[关键词]楼宇经济区域经济老城区
所谓楼宇经济，是一种以商务商贸商用楼宇为载体的经济形态，其通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展。目前，全国各大城市对发展楼宇经济都非常重视。前不久，笔者有幸参与了苏州市沧浪区胥江街道办组织的胥江地区楼宇经济调研活动并负责整个项目的具体实施。在调研资料的整理过程当中，笔者发现胥江地区的楼宇经济发展现状在老城区楼宇经济发展中具有一定的代表性，现把这次调研结果总结如下，以期能对国内其他城市老城区发展楼宇经济提供一些参考。
一、老城区楼宇经济所处的优势和劣势
1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：
商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。
从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。
2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。
二、老城区如何扬长避短发展楼宇经济
1.培育特色楼宇。广泛开展同行业间的业务交流，根据各个楼宇的特点，有意识地将一个楼宇安排给同一类型的企业入驻，或同一国别的商人入驻（这主要针对A级写字楼），这样在服务上就更有针对性。同时通过群聚效应加快楼宇的招商引资，巩固客户群。
2.整改问题楼宇。在我们的调研中发现各楼宇现存的较为突出的问题有：车位紧张、大厦商务设施缺乏、大楼外表陈旧、卫生工作不到位等。这些问题不赶快进行整改，对大楼的长远发展明显不利。而整改涉及到的资金，政府要从“楼宇经济”的收益中拿出部分资金，补贴给楼宇企业，以激励其发展楼宇经济的积极性。
3.设立专门的“楼宇经济”办公室。设立专门的“楼宇经济”办公室，长期、系统的研究“楼宇经济”发展过程中出现的问题和采取的对策。为此，可建立楼宇联络员制度，辖区内每幢楼宇都设一名联络员，及时与区街道经济办公室进行联系和沟通情况。
4.对业主和物业公司设置奖励措施。在调研过程中我们发现各幢楼宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入驻一方面会对写字楼的商业口碑产生一定的负面作用，另一方面会严重影响楼宇所在区域的政府税收，浪费楼宇资源的同时遏制了该区域的经济发展。
目前楼宇的房屋产权处于两种态势：一种房屋产权属于各个业主，由业主来决定房屋的买卖或租赁对象。这些业主只要能按时收租金，不会考虑租赁方是否皮包公司以及行业形态。另一种房屋产权属于开发商或物业公司，但调查中我们发现不少物业公司缺乏积极的心态，满足于现状，对楼宇的未来发展没有明确的规划。俗话说“居安思危”，苏州各区楼宇经济的迅速发展必将对胥江的楼宇带来一定的危协。怎样留住优质客户，发展有潜力的新客户，是每座楼宇都应该考虑的问题。
所以，我们认为发展楼宇经济，仅仅政府单方面有积极性，显然是远远不够的。针对房屋产权属于多个私人业主的情况，建议可否由政府牵头在写字楼建立业主委员会，由政府出钱开展业主联谊，通过对业主大力宣传并采取奖励措施，让业主认识到和政府合作的好处，以减少皮包、无证、异地企业入驻。
（一）完成“一个目标”
力争引进2个过亿元项目，5个3000万元以上项目，引进3家国际旅行社，引进项目实现量增质高。
（二）打造“两个亮点”
1、在商贸区引进一家影响力大、经济效益好、税收贡献大、产业带动强的龙头企业，推动商贸区建设。
2、在中央商务区引进我区首家外资影院，开拓利用外资新领域；引进一家税收贡献率高的总部企业，带动楼宇经济发展。
（三）抓好“三项工作”
1、整合各类招商资源，建立健全长效机制。一是挖掘、梳理和整合全区招商土地资源和楼宇资源，实行资源有效协调机制，实施定向招商“双百工程”，组织制作系统的重点载体推介手册、多媒体宣传片等推介资料。二是建立健全动态项目库及重点客户、名优企业库。汇总整理我区已签约和在谈项目库，收集整理业已在我区投资的世界500强、跨国公司以及国内500强企业、行业龙头企业资料信息，由专人负责，做好招商项目信息的动态化管理，为招商渠道的拓展和招商信息的捕捉奠定基础。
2、创新招商方式，打造大招商的良好平台。一是强化“定点招商、定位招商”，策划举办以商业地产、楼宇经济、特色产业等为主题的多场重点项目推介会和签约会。二是强化网络招商，做好招商网站的推广，特别是瞄准国内三大经济区域，提高网站的使用效能。三是强化“以商招商”，充分利用名企的招引效应，促进“中小企业”的递次进入，提升“中小企业”的招商水平。四是强化经贸、会展招商，做好会前调研，会中组织，有针对性地参加符合我区产业特色、项目特色、资源特色的经贸促进活动和会展活动，提高项目推介和对接的成功率。五是加强利用外资新方式、新领域的研究。对创业基金、股权投资、跨国并购、境外上市、投资性公司等利用外资新方式进行深入研究，争取在利用外资新方式、新领域方面取得突破。
3、深化产业招商工作，推进重点项目建设。依据“优选外资、优择名企”的“双优原则”，全力抓好重点载体名企项目、外资项目的促进力度。
一是抓好重点地产项目的促进工作。对商贸区城市综合体、双峰商业综合体项目，台东旅游休闲商业区骨伤医院改造项目，加快推进论证和谈判进程；推进曹县路33号医药科技广场项目尽快实施。
二是抓好重点楼宇项目的促进工作。依托中央商务区内在建楼宇资源，大力引进总部、宾馆、酒店、商业等楼宇经济项目，推动青房商厦等大型楼宇的建设。推进红酒坊“十五大街”6万平方米楼宇资源的招商引资工作，完善葡萄酒产业链，助推街区创建国家AAAA级旅游景区。
三是抓好重点项目的跟踪促进工作。推动健康产业基地、啤酒广场改造两个过3000万元的项目尽快开工建设，推动德辉塞纳名爵项目、外运大厦改造两个重点项目竣工开业。突出健康主题，将健康产业基地打造成为集文化、旅游、休闲娱乐为一体的文化集散地。推动法国家乐福人和路商业项目早日签约，尽快实施。
（四）实现“四个突破”
1、依托商贸区实现商业综合体项目的新突破。
2、依托中央商务区实现总部经济的新突破。