关键字：城市规划房地产开发一、城市规划与房地产开发内在联系城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、市规划与房地产开发的关系首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1、过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
2、开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3、对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.
我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1、市规划应加强对房地产开发的管理首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2、规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
【关键词】房地产公司；税务筹划；会计政策
一方面房地产行业作为我国重要的经济发展支柱，国家相继出台了很多政策法规支持房地产企业的发展；另一方面，房地产行业作为第三产业中的一种，具有一定的特殊性，房地产行业的规范发展至关重要，国家相关部门也出台了很多金融政策、产业政策、税收政策来规范房地产行业的发展，但是这也增加了房地产企业的税收，使其经济压力过大。税务筹划是日前房地产企业采用最多的一种降低税负成本的方式，对缓解房地产企业的经济压力起到了重要的作用。
一、会计政策与税务筹划的关系论述
财务问题是任何行业、任何公司都会遇到的问题，对财务问题处理不到位就会触犯我国相关的法律法规。在财务问题处理的过程中，需要运用到各种会计规则，通过会计规则的运用，来筹划公司的税务，减轻企业的经济负担，是财务问题处理的最佳方式选择。房地产行业是财务问题比较多的行业之一，在日常的财务税务问题处理的过程中需要进行纳税调整，即在法律法规允许的情况下对企业的财务进行调整，来节约企业的纳税成本。企业是社会的主要经济体，同时也是国家的主要纳税主体。企业经营的最终的目标是为了追求经济价值最大化，而过重的纳税负担则严重影响到企业的经济利益，在纳税的环节中灵活运用纳税规则，根据企业的情况制定符合自身实际的资金规范方案可以有效减轻纳税负担，这对企业减轻经济负担、追求经济利益最大化来说发挥着重要的作用。
二、房地产公司的相关税务筹划、会计政策的选择
1.房地产企业税务筹划的措施与问题
因为我国日前的财务专业、税法专业、税务专业等都是培育一些专业型的人才，在这样的形势下，企业越来越重视税务筹划的重要性。特别是房地产需要通过税务筹划在一定程度上为企业减轻很多税务负担。当代，根据房地产上市上市公司的一些报告数据显示，税务筹划面临着这样的情况。依据新企业会计法律规章，企业应该在年末时检查各项收款，进一步分析和研究各项收款的收回性，估计会产生一些坏账，并且各企业也需要根据坏账的损失状况，提前做好坏账的计划。近年来，很多房地产公司都选择了个别账龄分析法，进一步确认企业的收入。从各方面上来讲掌握收入的方式对于税务筹划有着直接的影响。因为在房地产销售过程中，它的收入结算方式是比较特别的，同时商品也有着很高的价值，且它的销售收入确认必须要根据工程的完成进度和劳务的进步才能进行确认。近年来，我国大多数房地产产业都选择了合同法。根据同定资材的进行折旧所展开计算，企业发展的物质基础是同定资材，其折旧方法的不同会直接影响着企业损益影响度。依旧最近几年来，我同房地产产业会计政策的不同性，大多数房地产产业都选择了年限平均方式。企业在做税务筹划的时候应该清楚地认识到税务筹划的目标是税负的最小化以及企业价值的最大化。因此，房地产企业在做税务筹划的过程中要对筹划的目标有一个准确的认识。从日前我国房地产企业税务筹划的现状来看还存在诸多问题，其中最主要的问题就是在税务筹划的过程中对企业发展的全面性与持续性没有准确的把握，因此，税收政策的统筹发展没有做到真正的统筹，使得房地产企业的税务筹划还存在一定的风险。针对上述房地产企业税务筹划中存在的问题应该注意以下两个方面的事项即会计政策与筹划的对象相符合和保证税务筹划中使用的会计信息的准确性。
2.企业税务筹划的长期性与专业性
房地产企业在做税务筹划的过程中必须清晰的认识到企业的税务筹划是一个长期的筹划，筹划的过程中必须结合企业的长期经营计划以及企业的长久利益，只有这样做出的税务筹划才能让企业的利益从长远的角度达到最大值。企业在规避税务筹划风险的时候必须清晰的认识到税务筹划风险的来源，一般情况下房地产企业税务筹划的来源包括四个方面：第一，税务人员对于税收政策的理解不到位，错误理解了税收政策的内容。第二，企业在实行优惠政策的时候实行不当做成了严重的节税消耗，出现了节税消耗远远大于税收的现象。第三，企业在做整体系统税务规划的时候对政策整体的把握不准确。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，从整体上对于税收政策有一个准确的把握，同时也要求企业的税务筹划机构以及税务筹划人员具备较强的专业水平，只有这样才能使得企业的利益最大化。第四，应该在不同地企业发展阶段来选择适应该阶段的税务筹划方法。但是总是需要遵循一个原则，就是需要维护好其企业的稳定性、整体性以及长效性。结合自身企业发展的需求来制定企业未来发展的战略，再根据发展战略来规划详细的税务筹划方案，让企业能够得到全面长足地发展。
三、结语
近年来，房地产企业的税收政策迫使企业的税务筹划与会计政策选择越来越正规，税收政策在规范企业会计活动的同时，也给企业的税务筹划与会计政策选择提供了一个发展的平台。房地产企业通过税务筹划以及会计政策的选择不断改善自己的会计业务活动，为企业经济利益的最大化起到了重要的促进作用。
参考文献：