目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（gf-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（gf-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明（内容略）
「释义该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：（内容略）
「释义该部分详细列明买卖双方（包括其人）的基本情况。
「常见问题有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
「对策卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号「土地使用权划拨批准文件号「划拨土地使用权转让批准文件号为__________________________.该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名「暂定名______________________.建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________.「释义该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
「常见问题实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
「对策虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为「现房「预售商品房。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________.「释义该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向
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该商品房「合同约定「产权登记建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
「释义本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
「常见问题目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
「对策针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（gb/t17986-2000）于2000年8月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。”
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、_______________________________________________________________________________「释义本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
「常见问题虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
「对策计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
第五条面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以「建筑面积「套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___________种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积面积误差比=────────────────×100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议「释义当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定的面积（通常称“暂测面积”）有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积不一致，本条就是为解决该问题设计的.本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。
「常见问题选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超
过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款；实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。
「对策负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
第六条付款方式及期限买受人按下列第种第项方式按期付款：
1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款%的，甲方给予乙方占付款金额%的优惠，即实际付款额为（币）仟佰拾
万
仟
佰
拾
元整。
2.分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行（帐户名称：，帐号：）
（1）年月日前支付全部房价款的%，计（币）仟佰拾
万
仟
佰拾
元；
（2）年月日前支付全部房价款的%，计（币）仟佰拾
万
仟
佰拾
元；
3.贷款方式付款（1）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计
元；
（2）买受人应于年月日前支付全部房价款的%，计
元；
（3）买受人应于年月日前首付款付清后，持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。
4.其他方式「释义本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。
「常见问题贷款方式付款（又称按揭付款）是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。
「对策开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。
第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过
天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.「释义按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件，即买方的逾期达到约定天数。
「常见的问题本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。
「对策结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：（一）、卖方对资金的需求程度；（二）、标的房产价款的数额；（三）、买方的资信状况；（四）是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过10％。
第八条交付期限出卖人应当在
年
月
日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1.该商品房经验收合格。
2.该商品房经综合验收合格。
3.该商品房经分期综合验收合格。
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；
2.；
「释义本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。
「常见问题签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商
品房交付使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。
「对策在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。
第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2.「释义本条提供的第1、种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金，合同继续履行；违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同。
逾期时间超过确定的天数时，如果买方选择解除合同，卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金；如果买方选择合同继续履行，则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。
「常见问题逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。
「对策不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
1.该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向；
2.「释义本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。
「常见问题根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。
「对策为减少误解，应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
「释义本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。
范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本（gf-95-0171）的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明；9、其他需说明的问题。
「常见问题由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。
「对策交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。
另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。
因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
「释义本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。
「常见问题实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。
「对策本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当“承担全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合
同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
「释义出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。
「常见问题本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准，但实践中附加的约定过于笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等，容易导致纠纷。
「对策装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体，比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等。
从开发商的角度讲，由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻，建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：
1.
；
2.
；
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1.；
2.；
「释义本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。
「常见问题有些项目买受人入住后配套设施长时间不能正常运转，甚至连水电也成问题。买受人根本无法正常生活，于是怨声载道，甚至采取过激的方式向开放商讨说法。出卖人的商誉自然大打折扣。
「对策基础设施中有很多项目是政府或者处于垄断地位的企业经营的。他们的服务意识、工作效率还远不能令人满意。对此，开发商要有清醒的认识。要想使基础设施能够按承诺的期限交付，出了自身合理的规划工期、严守进度以外，还要注意与有关部门的协调、沟通。
第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的％赔偿买受人损失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的％向买受人支付违约金。
3
「释义出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。
向房产主管机关申办产权过户登记（俗称办产权）是买卖双方共同的义务，需要双方各自提供相应材料，协调配合。出卖人应提供的证件有：1、资质证明2、工商营业执照3、国有土地使用证或政府征地批文、征地协议书及土地出让金己金额缴纳的凭证4、计委立项批文、年度投资计划5、投资许可证（1991年4月16日以后需提供）6、建设用地规划许可证、征地红线图7、建设工程规划许可证及红线图、建筑施工许可证8、商品房预售许可证9、竣工验收合格证书及竣工平面图。买受人需提供的证件有：1、购房发票2、商品房买卖合同、3、身份证复印件、4、单位购买商品房还需提供主管部门批文及投资许可证（1991年4月16日起）
「常见问题需要注意的是本条约定的限并非买受人最终拿到产权证的时间，而仅仅是“出卖人提交办理产权证所需材料的时限”。很多买受人对此有错误认识。
「对策建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。建议买卖双方按该条款约定。
十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
「释义本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以《住宅质量保证书》〉的内容为准。《住宅质量保证书》规定：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
「常见问题商品房质量问题是商品房投诉和纠纷的热点。部分开发商售后服务意识淡薄。
「对策目前，有些开发商本着对客户负责的态度，也为了树立良好的企业形象，非常重视商品房交付后的保修、维护工作，并且成立了专门负责该项工作的“售后服务”部门。这些都是非常有益的尝试。
第十七条双方可以就下列事项约定：
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权3.该商品房所在楼宇的命名权4.该商品房所在小区的命名权5.6.
「释义关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。在原《商品房销售合同范本》（gf-95-1701）中，没有这方面的内容。随着社会的发展，商品房除了满足买方居住使用的主要功能外，又被赋予了若干附加功能。最常见的如在屋面或外墙广告或商业招牌等。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称密切相联，因而在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。这些都是促使本条产生的客观原因。
「常见问题绝大多数购房者尤其是个人，不了解本条的确切含义。因此，开发商一般都毫不含糊的将本条的几项权利“约定”为归出卖人所有。且不容更改。这种做法并不合理。
「对策首先，作为一个负责任的开发商应将该条的确切含义以及可能设计的经济利益向客户解释清楚。
其次，该条款中“楼宇、小区的命名权”由于涉及开发商的整体规划，由开发商保留该权利比较合
理。但是，标的房产的外墙面本身就是房屋的一部分，其所有权自然应当归于买方，开发商品情形规定为“归出卖人”有违公平原则。而“楼宇屋面”就是俗称的房顶，如果标的房产不在顶层，这条根本无需约定，如果在顶层，也应归买方所有（否则，买了房子但对房顶没有使用权岂不是笑话）。
当然，买受人在行使对外墙面和屋面的使用权时，也应当以不损害所在建筑的整体利益为限，并要遵守政府规划管理。
第十八条买受人的房屋仅作
使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
「释义本条规定包含两方面的内容，一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。
另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权和承担的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍，义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。
「常见问题及对策本条第二方面的规定隐约体现了民法中关于建筑物区分所有权的理论。由于我国现行民事法律中没有关于建筑物区分所有权的规定，《物权法》草稿中虽然已经弥补了这一缺陷，但在物权法出台之前，现实生活中涉及建筑物区分所有权的争议已经屡见不鲜。因此在商品房买卖合同中对建筑物区分所有权的部分内容做出规定，虽然在理论上不甚合理，但有助于解决现实问题。
第十九条争议解决方式：
因履行本合同发生的一切争议，由当事人双方协商或调解解决，协商调解不成，从以下两种方式中选择一种（在所选项下打？，如选择仲裁方式，请注明具体仲裁委员会）：
1.提交
仲裁委员会仲裁。（）
2.依法向人民法院起诉。（）
「释义：争议解决途径。对于法院起诉，绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼，有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员；2、仲裁实行一裁终局制；3、仲裁一般不公开进行。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构，当事人不自动履行裁决的，由法院强制执行。
「常见问题当事人选择仲裁时，经常出现不规范的约定。
「对策选择仲裁处理，必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。
第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议：
第二十一条合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条本合同连同附件共
页，双方各执份。送份，具有同等法律效力。
「释义第二条至第二十三条是关于合同附件和补充合同的约定。附加包括房屋平面图、公用部位与公用房屋分摊面积构成说明、装饰、设备标准三项。补充合同的内容，双方可根据标的房产的具体情况做出约定。
「常见问题补充合同内容与范本约定不一致，附件制作不规范。
「对策补充合同的内容与范本不一致的，如果补充合同违反了法律、行政法规强制性规定，该补充条款无效；如果补充合同有效，也应当将合同范本的二十一条删除，并注明以补充合同为准。
附件可以采取直接在范本的相应位置书写的方式也可以采用粘贴相应内容的方式（平面图一般采取粘贴方式），无论采取何种方式都应注意在附件上由双方当事人签字或盖章。
第二十三条本合同自双方签字盖章之日起生效。
第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向申请登记备案。
「释义：合同的生效及备案。商品房买卖合同理论上属于诺成性合同。向主管部门备案不是合同生效的要件，只是行政管理的一种措施。
(互联网企业策划、运营与营销)
作者简介
王义辉，山东武城人。曾创办首家网站策划运营社区天梯网及首家电子商务策划社区乐商忧。曾在大型互联网企业担任运营优化部经理、可用性测试部经理。目前就职于山东广电网络，同时为多家企业互联网策划运营顾问。指导过多家互联网企业及传统企业的互联网项目，通过其指导而受益的企业近万家。作者正在积极探索和实践互联网策划师系统化培训课程体系，本书正是此课程体系的精华所在。
内容简介
本书包含系统化的互联网创业、策划、运营、营销的核心知识，系统讲解了互联网项目的定位、互联网战略思维、互联网项目的创新、互联网项目的赢利、互联网项目的营销、互联网项目的优化等，均为作者研究多年的原创精华，有着许多与众不同的创意点，对于互联网企业的策划、运营、营销推广从业者及创业者、企业管理者、准备创业或者从事相关职业的人来说，了解本书中的知识及技巧，是非常需要的。
本书内容高度浓缩，是一本耐读的书，可以解决读者在互联网创业、策划与运营中的很多困惑，对于决策层、高管层、执行层都有非常重要的参考价值。
目录
第1章抓住互联网时代的机遇…………………………………1
第一节抢抓互联网时代的机遇……………………………………………3
第二节制订可执行的计划…………………………………………………6
第三节互联网时代存在机遇的几大方向…………………………………7
第四节部分互联网项目案例………………………………………………8
第2章互联网项目的定位………………………………………18
第一节用户首选权与项目的定位…………………………………………19
第二节项目的切入点与评估………………………………………………21
第三节衡量互联网项目定位的方法………………………………………25
第四节互联网项目的调研策略与方法……………………………………29
第五节网店的定位…………………………………………………………36
第3章互联网战略思维…………………………………………40
第一节互、联、网就三个字………………………………………………41
第二节技术不是阻碍………………………………………………………43
第三节设计不是问题………………………………………………………46
第四节赚钱不是困难………………………………………………………55
第五节创新没有险阻………………………………………………………55
第六节整合与细分的辩证…………………………………………………57
第七节传统智慧与互联网运营策略………………………………………61
第八节互联网项目的资源整合……………………………………………66
第4章互联网项目的创新………………………………………70
第一节互联网项目的创意…………………………………………………71
第二节互联网产品创新的六个方向………………………………………73
第三节互联网产品创意的产生来源………………………………………75
第四节互联网创意精彩案例………………………………………………77
第五节互联网产品起名的创意……………………………………………90
第六节互联网产品的品牌打造……………………………………………93
第七节互联网品牌战略规划四要素………………………………………95
第八节心智阶梯排名优化的秘密…………………………………………97
第九节打造互联网品牌的步骤……………………………………………98
第5章互联网项目的策划……………………………………101
第一节网站策划的重要性………………………………………………102
第二节如何成为合格的网站策划人……………………………………103
第二节如何做网站策划…………………………………………………106
第三节两份网站策划书示例……………………………………………109
第四节网站开发之前的策划……………………………………………114
第五节BRD、MRD、PRD的写作………………………………………115
第六节与客户签订协议及收款问题……………………………………133
第6章互联网项目的赢利……………………………………137
第一节常见的网络产品赢利模式………………………………………138
第二节赢利模式的设计原则……………………………………………141
第三节网站赢利模式设计的几种途径…………………………………145
第四节地方网站赢利模式………………………………………………146
第五节专业网站的赢利模式……………………………………………149
第六节行业网站的赢利模式……………………………………………150
第七节提升网站客户转化率……………………………………………151
第八节提升转化率的十二条锦囊………………………………………154
第九节提升转化率的一个最大秘密……………………………………159
第十节常见的网上促销策略……………………………………………159
第十一节打造互联网产品卖点…………………………………………162
第十二节淘宝爆款的打造………………………………………………164
第7章互联网项目的营销……………………………………170
第一节网站推广前的分析………………………………………………172
第二节内容建设与流量提升……………………………………………177
第三节种子用户与口碑传播……………………………………………181
第四节常用的网络推广方法……………………………………………183
第五节电子商务与社会化营销…………………………………………191
第六节社区电子商务与营销……………………………………………194
第七节企业网站与网络营销……………………………………………196
第八节软文的写作与策划………………………………………………208
第九节互联网项目的炒作………………………………………………217
第十节病毒式营销的操作流程…………………………………………222
第十一节SEO快速稳健排名方略………………………………………226
第十二节一些常用的SEO技巧…………………………………………231
第十三节淘宝店铺的网络推广…………………………………………233
第8章互联网项目的优化……………………………………237
第一节互联网项目的优化流程…………………………………………238
第二节网站运营分析的方法与步骤……………………………………240
第三节互联网产品的用户体验…………………………………………250
第四节参与式设计机制…………………………………………………253
第五节互联网产品的优化………………………………………………257
第六节用户体验优化流程………………………………………………263
后记：
社会主义社会存在不存在商品经济，这既是一个重大的理论问题，又是一个复杂的实践问题。马克思和恩格斯创立的科学社会主义经典理论认为，在未来社会中不存在商品生产、商品交换，在全社会公有制条件下，将由社会根据计划调节来配置资源。当苏维埃俄国实行“新经济政策”时，列宁指出，国民经济在相当程度上必须“采用商业原则”，亦即市场原则，给企业在市场上从事自由贸易的自由。这是列宁对社会主义商品经济理论的发展，但未能说明商品经济在社会主义时期是否还会长期存在。斯大林晚年指出，只要存在两种社会主义公有制，就必然要存在商品交换，价值规律就一定要起作用。他还提出了“特种的商品生产”(即社会主义制度下的商品生产)概念。这是斯大林对社会主义商品经济理论的发展。
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*安徽教育学院2005年度院级重点科研项目，项目批准号2005WK07。
在社会主义商品经济问题上，对斯大林既有继承又有发展。首先，提出商品生产的命运与社会生产力的水平有密切关系，这超越了斯大林把商品生产存在的原因仅仅归结为两种所有制存在的观点。承认，“只要存在两种所有制，商品生产和商品交换就是极其必要、极其有用的。”[3]但是，他认为斯大林“关于商品存在的条件，阐述得不完整。两种所有制存在是商品生产的主要前提，但商品生产的命运，最终和社会生产力的水平有密切关系。因此，即使是过渡到了单一的社会主义全民所有制，如果产品还不很丰富，某些范围内的商品生产和商品交换仍然有可能存在”。[4]从自然经济经过商品经济发展到产品经济，是人类社会不断进步的特征。至于社会主义能否废除商品经济实现产品经济，在看来至少有两个条件：一是国家占有一切生产资料，二是社会产品经济充分发展之后，国家有权支配一切产品。他说：“只有当一切生产资料都归国家所有了，只有当社会产品大为丰富了，而中央组织有权支配一切产品的时候，才有可能使商品经济不必要而消失。”[4](p．976)从生产力发展水平看问题是从总体上把握社会进程，视物质丰富程度决定商品生产和商品交换的存在与否。他还提出通过发展商品生产和商品交换，提高我国生产力的发展水平。刘少奇认为，“只要按劳分配存在，商品仍会存在”，实现“按需分配的时候就没有等价物了，保留商品就没有必要了”。[5]这表明刘少奇从分配形式上分析问题，以实现按劳分配或按需分配为标志来判定商品生产和商品交换的存亡。其实，实行按劳分配抑或是按需分配的根本条件都是由生产力发展水平决定的。和刘少奇对同一事物的认识在表述上略有差异，但在本质上是一致的。他们都认为在社会主义社会商品生产和商品交换将长期存在。
1958年，“”和化运动中出现了废除商品生产的“左”倾思潮。对于群众高涨的社会主义热情和“苦干三年，进入社会共产主义”的口号表示支持，但对于中国立即进入共产主义，并且废除商品生产和商品交换，则感到理论上还有未解决的问题。这时，他着手抓了两方面的事情：一方面亲自深入实地调查研究，还指派陈伯达、吴冷西等人分头调查，获取第一手资料，针对问题召开一系列会议；另一方面号召读理论著作，主要有斯大林的《苏联社会主义经济问题》和《马恩列斯论共产主义社会》，以及苏联《政治经济学教科书》(第三版)的社会主义部分(以下简称《教科书》)，力求解决这一理论难题。1958年11月，运用所学的理论知识，结合实际多次深入探讨了商品经济问题。在第一次郑州会议上，指出：“我国是商品生产很不发达的国家，比印度、巴西还落后”，所以“需要有一个发展商品生产的阶段”。[1](pp．435～436)现在要利用商品生产、商品交换和价值法则，作为有用的工具，为社会主义服务。为了集思广益，11月13日，发电报给刘少奇和邓小平，建议讨论“对商品问题，提出现阶段要商品好，还是不要商品好”。[6]随后，刘少奇主持中共中央政治局会议讨论了斯大林的《苏联社会主义经济问题》。在取得共识的基础上，在武昌召开了中共八届六中全会，会议通过了《关于若干问题的决议》。决议指出，“的商品生产和商品交换，必须有一个很大发展”。在纠“左”过程中，这个决议的正确性得到了人们的公认。与此同时，还探讨了斯大林提出的社会主义过渡到共产主义的基本条件。斯大林认为将商品交换提高到产品交换、使中央能掌握全部社会产品是过渡到共产主义的基本条件之一。对此十分感兴趣，认为一下子就抓住了问题的实质。他指出：“基本点是极大地增加社会生产力和社会生产品。问题是怎[样]多快好省增[加]社会生产力和社会生产品。”[6](p.596)一方面提出要发展商品生产，另一方面又要增加社会产品，尽快过渡到共产主义，其中的倾向性显而易见。其根本原因何在呢?在斯大林模式影响下，人们通常把商品经济与资本主义相联系，把产品经济与社会主义相联系。也不例外，但是，他毕竟从中国社会的具体情况出发，论证了社会主义“现阶段”商品生产和商品交换将会长期存在。
其次，在生产资料是不是商品的问题上超越了斯大林。斯大林根据商品是一种可以转让所有权的产品这个理论，认为苏联的生产资料不能列入商品的范畴。对此，表示怀疑，提出这个问题值得研究。所有权概念是法律概念，法律关系只能是社会经济关系的反映，它本身不是什么经济关系。用法律关系来解释经济关系，是未必妥当的。[7]《教科书》修正了斯大林的说法，认为生产资料和个人消费品也是商品。敏锐地指出，《教科书》在生产资料是不是商品的问题上有“不同于斯大林的说法”。一方面，他联系我国全民所有制和集体所有制的情况分析道：“‘生产资料不是商品’，我们是，又不是。生产资料在我们还有一部分是商品。”[4](p．979)我国在实践中的具体做法是，生产资料实行计划调拨，但用商品流通的原则进行结算，这就在一定程度上否定了斯大林。不同意斯大林关于苏联的“特种的商品生产”的活动范围只限于个人消费品的说法，他说：“这看来很不妥当。它的活动范围不限于个人消费品，在我国，有些生产资料，例如拖拉机等生产资料是属于商品的”。“农业和手工业生产工具也是商品”。“我们不仅把拖拉机等农业生产资料卖给公社，而且为了公社办工业，把一部分工业生产资料卖给公社。这些产品，都是商品。国家卖给以后，它的所有权转让了，而且在公社与公社之间，还可以转让这些产品的所有权。”[4](pp.979～980)在看来，国家与之间、与之间交换的所有生产资料都是商品。另一方面，他又说：“在我们这里，很大一部分生产资料不是商品，这就是在全民所有制范围内调拨的产品。”[4](p.980)针对化运动中“两个急于过渡”倾向，认为，“过渡到全民所有制的主要标志，就是产品可以在全国调拨，像国营企业鞍钢那样。”[8]鞍钢产品采用调拨的交换方式就不是商品。但是，商品生产应当是交换双方都是商品生产者，集体所有制的农民出售给国家的产品是商品，而全民所有制企业的产品属全民所有当然也包括农民在内，这些产品又不能作为商品，全民所有制范围内部采用调拨的交换方式，这样商品交换就成了单方面的了。如果承认公有制之下存在商品生产的话，那么不分消费品与生产资料，也不必追究所有权转移，全部产品都必须计价，全部产品都具有商品形式。在一个不成熟的社会主义社会，产品调拨是超越社会阶段的做法。在这一点上，的认识没有更进一步。
二、社会主义条件下计划经济与商品经济的关系
在斯大林观点影响下，我国长期把计划经济与商品经济对立起来，认为商品经济是与资本主义相联系的，计划经济是与社会主义相联系的。因此，计划经济被看成是社会主义经济特征之一。但如前所述，认为，社会主义社会商品生产和商品交换将会长期存在。那么，我们就必须探讨下面若干问题。
第一，关于计划经济与商品经济。认为，社会主义社会还存在商品生产，价值规律还起作用。但是，这种商品生产不是为价值规律所调节、所指挥的，而是由计划决定的。计划经济是社会主义经济的特征之一，价值规律仅仅是为计划经济服务的工具。分出主次地位后，对斯大林关于价值规律在苏联“不会起生产调节者的作用”的观点作了解释：“价值规律对生产不起调节作用，是说不起决定作用，起决定作用的是计划。”[9]在我国，钢铁等重工业产品和主要农产品的生产都是由国家按照指令性计划安排的，绝不允许以无政府状态自由运行。强调计划经济的重要性，提出“要有计划地大大发展社会主义的商品生产”，[3](p．437)表明他继承了马克思主义关于社会主义实行全社会统一的计划调节来配置资源的思想，提出发展社会主义的商品生产，则是结合实际对经典理论的发展。
第二，关于计划经济的依据。指出，社会主义社会“在客观上将会长期存在的社会生产和社会需要之间的矛盾，就需要人们时常经过国家计划去调节”。[3](p.215)他赞成恩格斯关于在社会主义制度下“按照预定计划进行社会生产就成为可能”的观点，并说：“要把可能变成现实，就必须认真研究客观经济规律，必须学会熟练地运用客观经济规律，力求制定出能够正确反映客观经济规律的计划。”[4](p.962)经济规律通常指社会经济发展过程中不以人们意志为转移的客观的内在的本质的必然的联系。正确指出，“价值法则依然是客观存在的经济法则”。[10]但是，他没有把价值规律视为计划经济的主要根据。他分析道：“价值规律作为计划工作的工具，这是好的。但是，不能把价值规律作为计划工作的主要根据”，计划工作的主要根据是“社会主义经济的基本规律”。[12]
第三，关于如何区分社会主义商品生产和资本主义商品生产。在斯大林区分商品生产、资本主义制度下的商品生产、社会主义制度下的商品生产提出“特种的商品生产”概念的启发下，要求区分社会主义的商品生产和资本主义的商品生产。在第一次郑州会议上，批驳了废除商品生产，取消货币，实行产品调拨的观点，指出在社会主义时期废除商品是违背经济规律的。对农产品实行调拨，就是剥夺农民，这是不利于巩固工农联盟的做法。他批评道：我们有些人“一提商品生产就发愁，觉得这是资本主义的东西，没有分清社会主义商品生产和资本主义商品生产的区别，不懂得在社会主义条件下利用商品生产的作用的重要性。这是不承认客观法则的表现”。商品生产不能与资本主义混为一谈。“商品生产，要看它是同什么经济制度相联系，同资本主义制度相联系就是资本主义的商品生产，同社会主义制度相联系就是社会主义的商品生产。”[3](PP.437、439)当时，以巨大的理论勇气把商品生产与社会主义联系起来，实际上与邓小平提出的“计划经济不等于社会主义，资本主义也有计划；市场经济不等于资本主义，社会主义也有市场”著名论断的思路是一致的。这种理论上的继承和发展是我们不容忽视的宝贵财富。
第四，关于为何坚持计划经济体制。计划经济即政府对微观经济运行(指生产经营)进行计划管理，宏观计划管理不在此列。“一五”计划期间，为了适应多种经济成分的存在，我国制定了国营经济实行直接计划、其他经济成分实行间接计划的计划管理制度。但是，存在集中管理过多、限制地方和企业的积极性、对市场调节不够重视的问题。因此，要求改革计划经济体制，他在《论十大关系》中提出了扩大地方和企业权限的思想。陈云提出了“三个主体，三个补充”的重要意见，其中提到：“计划生产是工农业生产的主体，按照市场变化而在国家计划许可范围内的自由生产是计划生产的补充”；“在社会主义的统一市场里，国家市场是主体，但是附有一定范围内国家领导的自由市场”作补充。[12]这个观点突破了苏联高度集中的计划经济模式，被写进了中共通过的《关于政治报告的决议》中。诚然，计划经济在我国所起的历史作用是不容低估的，在社会主义建设的起步阶段，我国经济落后，缺乏培育市场经济的条件，工业体系尚未建立，面临的主要任务是最大限度地动员社会资源、加快工业化、实现赶超战略。计划经济适应了中国追求高速工业化和建立工业体系的需要，保证了高积累和优先快速发展重工业，也保证了人民的基本生活和社会安定。[13]除了计划经济长期被看成是社会主义经济特征外，这些情况也是坚持计划经济体制的重要原因。
政社合一的建立之后，政府直接控制了农村经济运行，也控制了城市的国营和集体企业经营管理，计划经济高度集权的弊端进一步暴露出来。对此，分析道：“计划是意识形态。意识是实际的反映，又对实际起反作用。”“社会主义社会里，有可能经过计划来实现平衡。但是也不能因此就否认我们对必要比例的认识要有一个过程。”“我们对规律的认识，不是一开始就是完善的。”不能说“计划都是完全合乎规律的。实际上是，有些计划合乎规律，或者基本上合乎规律，有些计划不合乎规律，或者基本上不合乎规律”。[14]娴熟地运用辩证唯物主义方法论，以独到的思辨对计划经济展开了十分透彻的分析，实际上已经对原本以为天经地义的计划经济表现出怀疑。于是，开始对计划经济体制进行改革，但由于脱离了扩大地方和企业权限的初衷，转而为“”服务，这次改革并不成功。
既希望解决计划的主观性与客观实际相脱离的失误，又要坚持那时作为社会主义经济特征之一的计划经济。因此，他一方面，在1961年8月召开的庐山中共中央工作会议上承认对“工业我就不甚了了，计划工作如何搞，现在总搞不好”；[15]另一方面，又从“”决定在沿海省份建设新的工业使沿海得到很快发展的例证，来说明“像计划这类意识形态的东西，对经济的发展和不发展，对经济发展的快慢，有着多么大的作用”[14](p.119)。这里，对计划经济是肯定的。思维模式的僵化给经济体制改革设置了巨大障碍。1974年12月，提出，我国现在实行的商品制度、按劳分配和货币交换，“跟旧社会没有多少差别”，“只能在无产阶级下加以限制”。[16]晚年对商品经济的认识陷入了误区。
需要说明的是，马克思主义关于社会主义实行全社会统一的计划调节来配置资源的思想有一个大前提，即个别劳动与社会劳动的矛盾已经消除，个别劳动已经直接表现为社会劳动，这时社会中心已经能够直接测量社会总劳动，商品、货币关系已经不复存在了。虽然，对商品经济提出了一些超越前人的真知灼见，但是，由于忽略了前提条件，理论准备不充分，计划经济在实践中出现了瑕玉互见的现象，既取得了不容忽视的成绩，也存在高度集权的弊端以及认识上的误区，因而最终没有走向市场取向的改革。
三、“价值法则是一个伟大的学校”
价值规律是商品生产和商品交换的经济规律，凡是存在商品生产和商品交换的地方，价值规律就会起作用。提出的“价值法则是一个伟大的学校”的观点需要从多方面探讨。
首先，这个观点具有理论价值和实践意义。斯大林不承认生产资料是商品，因而，他认为价值规律只能在流通领域起调节作用，对生产领域不起作用。对《教科书》中关于“价值规律在生产领域和流通领域中都发生作用”的观点表示赞成，这是对斯大林观点的重要修正。1959年3月，在批转一个文件时指出：平调的“旧账一般要算。算账才能实行那个客观存在的价值法则。这个法则是一个伟大的学校，只有利用它，才有可能教会我们的几千万干部和几万万人民，才有可能建设我们的社会主义和共产主义”。[17]1962年，进一步提出，等价交换和按劳分配是社会主义阶段不能不严格地遵守的马克思列宁主义的两个基本原则。[15](pp.562～563)这就在一定程度上突破了斯大林限制价值规律作用的观点。视等价交换为马克思列宁主义基本原则，把价值法则作为实现社会主义和共产主义必要条件加以强调，其理论气魄是超越前人的，至今仍有指导意义。在第二次郑州会议上，批评平均主义“共产风”“否认各个生产队和各个个人的收入应当有所差别。而否认这种差别，就是否认按劳分配、多劳多得的社会主义原则”。[17](p.70)他深切地告诫与会者说：“价值法则依然是客观存在的经济法则，我们对于社会产品，只能实行等价交换，不能实行无偿占有。”[10](p.823)他还批评了混淆按劳分配与按需分配的错误。这次会议确定了整顿的方针，其中包括“物资劳动，等价交换”，“按劳分配，承认差别”，规定了生产队作为基本核算单位。会后废除了供给制，取消了“公共食堂”，继续贯彻按劳分配原则。随后，又规定生产小队有部分的所有制和管理权限。这是运用价值规律武器解决平均主义倾向的一次尝试。然而，未能把这些正确观点坚持到底。为了肯定“”，他说：“我们搞，就不是根据价值规律的要求来搞的”，“如果单从价值规律的观点来看我们的，就必然得出‘得不偿失’的结论，就必然把去年大办钢铁说成是无效劳动、土钢质量低、国家补贴多、经济效果差。”[11](pp．492～493)这样就提出了与先前不同的观点。充分肯定“”超英赶美的目标，以体现社会主义能够实现比资本主义更高的劳动生产率的优越性。“”未能从我国社会生产力低下的实际出发，制定了层层加码的高指标，经济效益低下，教训极其深刻。
其次，社会主义社会的劳动力是不是商品?经典理论通常认为资本主义社会把一切商品化，劳动力也是商品。《教科书》认为，社会主义社会劳动力已经不是商品，虽然承认存在剩余劳动时间，但“不承认剩余劳动创造的价值是剩余价值”。指出：“在资本主义社会，生产的社会性和占有的私人性是基本矛盾，这个矛盾表现为商品的两重性。”他承认在社会主义社会商品还有两重性，但又说：“由于生产资料公有制的建立，由于劳动力已经不是商品，社会主义商品的两重性已经不同于资本主义商品的两重性，人与人的关系已经不再被商品这种物与物的关系所掩盖。”[18]当我国社会主义改造完成之时，劳动力市场就基本消失了。认为，所有制问题基本解决以后，最重要的问题是管理问题，也就是人与人的关系问题。《教科书》中“同志式的互助合作的关系”这句话是对的，但是没有展开。我们的成功经验之一是“两参一改三结合”，人与人的关系“改变还是不改变，对于推进还是阻碍生产力的发展，都有直接的影响”。[14](pp.134～135)他希望建立人与人之间的平等合作关系。还从历史和现实两个方面分析了劳动力是不是商品问题。在回顾历史方面，他说：革命战争年代“实行供给制，人还健康些”，“解放后，实行工资制，评级了，反而问题发生的多，有些人常常为了争级别吵架。”[11](p．474)他认为，如今把劳动力当作商品买卖的社会条件变了。劳动人民中间很多人从思想上认识到了劳动力不是商品，不是为人民币服务，而是为人民服务。[19]在考察现实方面，把我国实行的计时为主计件为辅的工资制度与苏联计件为主计时为辅的工资制度进行比较，认为计件工资会引导人们首先关心个人收入，而不是关心集体事业，因此是不可取的。这种观点与本人反对平均主义时的认识大相径庭。1942年他曾指出：“平均主义的薪给制抹杀熟练劳动与非熟练劳动之间的差别，也抹杀了勤惰之间的差别，因而降低劳动积极性，必须代以计件累进工资制，方能鼓励劳动积极性，增加生产的数量与质量。军工生产暂时不能实行计件工资制，亦应有计件奖励制度。”[20]其实计时工资和计件工资都是可供选择的工资形式，计件工资在其适应范围内能更准确地反映劳动者实际提供的劳动量，避免平均主义弊端。那么，为什么的观点前后会发生如此大的反差呢?这是因为在的思想中平等的价值取向和道德理想主义占据了主要地位。诚然，的平等观具有合理因素：无产阶级反对一切阶级压迫，追求社会主义政治文明，建立人与人的平等合作关系。但是，在方法论上有些偏误。为了反对平均主义，就提倡计件累进工资制和计件奖励制度；为了强调社会主义生产资料公有制，防止两极分化，就坚持说劳动力不是商品，不主张计件工资。晚年甚至把按劳分配误解为资产阶级权利，担心按劳分配带来的劳动报酬差别会导致贫富悬殊、两极分化，产生特权阶层。实践证明在社会主义初级阶段如果不能充分发挥价值规律的作用，对于调动人们的生产积极性是不利的。
再次，在价值规律自发地调节自由市场问题上。价值规律通过市场价格波动，调节生产和消费的各个环节，从而自发调节社会劳动在各个生产和流通部门的分配。《教科书》称：“集体农庄市场上的价格不是由国家计划的，而是在供求的影响下形成的。在那里，价值规律在很大程度上发生自发作用”。批注道：“他们那里的集体农庄市场的自由太大了”，“对这种市场的价格只用国家的经济力量来进行调整，这还不够，还要有领导，有控制。如果不控制，投机者就要大赚其钱。我们初级市场的价格由国家规定一定的幅度，不让小自由变成大自由”。[11](p.496)这里有两个问题值得探讨：(1)价格与计划的关系是怎样的?认为，社会主义社会的商品具有特殊性。资本主义是私人占有制，社会主义社会实现了生产资料公有制，因此商品的性质变了。“调整价格，就是调整工人和农民之间、生产者和消费者之间的经济关系和政治关系。”通过调节农产品的价格可以促进农业生产。如提高生猪收购价格，对于发展养猪有很大作用。“大量的普遍的养猪，主要还是靠计划。”“总之，我们是计划第一，价格第二”。[11](pp.490、494)毋庸讳言，国家调整和控制价格在一定范围内对于生产是起积极作用的，但是，当时控制价格往往把所有经济活动都纳入计划经济过程之中，归结为“计划第一，价格第二”，价值规律就很难发挥应有的作用了。(2)何谓“小自由”、“大自由”?“小自由”指社员自留地、家庭副业和农村的集市贸易。对“小自由”的态度不是一成不变的。随着化运动的兴起和1958年成都会议的召开，先前存在的“小自由”被取消了。第二次郑州会议以后，“小自由”陆续得到恢复。1961年3月，和刘少奇分别主持召开了“三南”、“三北”会议，接着又召开了广州中央工作会议。在充分调查研究的基础上，中央制定了《农业六十条》，把关于自留地、家庭副业和集市贸易方面的政策，用条例的形式加以固定下来。对粮食自由市场问题，采取了有条件地认可的态度，“完成征购任务以后，可以自由交易。”[15](p.564)主张限制、取消“小自由”的目的在于防止“大自由”，“大自由”指资本主义。1964年，他批评中央农村工作部有人主张“三自一包”(自留地、自由市场、自负盈亏、包产到户)“目的是要解散社会主义农业集体经济，要搞垮社会主义制度”。“四大自由，借贷、贸易、雇工、土地买卖自由，过去出过布告。巩固新民主主义秩序，永远巩固下去，就是搞资本主义。”[15](pp.590、604)上述表明，在价值规律自发地调节自由市场问题上，的认识有反复，他以坚持走社会主义道路还是走资本主义道路作为取舍的标准，过于重视政治，相对忽视了价值规律自发地调节自由市场的作用。
四、关于企业独立经济核算问题
在计划经济的前提下，由于“”片面地追求产量翻番。因而，人们对经济核算的观念淡薄了，企业不计成本、不计盈亏的现象相当严重。为了纠正失误，对企业独立经济核算问题进行了探讨。
首先，提出我国“所有的经济单位(包括国营企业和集体企业)，都要利用价值规律，作为经济核算的工具”。[4](p．981)经典理论认为，经济核算是由价值规律决定的。马克思指出，生产“过程越是按社会的规模进行，越是失去纯粹个人的性质，作为对过程的控制和观念总结的簿记就越是必要”；因此，簿记(即经济核算)“对公有生产，比对资本主义生产更为必要。”[21]可见，经济核算是社会化大生产也是社会主义公有制的要求。继承了马克思主义的这一理论观点，认为社会主义可以通过经济核算，“不断地改善经营管理工作，合理地进行生产和扩大再生产。”《教科书》指出：“价值规律的作用在生产领域中是通过经济核算制表现出来的”，“由于有了经济核算，就能够利用价值规律的作用，来刺激提高劳动生产率、采用新技术、降低成本和提高生产赢利。”在这段文字旁的批注是：“这样就有奔头了，好。”[11](p.496)针对我国企业片面追求产量、产值而不顾经济效益的问题，他指出：“社会主义企业不能不算账、不计盈利。”[11](p．532)“在计划工作上，什么账都不算，一切听其自然”是不对的。[9](p.383)因为，只有经济核算，才能使企业与企业之间的产品交换有公共价值尺度，才能使企业独立计算盈亏，从而提高经济效益，提高劳动生产率。
其次，如果让企业独立搞经济核算，就牵涉到企业的自主经营管理权和所有权问题。企业是否要有独立性呢?如前所述，早在《论十大关系》中就提出了工业企业在统一领导下的独立性问题，要求扩大地方和企业的自限。读《教科书》时，在提倡“中央和地方都要注意发挥企业的积极性”的同时，还注意到“有些基本建设单位实行了投资包干制，就大大发挥了这些单位的积极性”。他明确指出，中央和地方管理的企业，“都在统一领导和统一计划下，具有一定的自治权。有没有这种自治权，对促进生产的发展，还是阻碍生产的发展，关系很大。”[14](pp.127、138)这些都是正确的。然而，企业的自主经营管理权究竟应该有多大呢?《教科书》指出：“由于经济核算制不断巩固”，“国营企业的纯收入(利润)当中，归企业自行支配的部分不断增加。这样，企业纯收入(利润)在该企业扩大生产(增加流动资金，保证基本建设基金)，改进生产，奖励企业工作者，提高他们的物质和文化生活水平等方面的意义越来越大。这就使企业及其全体工作者从物质上更加关心经济而有效地利用资金，提高生产的赢利。”对此，表示了两点意见：其一，企业权限不能太大。他在这段文字旁批注道：“这种办法会造成苦乐不均，企业在这方面的权限不能太大。”[11](p．559)不能容忍由于企业与企业之间的收益差距拉大，造成工人与工人之间的贫富不均、苦乐不均。其主观愿望是好的，可是，把平均平等的道德目标放在首位，企业自主经营管理权和独立经济核算权就只能退而求其次了。其二，过于强调精神鼓励。《教科书》征引列宁的话说：建成社会主义，“‘是借助于伟大革命所产生的热情，依靠个人兴趣、依靠个人利益、依靠经济核算’”。十分不满地批评道：“他们老是引列宁的这句话作为他们强调个人物质利益原则的根据，我们要找出一些列宁强调思想政治工作、即书中所谓精神鼓励的话来。”[11](pp.529～530)认为既要讲物质利益原则，也要讲精神鼓励原则。要求人们把国家、集体利益放在第一位，不能把个人利益放在第一位，要有长远利益的眼光，这些都是正确的。然而，怎样才能提高经济效益、解决积累与消费的矛盾呢?我国当时的办法是多积累少消费，但又不能影响群众的生产积极性。这样做需要靠群众的思想政治觉悟，需要精神鼓励。对此深信不疑，反复强调。显而易见，偏重于精神鼓励原则，相对忽视了个人物质利益和企业独立经济核算的作用。实践中，采取八级工资制和票证制，实际上把个人的生活消费都纳入到计划经济之中了。这样，企业生产者就很难把自身利益与生产过程挂起钩来。1961年9月，中共中央颁发的《工业七十条》明确规定：“每个企业，都必须实行全面的经济核算。”企业贯彻《工业七十条》后获得了十分可喜的成绩，全民所有制独立核算工业企业出现了产品质量、产量、劳动生产率“三高”和原材料消耗、成本降低的新气象。但是，由于社会主义计划经济这个大前提没有改变，企业的自主经营管理权问题未能从根本上解决。薄一波在分析《工业七十条》存在的不足时说：“认定国营工业企业是‘独立的生产经营单位’，但又没有规定它必须具有的独立生产经营权利”，“把企业管理的概念主要局限在劳动生产过程的组织管理上，经营问题被排除在外了。在这种情况下，关于企业进行独立经济核算的规定，在很大程度上就失去了它的本来意义”。[10](p.979)由于历史条件的限制，那时还不可能把企业看成是可与政府脱钩、面向市场的独立经济实体。
综上所述，在社会主义与商品经济关系问题上提出了许多弥足珍贵的思想观点，令人惋惜的是未能在实践中一以贯之。因此，研究者从不同的视角做出了截然不同的阐发和评价。的探索虽然未能突破计划经济体制，但是超越了斯大林，为邓小平理论在社会主义市场经济方面的创新积累了丰富经验，也为当今完善社会主义市场经济体制提供了可资借鉴的教训。
[摘要]在商品经济与社会主义关系问题上提出了许多闪光的思想观点：商品生产的命运，最终和社会生产力的水平有密切关系；要有计划地大大发展社会主义商品生产；生产资料在我们还有一部分是商品；改革计划经济体制，扩大地方和企业的权限；区分社会主义商品生产和资本主义商品生产；价值法则是一个伟大的学校；所有企业都要利用价值规律作为经济核算的工具，等等。这些弥足珍贵的思想观点，超越了斯大林，为邓小平理论在社会主义市场经济方面的创新积累了丰富的经验。
[关键词]商品经济计划经济价值规律经济核算
[参引文献]
[1]王年一：《大动乱的年代》，河南人民出版社1996年版，第5页；韦祖松、高爱红：《环球问此凉热——的社会主义观》，陕西师范大学出版社1993年版，第179页。
[2]张启华：《中国社会主义理论》，当代中国出版社1997年版，第3、201页；李君如：《与当代中国》，福建人民出版社1997年版，第152页。
[3]《文集》第7卷，人民出版社1999年版，第440页。
[4]中共中央文献研究室编《著作专题摘编》上，中央文献出版社2003年版，第977页。
[5]中共中央文献研究室编《刘少奇论新中国经济建设》，中央文献出版社1993年版，第402页。
[6]《建国以来文稿》第7册，中央文献出版社1992年版，第525页。
[7]参见《顾准文集》，贵州人民出版社1994年版，第24页。