于公司整体的经营的风险，而风险本身是多样的，各种因素相互影响以及信息的不对称使得准确评判企业的价值是不可能的，投资者通常会通过一定的折价来规避风险，这实际上提高了企业融资的成本。通过资产融资，对资产价值的评价相对容易，且有利于降低信息不对称造成的资产折价，所以以资产信用而不是企业整体信用来融资有可能降低融资成本。
其次开辟了新的融资渠道，实现了企业资产价值的充分利用
资产融资的价值基础不仅仅来源于资产的重置价值而且也来源于资产创造的未来预期收益的折现值。但是长期以来，对于资产的第二类价值来源并不认可，这实际上造成了资产价值的闲置，通过对第二类资产价值的重新认识，从而有可能为企业开辟一种新的融资途径，即使对于那些不存在实体形态的资产，如专利权、经营权都可以作为资产进行融资，从而实现了企业资产价值的充分利用。
最后资产融资实现了表外融资，有利于优化企业的财务结构
资产融资不同于原有的资产运用方式，如抵押或质押融资等的一个显著区别就是不被体现在企业资产负债表中，资产融资只反映为原有资产结构的变化，并不影响负债和所有者权益项，这对于某些负债和股权融资受到限制的企业而言，表外融资无疑为其提供了一种新的融资渠道。
二、信托机制在资产融资中的重要作用——以衡平信托“精图大厦烂尾楼项目”为例
资产融资的关键在于通过表外融资，实现了风险的隔离，如果这些资产仍然放在企业的资产负债表中，企业面临的各种经营风险都可能或多或少影响资产价值的实现，这对于以第二类资产价值来源作为偿付基础的资产融资来说风险是不可控和不容易计量的。所以“风险隔离”技术成为了资产融资成功的首要关键点，要求将此类资产面临的ヒ恍庞梅缦沾悠笠得媪俚钠渌?缦罩蟹掷氤隼础?
构建风险隔离主要通过两种方式：一种是构造“真实销售”的法律结构，实现资产由原公司向特殊目的公司（SPV）的转移，另外一种就是直接通过信托的方式实现资产的转移，选择何种方式主要取决于资产转移的交易成本（税务负担和律师费用等）。
目前国内资产融资相关配套制度和法规并不完善，特别是构建SPV，实现真实销售难度太大，所以利用信托成为了资产融资“风险隔离”目的的主要方式，这一点在衡平信托开发的“精图大厦烂尾楼项目”中起到了至关重要的作用。
案例：
精图大厦是耸立于成都市中区的一栋大型商用写字楼，5年前由于流动资金断流，已完成90%的大厦被迫停工，并被法院查封。衡平信托以该大厦的债权和股权为信托财产向社会募集3000万元资金用于精图大厦建设，希望通过完工后大厦的销售回款，满足信托受益人、债权人和股东利益。在资金的偿付顺序上，优先偿付信托受益人，其次分别是原有债权人和股东。
精图大厦尽管其作为资产体现在债权人的资产负债表中，但作为烂尾楼，其没有封顶，不能销售转化为现金，并不具有第一类资产价值，价值的实现只能依赖烂尾楼封顶后变卖后实现的预期收益，但在这一过程中，由于资产已经被各个债权人设置抵押担保权，使得第二类资产价值在实现过程中随时面临着债权人破产申请的风险，各个债权人可能基于自身利益而中断这一价值实现过程，资产的第二类价值在各债权人“囚徒困境”的博弈中始终无法实现。
引入信托机制后，资产价值实现面临的风险被信托所具有的“闭锁效应”所隔绝，在《信托法》而不是《破产法》的适用范围内，一种全新的权利和义务结构被创造出来。在一般的情况下，债权人之间以及债权人和股东之间在对破产财产清偿顺序是法定的，特别是在债权人内部的权利层次的划分是单一的和简单的，这主要是基于整体公平原则的考虑，但对于某些特定情况，如在本案例中，新的投资者由于对破产风险以及财产受偿权益不能得到优先保障的顾忌，使得烂尾楼的第二类资产价值无法实现。而在《信托法》的适用范围内，根据信托合同契约主体自治的原则，在法定的债权人和股东的受偿次序中引入了一种凌驾于这两个权利的优先受益权，保障新的投资人的利益。在这一构造中，不存在债权人和股东的法定权利，代之以优先受益权人和次级受益权人在信托合同中界定的确立和义务。
这种权利的引入是至关重要的，它实际上实现了一种内部信用增级的效果，即不依赖于外部信用的增强，而仅仅依赖资产本身的价值，次级受益权人用自己名下的资产价值为优先受益权人提供了超额担保，按照预期销售收入2.2亿元来计算，对3000万元的信托资金投入超额担保率为6.3倍，而对于1.1亿元的债权人，超额担保率为77%，股东享有剩余资产价值，正是这种权利的重新匹配推动了整个融资行为的实现。
可见在此案例中，传统的融资方是无法解决的,依赖资产融资方式,特别是信托的风险隔离作用以及对信托对法定权利的二次划分机制对促进整个融资活动的顺利实施起到了关键的作用。
三、信托机制在国内资产融资领域运用的回顾和展望
资产融资作为一种新的融资方式，特别是随着对第二类资产价值认识的深入而获得了迅猛的发展，对于融资渠道相对单一的中国企业而言，传统的债务融资和股权融资的方式由于受到各种因素的限制不一定能够满足企业多样化的融资需求，发展资产融资，实现对资产价值的充分利用无疑是拓展融资渠道，降低融资成本的一种新的选择。
随着信托业的发展，利用信托机制实现资产融资的方式被许多公司陆续采用，如下表：
公司名称
项目名称资产标的物资产价值来源信用增强措施对公司价值的影响北方信托滨海新区管网资金信托北信管网发展公司拥有的滨海新区管网资产II:管网使用费关联方第三者担保低成本获取资金（4.25%），用于其他投资项目上海国投上海磁悬浮交通项目股权信托上海国际集团持有的上海磁悬浮交通发展公司的股权II:股权分红优先/次级结构存量资产价值的再利用，低成本融资（3.8%）伊斯兰信托人福科技学生公寓资金信托人福科技拥有的学生公寓房产和相关权利II:公寓租金收入人福科技担保存量资产价值的再利用重庆国信科利华教育项目股权信托科利华集团持有的“教育提升”系统项目股权II:系统销售收入科利华集团承诺回购股权开辟了一种新的融资渠道苏州信托银泰百货柜台经营权信托银泰百货公司拥有的店面资产II:柜台经营权转让收入第三者担保获取资金用于新的投资项目上海国投稳健型法人股股权信托上海市上投实业投资有限公司持有的法人股股权II:股权分红优先/次级结构存量资产价值再利用，获取资金用于新的投资项目北方信托公产房屋房租收入优先收益权信托天津房信集团所有公房资产II:房租收入房信集团整体信用担保存量资产价值的再利用华宝信托上海磁悬浮交通项目股权信托宝钢集团持有的上海磁悬浮交通发展公司的股权II:股权分红宝钢集团承诺回购存量资产价值的再利用，低成本融资（4%）
从上面的案例可以看出，一些企业已经尝试利用现有存量资产所蕴含的第二类资产价值来开辟一种不同于传统股权和债权融资的新融资渠道。
但在实际的信托运用过程中更多的是看重信托融资的渠道和较低的融资成本，而信托在资产融资中所具有的“风险隔离”作用并没有发生效应,例如很多案例中，在信托期满后引入了发行主体的回购承诺，这实际上破坏了表外融资的前提条件.当然这与现有资产拥有公司素质较高，风险隔离需求要求不强烈有关。但风险隔离作为资产融资的关键要点,随着更多中等资质的企业采用资产融资方式,这一构造的重要性就会充分显示出来,就像“精图大厦”项目中那样。
关键词：旧建筑改造设计
中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：
Abstract:insuzhoucity,therearealargenumberofeachhaveusevaluebutnotbeheritageofoldbuildings,istofacedownposition.Abuildingistohavelife,someoldbuildingsinthemoderncityofthedevelopmentprocess,throughsomeofthereconstructionoftheoldbuilding,itcancontinuetosurvive.Suchalreadycanrealizethetransferofitseconomicvalue,andreflectsitsculturalvaluecontinue;Notonlyistothepastrespect,alsoisresponsibleforthefuture.Reformforoldbuildingdesignisanurgentneedtodiscussimportanttopic.
Keywords:theretrofitdesignoftheoldbuilding
每个城市都有自己的发展史，在整个城市不断的发展、更新和变化的过程中，城市的建设大体要经历三个发展阶段：大规模新建阶段、新建与维修改造并重阶段以及主要对旧建筑更新改造再利用阶段。因此如果一个城市的文脉及其历史连续性的遭到破坏，也就失去了城市个性与历史的厚重感。所以对相当一部分仍还具有一定的社会价值、文化价值、经济价值、生态价值的旧建筑，就要通过一定的方法予以保留。而如何对待现存的旧建筑成为了需解决的问题。
一、旧建筑改造的现状：
2500多年来，苏州古城积累了丰厚的历史遗存，有古典园林，有名人故居、寺庙道观、府学书院等，为世人瞩目。而随着社会的发展，日益沉重的人口增加，现代城市文明对千年古城咄咄逼人的挑战。城市旧建筑的改造再引起了建筑学界的关注。在可持续发展的理论体系不断地拓展和完善下，旧建筑的改造利用正以合理的更新、改建过程替代原有大拆大建的方式，以促进资源可持续再利用。
二、旧建筑改造的类别
1、旧工业建筑：
苏州古城区原来承担着大量的工业生产和教育、医疗卫生服务职能。在上世纪90年代初，古城区工业企业最多时有286个，用地共达172公顷，占古城用地12.2%。城市发展到如今，这些建筑已经相对较久远，多数简陋不堪，很多就地改造发展，与住宅、园林、文物古迹等犬牙交错，布点混乱。随着原有的部分单位向外搬迁，原有的厂区变成了大量的空置建筑。而这些旧工业厂区地理位置佳、交通方便。因此改变其使用功能，又能为这些旧建筑注入新的生命力。
案例：录像机厂改建为苏州金阊区区政府、苏州第三纺织厂改建为平江府酒店
2、城市建筑过程中的烂尾楼：
整个城市发展进程中，由于种种原因会产生一定量的长年闲置的建筑。而这些建筑因仍处于设计寿命期,但因功能、设施、外观已不能满足当前发展新需要，因此可将这些建筑进行重新设计、定位，让它重新获得新的生命。
案例：园区便利中心改为某园区企业办公楼、吴中越溪苏街办公楼改为吴中豪生酒店
3、原有建筑基地上改建、扩建：
古城区内保留了容积率低、绿化环境好，文化底蕴深厚的商业地块。而这些单位因在整个经营过程中，对原有建筑采用小修小补的方式，已经无法满足现有的经营模式和竞争。因此需要对原旧建筑进行改建、扩建，依据现有经营模式梳理内部流线、功能，从而发掘这些拥有得天独厚条件的“风水宝地”。
案例：苏州东吴饭店、苏州阊门饭店。
三、旧建筑改造的方法：
1、项目定位策划：
每个旧建筑改造项目，首先需要对其进行调查，比如年限、改造前后的使用功能、周边环境、建筑风格、历史文化等等进行了解。结合业主所提出的需求进行旧建筑空间的空间划分，内外的环境采用与之相适的建筑风格等等，形成系统的、可实施的改建策划方案。
2、外部空间的优化、流线的重组：
外部空间首先梳理整个建筑群体之间的交通流线，满足相关消防规范的要求和改建后的需求。对一些陈旧且无保留价值的旧建筑进行拆除。
3、内部空间的优化、流线的重组：
在对旧建筑进行改建的时候，依据新功能定位、需求，重新对旧建筑内部空间进行梳理、组织，从而满足其新的功能需求。在整个内部空间进行改造同时，需结合外部空间流线的需求、建筑立面的需求，做到内外设计风格统一、技术可行、经济合理。
四、旧建筑改造的趋势：
随着绿色建筑设计的不断发展，日后旧建筑的改造设计也必然会与之结合、并存。如何利用拆除旧建筑中可循环使用的建筑材料，对既有旧建筑进行节能改造，还是一个薄弱环节，而在一些发达国家中在这方面已经做了许多工作。这将又会成为国内建筑界的一个新课题。
【参考文献】：
［1］《苏州古城的保护》夏驯
［2］《旧建筑的改建与再利用》张宁
［3］《探寻古城保护和发展的结合点--苏州古城的保护与更新》李路轻
［4］《改造“烂尾楼”,塑造城市文化,提升城市品位》
城市建设理论研究2011年第12期胡骏
以接手改造“烂尾楼”小有名气的李海林,前不久一次拍下美国洛杉矶4块共计530余亩的建设用地。这不禁让人对他再次刮目相看。
这位东渡集团总裁的一大爱好就是运动。每天他都要穿上NIKE跑鞋,在家里的跑步机上跑3公里;每周去一次会所,健身和游泳;每月去一次上海大都会高尔夫球场,酣畅淋漓地挥洒一下。
运动的特性,使李海林的房地产定位为“青年住宅”。这也缘于他的工作经历。15年前,25岁的政府工作人员李海林到深圳设立办事处,脑子里没有任何房地产的概念。“下海”后,李海林萌发了为都市青年创业者筑巢的想法。
1994年,李海林从深圳回到南京,成立了东渡房地产公司。现在,东渡集团的总部已设在上海,并迈向国际。东渡国际集团已在全国开发了100多万平方米的青年住宅项目,并推出了6代产品,目前正在打造第7代。
专注青年住宅
都市青年人是一个特殊群体。“他们懂得享受生活,知道什么适合自己,个性独立、追寻潮流却又很少标榜另类、扮酷装帅;他们有稳定的收入,不少都事业有成;他们既不会放弃都市的品质生活,也不会落入围城远离自然和自我。”李海林说,“正是因为青年人的这些特性才有了新一代购房者对于住宅需求的变化和进步。”
对于“青年”的定义和划分,珠江罗马嘉园策划总监林斌的观点得到业界的一致认可:定义“青年”,应当从人们的心理状态入手。20岁以下的青年人属于学习型的青年;30岁以下的青年人属于奋斗型的青年;40岁以下的青年人属于艺术型青年。地产商应该针对这三种不同心态的青年,推出不同形态的产品。
东渡的青年住宅在都市青年人中颇有些知名度,如南京“锦江丽舍”梦想型,上海“东渡名人大厦”便捷型,苏州“时代晶华”时尚型,南京“天空之都”科技型,南京“滨江大厦”运动型,上海“碧云108”国际型,成都“时代凯悦”贵族型,三亚的青年公寓度假休闲型等等。
李海林介绍,把青年人居从单体建筑,发展成青年人居的聚集地,一个融居住、商贸、休闲、购物、运动、娱乐、沟通、学习为一体的青年社区,一座属于年轻创业者的青年城,就是东渡目前要开发的第7代。
为此,东渡确定了未来的青年城发展战略。李海林说:“2005年,在上海、南京、苏州、成都四地,东渡将建设40万平米东渡青年城项目,并将收购天津、武汉、广东等地区约20万平米的烂尾楼项目,这些项目也将用于建设东渡青年城。”
变废为宝
“东渡从1994年开始‘烂尾楼’的开发改造。我们从南京起步,然后进军上海。上海‘名人大厦’、‘东渡园景别墅’、苏州‘金兴大厦’、成都‘时代凯悦’等经过我们改造,都获成功。”李海林说。据了解,东渡近几年在全国成功改造了10座“烂尾楼”。
事实上,接手“烂尾楼”的风险相当大。
李海林介绍说,“烂尾楼”的接盘一般是通过协议转让和依法拍卖取得的。由于前些年房地产开发管理不很规范,原开发商在未缴清各项规费的情况下,通过关系得到了相关的证件,为此我们须补交大量费用,特别是缴纳土地出让金。
此外,开发管理上的风险,有时改造“烂尾楼”比新建一个楼还麻烦。比如“烂尾楼”都会不同程度地出现地基下沉、地下室漏水、屋面渗水等工程质量问题,以及房型、消防设计和供电、给排水设计不合理的问题,这些问题的解决非常棘手,既拖延工期又增加大量的改造投入。由于“烂尾楼”的设计、施工大都在上世纪90年代,资料及原件很难收集齐全。
策略转身
东渡被业界称为“保守式的稳健”。当初虽然看好上海市场,但1994年公司成立初期,东渡并没有直接投资上海,而是等1997年上海市场处于低谷时,东渡才搬到上海。
最近这个投资谨慎的“保守式稳健”的企业,却一步跨到美国,在洛杉矶希尔顿大饭店一锤定音,买下洛杉矶530余亩的建设用地。
很少有房产公司直接投资海外,对此李海林解释说,在选择进入的国家时,东渡先后考察了印度、越南以及美国等国家,发现美国房地产市场正处在一个增长期。“东渡国际集团喜欢冒险,想做一个国际化的地产企业。经验告诉我,地域不是关键,关键的是市场。”
为了国际化,东渡在2004年就进行了一系列准备。2004年11月,东渡由原来的东渡置业集团,更名为“东渡国际集团”,并在全球范围内举行大型青年空间设计大赛,征集代表青年居住文化最新潮流和趋势的优秀设计方案。东渡携手yahoo、美国加州大学一起启动“全球青年人居住生活调查报告”,并最终完成“全球青年人居状况白皮书”。
对海外市场的选择,东渡国际制定了两个原则:一是投资如美国、欧洲等成熟市场;二是要投资东南亚、印度这样的市场,这些市场还处在七八年前中国的水平,有发展潜力。当然,定位仍是青年。
摘要：房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路新问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。
[关键字]:房地产项目法律法律问题
房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留新问题的房地产开发项目。从项目外观和目前状况考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。
一、房地产烂尾项目的成因
房地产烂尾项目的大量产生，有着非凡的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。
二、房地产烂尾项目的困境
市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种摘要：
（一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶然有幸参和执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。
（二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往还背负银行贷款债务，和材料供给商、承建商等之间存在这样、那样的债权债务纠纷，可谓官司缠身，积重难返。除了逃逸的开发商外，留下来的大多是资不抵债或者濒临倒闭的开发商。
（三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在新问题。在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的功能，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。
当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性、上访，以至严重影响社会和谐安宁之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。
三、有关房地产烂尾项目的法律新问题
调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律新问题摘要：
（一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？
（二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？
（三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？
（四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？
四、思索
（一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。
除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”功能的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的调节功能，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。
但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会和经济正常发展的不良影响和消极功能，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决新问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。
政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。
（二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路新问题。
对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留新问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理摘要：
1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。
所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节新问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。
2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。
司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。
对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。
（三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会和经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的非凡政策，实践证实行之有效。但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。
1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所和拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决摘要：
第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿；
第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定摘要：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。
2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度布置，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。
鉴于很多拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的有关拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。
年6月10日深夜，在南中国的中心城市广州，白天的喧闹悄然散去。两台钩机开进了一条以“诗书”命名的老街，向着两幢民国时期的历史建筑金陵台和妙高台猛戳硬捣，到次日凌晨，妙高台已经被夷为一片废墟，而金陵台也只剩下半边身子。
《国家人文历史》记者近日专程赶往事发地点进行采访。
妙高台与金陵台始建于1946年，由港商兴建，沿用港式的“台”字命名。两栋建筑都有两层半，每层约100平方米，金陵台窗户设计成比较少见的圆形，妙高台有一排三层楼高的石柱，在老建筑中标志鲜明，还有意大利批荡、酸枝家具、地下车库和水池。诗书路在民国时期曾是达官贵人和粤剧艺人的聚居地。人称“万能泰斗”的粤剧名伶薛觉先就曾于上世纪五十年代初在妙高台住过两三年。
据报道，广州大学岭南建筑研究所汤国华教授曾对已拆的妙高台1、3号和金陵台2、4号及未拆诗书路69、69-1号进行了测绘和评估：“一、妙高台1、3号（门牌号）和金陵台2、4号建筑原历史、艺术、科学和社会价值较高，但因建筑大部分被拆除，基本失去原有价值；又因结构已被严重破坏，不可复原。二、诗书路69、69-1号与上述建筑连体，是一座建于上世纪四十年代的早期现代主义风格建筑，建筑师运用当时国际上流行的象征主义设计手法，建筑整体像一艘停泊在诗书路边的轮船，这一特色在广州市历史城区中较为罕见，反映了广州在抗战胜利后建筑风格的发展。该建筑结构坚固、耐火极限高，通风、采光、排水排污等卫生条件较好，建筑装饰丰富，有意大利批荡、上海批荡、新艺术铁艺、压花玻璃等当时特色装饰。该建筑位于海珠路历史文化街区中，城市记忆明显，建议核定为历史建筑，保留和修复原貌，内部结合新建设活化利用。”
我国2008年7月1日起开始施行的《历史文化名城名镇名村保护条例》中对“历史建筑”作如此定义，即“经城市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值，能够反映历史风貌和地方特色，未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。”妙高台和金陵全称得上是历史建筑。
因此，这两座老建筑被强拆，激起了人们的愤怒，汹汹舆论将羊城广州推上风口浪尖。中国号称是唯一没有中断文明进程的文明古国，遗憾的是在全国的各级城市中，老城区历史建筑的保护成了一个无法回避的问题，开发商强拆的事情在全国并不少见，广州诗书路强拆事件为我们提供了一个剖析的样本。
没有赢家的拆迁博弈
当记者来到广州越秀区诗书路时，金陵台、妙高台已经被一片围挡围了起来，铁门上铁锁紧闭，从铁门缺口里望进去只能看到一片废墟，围挡边缘残存一角的金陵台孤独地矗立在树荫下，透过楼上的破碎窗户看去，里边俨然已经是残砖断瓦。
四周的街坊说，这里没拆之前的境况也不大好，以前是一个停车场，一楼被租给一些做小生意的，遭遇的拆迁已经不是第一次了。
据调查，诗书路的这块地被卖给了一家名为广州翠桦置业有限公司的房地产企业，该公司准备拆除地面上的这些民国建筑开发成现代物业。当时这两幢建筑一不是文物保护单位，二没有认定为历史建筑，并没有纳入政府的保护范围。
2011年12月23日，民间文保人士杨华辉以“古粤秀色”为名在新浪微博上率先发出了“两台”的拼图，配文是：“此楼极具特色，连续数条3层楼高的巨柱，实属罕见，更可媲美东山侨园！获悉，如此富有艺术价值的古楼很快会被拆除，呼吁保留，拯救！”但是2012年5月15日，金陵台和妙高台仍然被拆迁队伍包围。杨华辉再次发微博，“古楼现正被紧急拆除中，最有特色的巨柱被拆通顶！”终于引起社会关注。
两天后，广州市越秀区文广新局作为文化主管部门介入，派人现场评估后，做出将妙高台1号、3号，金陵台2号、4号作为“历史建筑”予以保留的结论，但此时，这两栋建筑已经被拆掉了一半。
之后，广州市国土资源和房屋管理局也对涉事的房地产公司广州翠桦置业有限公司发出了《关于暂缓拆除越秀区诗书路两幢房屋的通知》：称金陵台、妙高台“在广州近现代建筑史上具有较好的历史、科学和艺术价值，上述房屋位于历史城区内海珠历史文化街区的核心保护范围，你司应暂缓对上述房屋的拆除。”
这一纸“缓拆令”暂时保住了两栋民国建筑，但却只是按下了暂停键，问题还没有被解决，只是被搁置了。据《羊城晚报》“金陵台：土地博弈的牺牲品？”一文报道，这块地本是一块烂尾地，广州市政府为盘活土地，出了政策，凡“地块烂尾，新开发商接手后，当初选择回迁的业主只能被迫选择低廉的货币补偿”。2007年开发商丽丰控股（翠桦置业的母公司）从广州市国土房管局购买时，楼面价高达9456元/平方米，称得上是当年广州的单价地王。由于这块地的原业主不满烂尾地政策条款的低补偿标准，与丽丰控股一直处于僵持中，现在该公司又突然得知地块上有历史建筑，一面要应对政府的指控和调查，一面与拆迁户对簿公堂，还要面对舆论指责，也确实“压力山大”。
缓拆期间政府部门提出了“收回地块”或“优化建设方案”的办法，但因为利益补偿问题，没有获得开发商积极响应，诗书路的这块地陷入更难解的僵持中。开发商于今年6月10日“缓拆令”到期时，铤而走险，连夜对金陵台与妙高台进行拆除。
开发商的强拆举动理应受到谴责，但是事情发展到这一步，政府、开发商、民国建筑、拆迁户、广州市民，没有一方是赢家。
无序卖地必将付出代价
金陵台、妙高台强拆事件给广州敲响了警钟，一是无序卖地必将付出代价，二是城市历史建筑的家底急需摸清。
当地一名拆迁律师张扬在接受媒体采访时分析：在上世纪九十年代，政府对土地制度规范不严，对于开发商的资质及开发地块的要求也不是太高，“开发商当时都是先把地抢过来再说，有些开发商无力开发，很多地因此烂尾。”
政府卖地时土地部门说了算，等到文保部门发现地块上有文物或具有历史价值的建筑时，地已经卖出去，飞涨的地价也让政府难以赎回，接下来的僵局势必让各方都陷入被动。
2006年，一家房地产公司买下广州市沿江西路和解放南路交界一栋四层洋房，开始拆除。三年后有人发现这座楼房是中共中央华南分局的秘密联络点、中共广州地下市委的所在地，被称为是“广州第一面五星红旗升起的地方”。但是此时这座身世显赫的小楼已经被严重破坏了。小楼拆建活动最后被叫停，此后一拖就是四年。附近街坊说这楼已经“烂尾了好几年，开发商都换了好几手……也不知道是拆还是不拆，就这样常年放在那里没人管”。
只要土地部门和文保部门不能实现密切配合、联动，地方政府不摆脱对土地财政的依赖，类似这样的例子就不会绝迹。杨华辉接受记者采访时坦言：“在上世纪九十年代，广州中心城区很多具有历史价值的建筑都被划入拆迁开发的范围。”看到从小生活的广州老城，那些熟悉的、精妙的老建筑一片一片被拆掉，杨华辉创立了一个名为“古粤秀色”的本土文化网站，专门呼吁、曝光、拯救那些即将被拆除的老建筑。通过网络向学生、居民普及建筑知识，传递文保意识。在不断高涨的民间保护热情面前，那些忽视历史建筑的拆迁活动将会被更快地发现，意图进行地产投机会越来越难以得逞。
如何解决这个突出的问题？广州大学汤国华教授认为要尽快对全市的历史建筑家底来一次彻底的普查。当人们清楚地知道这片土地上哪里有什么，哪里没有什么时，可以避免做出错误的决定，对于城市规划的益处也很大。