［关键词］物业税内涵立法配置
一、物业税的内涵
1．物业税的概念界定
物业税(PopertyTax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”，一般以土地、房屋类不动产为课税对象，在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款，如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。目前我们所讨论物业税的基本内涵是：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等主要在房产开发环节征收的多种税费合并为在房产保有阶段统一征收的物业税。
（1）物业的含义。物业一词来自香港，是粤港方言。在我国香港、澳门地区是作为房地产或产业所有权的别称或同义词使用的。香港《差饷条例》规定：“物业”指任何土地(包括水淹部分)、或任何楼宇、建筑物、或其中部分，作为独立或个别租赁单位或拥有单位，或因获得许可而拥有或使用者。房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。这一概念中的不可分离的部分，包括房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产的使用价值而设置的部分。前者如水、暖、电、卫生、通讯等；后者如这宗房地产周围的树木、花草水池等。房地产附带的各种权益同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分，包括房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产有三种存在形态：土地、建筑物和房地合一。房地产按用途可划分为：住宅房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产(如农场、林场、牧场等)、公益性房地产(如政府办公楼、学校、医院1等)、特殊房地产(如教堂、寺庙等)、混合房地产(同时具备两种或两种以上用途的房地产)。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。90年代初物业以及物业管理的概念引入内地,1997年制定的《上海市居住物业管理规定》对物业的定义是“住宅及其相关的公共设施”,1998年《广东省物业管理条例》对物业的定义是“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”,2002年《天津市物业管理条例》对物业的定义是“指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。
(2)物业税的实质。我国的物业税是一种什么性质的税呢?是所得税，还是财产税？判断一种税是所得税还是财产税，依据是该税的课税对象。所得税的课税对象是所得，如个人所得税的课税对象是个人所取得的各项所得。财产税的课税对象是财产，是对纳税人所拥有或支配的财产征税。财产分为不动产和动产，不动产包括土地和地上建筑物，动产是指人们所占有的除不动产之外的所有财产，包括有形动产和无形动产两大类，如固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。按财产税的征收范围，财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。但实际上，由于许多动产无法征到税，故各国对征收查实过于困难、征收费用过高或不宜作价的财产，一般不列入课税范围中，如家具、艺术收藏品、著作权等均不在应税范围之列。特种财产税是对纳税人所拥有的某一类或某几类财产课征，如土地、房屋、不动产等。分析可得出对不动产开征的，由不动产的拥有者纳税，所以物业税实质上是一种特种财产税。
2．物业税的基本特征
物业税是一种财产税，它是收取土地增值收益最重要和有效的手段之一，通过比较我国现行房地产税制现状和西方物业税制度，可以得出物业税具有以下特点：
（1）从税种地位来看，物业税是地方主体税种。以地方财政收入所占的比例来考察我国房地产税收的现状，以2005年北京为例，具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占政府收入的比例约为4.2%。与发达国家成熟的财产税体制相比较，美国的物业税收入一直是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%~~80%之间。20世纪90年代后，美国州政府更是逐渐退出了房地产领域，将几乎全部物业税留给地方政府，地方政府财政收入中有近九成来自于物业税，日本财产税收入占地方政府财政收入的1/3以上。可见，我国的财产税在地方财政收入中的比重要远远低于国外财产税在地方政府财政收入的比重，因此把物业税作为地方税种是我国现行房地产税制状况的要求，同时也是为了更好的与国际财税体制接轨。
（2）从税负水平来看，物业税坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。宽税基是指除了对涉及公共利益和国家安全等机构的不动产免征物业税外，其余的均要征税；少税种是指设置的房地产税收种类较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率是指一般物业税需要根据使用性质的不同确定不同的税率，总体上保持低税率。而我国现行的房地产税制状况中存在着项目繁多、规范程度低的税外收费，名目林林种种，数量因地而异，多的地方甚至可达数百种，征收范围狭窄、税基覆盖不全，计税依据和税率设计不合理，税率过高等情况。
(3)从征收环节来看，主要集中在房地产保有环节征税。这一点明显区别于我国现行房产税收制度。目前，我国的房产税收制度保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。如针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每平方米10元，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房的一律免税。而在流转环节征收的土地增值税税率高达30%~~60%，同时企业还必须另外缴纳营业税和企业所得税，使企业的平均税负达到40%以上，高于世界许多发达国家和地区水平。而美国的房地产，在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有税收优惠。而购置物业后的所用者、占有者则必须每年缴纳房地产税，且一般实行统一的税率和征管办法。
二、如何构建完善的物业税法律制度
我国现行房地产税收体制中正是因为相关配套措施的缺失，导致税收体制不能适应市场经济体制的需要。因此，要构建完善的物业税法律制度还需要做好以下几个方面：
1．健全房地产评估制度
按国际上通行的做法，财产税一般是从价计征，即按市场价值计征。采取从价计征方法的关键是合理确定财产的计税依据即税基，所以评估机构设立的依据、职权范围的框定在物业税征管中就显得尤为重要。物业税立法应对房地产评估制度予以重视。具体而言，可以从组建评估机构、明确评估机构性质、保障评估资金来源、加强评估人员资格认证及职业管理、完善评估技术以及增强评估工作透明度等几方面入手。
(1)建立不动产评估机构，明确税基评估责任。由政府税务部门牵头组建专职的不动产评估机构，也可整合现有的政府部门的评估机构，并由财政预算独立安排资金，以确保其组织和经济上的独立性，有效地排除政府和其他部门对评估活动的干扰。评估机构属于非盈利性的政府机构，不同于其他房地产估价机构，负责区域内应税房产计税价值的评估工作。为提高评估效率，可以按照严格的筛选程序，聘请符合条件的社会评估机构参与评估。物业税属于地方税，地方政府应承担税基评估责任，但具体到哪一级地方政府，如何落实责任主体，要取决于评估的效率性、公平性和经济性之间的比较。
(2)完善房地产评估技术体系。房地产评估具有多种价值类型：市场价值、租金价值、实际价值和重置价值等，而市场价值是最主要、最常见的一种。房地产的评估市场价值并不是纳税人各自拥有或承租不动产的个别评估价值，而是由专门评估机构采用专业评估技术，根据预定评估周期，按税收关系区域所评估确定的计税评估价值。所以，应从物业税税基评估的专业性、周期性、批量性等特点入手，完善我国不动产评估技术体系。首先，选择适合的专业评估方法。常见的方法有可比交易法，即寻找与待估房地产类似的实际交易，分析实际交易房地产与待估房地产的差异，进而调整实际交易价格来确定待估房地产的评估价值；收入现值法，即将实际或预期从待估房地产取得的收入(租金或其他形式)资本化为其在评估基准日的价值;重置成本法，即由重新取得土地使用权或建造房屋所需成本扣除各种贬值得出的待估房地产的评估价值。税务部门在税基评估时，可以根据不同应税房产选择不同的评估方法。其次，规定合理的评估周期。由于不动产市场价值是一个动态的市场变量，因此，为提高税基评估的准确性和保证物业税税负的公平性，评估应当定期进行。决定评估周期的因素主要有两个：一是房地产市场价值变化的幅度及频繁程度;二是重新评估的成本。我国物业税法应当明确规定恰当的评估周期，避免因周期过长或过短而发生评估失准、怠于评估或评估成本过高等现象。一般而言，以两年为一周期比较合适。最后，运用批量评估方法控制评估成本。物业税税基评估是同时覆盖管辖区域内所有应税房产的价值评价，工作量巨大，所以，在充分利用计算机等辅助技术的基础上，应按照批量评估步骤进行评估工作：首先是收集和整理基础信息，将区域内所有应税房产项目的位置、土地占用面积、建筑面积、建造时间、建筑结构、建筑材料、使用状况以及产权归属等基本信息归类整理并建立专门的数据档案；其次是获取和处理市场信息，及时收集、分析房地产市场的销售价格、租金价格以及建筑成本价格变动等相关信息；再有是建立测试估价模型，研究各种可能影响房地产价值因素之间的变量关系，建立估价模型，并进行实验性测试，调整误差值;最后是一般性估价与特征性复查，将待估房地产的有关信息输入估价模型，得到一般性评估价值，然后由评估人员根据待估房产的具体情况进行特征性复查，提高评估结论的准确性。
(3)增强评估工作透明度。为保护纳税人的知情权，及时将房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。建立评估异议机制，设计简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请。
2．建立财产登记信息制度
物业税的征收管理是个系统工程。在这个系统中，各类信息的取得，传递以及反馈是形成税收决策、履行征管职能的关键。世界各国的一个显著特征是注重信息收集、整理和分析，也可以说信息的掌握和处理是税务管理和控制偷税漏税的基础环节。正如马其顿财产税改革所反映的，“在整个过程中的所有夹断，征纳双方关于税制实施的信息沟通和共享都是很关键的”。而凡是物业税成功实施的国家、税务机关对于有关信息的收集、整理和分析又具有全面、多渠道、准确和信息处理手段现代化的特点，使得对纳税人的征管产生某种威慑力。综观世界各国，基本上都是通过建立完整的征税目录为信息收集提供依据的。
完整的征税目录应该包括所有应征税的地块、土地所有者及每块地的纳税额等在内的所有信息。从目前对于房地产管理的信息源分析，物业税所需要的大量信息分散在政府各部门之中。我国目前多元化的不动产管理模式，最为薄弱的不是基本信息的收集，因为每个部门都存在一定范围、角度的信息来源渠道，关键缺乏的是信息的交流与整合。我国要建立完善的物业税法律制度，就必须借鉴其他国家的信息交流机制，着手对涉税信息的收集制定一整套的实施办法和操作流程，逐步取得基本税源信息，建立地方物业税源库。
3．建立有效的公众沟通机制
税收实践代表一种政治态度，成功实施物业税的关键要素就是要取得纳税人的支持。如果纳税人既感到纳税后获得了令人满意的服务，又看到税收的征收过程是公平而又可靠的，那么他们就更有可能支持改革。然而，在许多国家，特别是国家主导性的税收制度改革都忽略了这一点，从而导致改革的困难。在物业税制中建立有效的公众沟通机制，有以下通行做法：
(1)将评估和税收信息告知纳税人。现今普遍流行的做法是将这些信息公布在政府的网站上，从一些财产税协会的网站可以直接链接到政府官方网站。从这些网站上，纳税人至少可以了解到财产总额、评估价值以及税收负担这些基本信息。
(2)经济全球化要求相关信息的不允许是多语言的，财务信息在不同国家间的货币转换也必须简单快捷。在软件上，已经达到了语言和货币的同时转换，沟通也要达到这样的要求。这样，即使房产的所有者和使用者与房产所在地使用的是不同的语言和货币，税收管理部门也可以直接从他们身上获取所需要的信息。
(3)可以通过电话或因特网找到纳税人的助手来获取相关信息。纳税人或者纳税人代表（例如顾问、代表律师）应该有权约见权威评估人员，商讨评估价值或评估过程的相关问题。
物业税应当立足于现有法律框架，在符合财税法律制度整体改革构想的基础之上，借鉴国际物业税立法经验，以改革土地使用制度为突破口，采取统一立法、系统设计、分步实施的渐进模式。为保证税制统一和税负公正，体现税收法定主义，采取最高权力机关制定全国性法律的立法模式，由我国全国人民代表大会及其常务委员会制定《物业税法》及《实施细则》。并以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，借鉴国际经验，拟订物业税的纳税人、征税对象、税率、计税依据、减免税条款等实体性内容，并遵循简便、明确和新旧税制相衔接的原则设置物业税的纳税时间、期限、地点、纳税申报、稽查及违法处理等程序性内容。
物业税法律制度从设计到实施，会经历一个复杂的过程，需要各个部门互相配合，制定相配套的制度，才能不断完善。通过不断探索和实践，我们相信物业税制度定能够不负众望，实现其应有的功能和价值。
参考文献：
[1]许一：“我国开征物业税初探”，《.财会研究》
[2]韩世同：“对开征物业税的研究与思考”，南方网
[3]隆国强：《美国的财产税制度及对中国的启示――以德克萨斯州为例》，北京：法律出版社，2005年版
[4]国家税务总局税收科学研究所、中国税制改革与发展编辑部编：《2002年中国税官论税制改革（上卷）》，北京：中国城市出版社，2002年版
摘要:税务约谈制度在税务征管过程中发挥着重要的作用。本文介绍了执行税务约谈的经验技巧,分析了税务约谈工作过程中容易出现的错误倾向,提出了值得注意的方面.
关键字:税务约谈技巧
为了加强税收征收管理,提高税务机关的工作效率、工作质量和服务水平,我们已经在很多行业、企业中推行纳税评估约谈制度。当前,国内税收实务界对税务领域实施的约谈制度有着不同的称呼。例如,在名称上,相对于本文提出的“税务约谈制这一概念,又存在所谓的“纳税约谈、“税收稽查约谈、“税务检查约谈、“税务质疑约谈、“反避税约谈“、税务函告、约谈等等概念.
一、税务约谈技巧(一)换位思考,事先堵其退路对于一些疑点问题,要换位思考,要从纳税人的角度去考虑问题,要把所有的可能性尽可能想全面,先找出对方是否存在可以解释的合理原因,在得到否定的答案后,再将疑点正面抛出,使对方无法自圆其说.
(二)漫谈散聊,捕捉有用信息对于一些疑点问题一时难以直接求证的,在约谈开始可以不做约谈笔录,先与被约谈人拉拉家常,聊聊经营情况和经营的难处,拉近与被约谈人的距离,让其放松戒备。尽量多从被约谈人的叙述中捕捉一些有用的信息,当捕捉到有价值的信息后再开始做笔录.
(三)攻其要害,直接切入主题对于已经明朗的、纳税人无推让余地的疑点,要抓住其要害,开门见山,直接切入主题,迅速突破其心理防线,提高约谈效率.
(四)各个击破,不让其有串通时间约谈可以将企业的法人代表和会计同时约到税务机关,先询问其中一人,让另一人在一旁等候,谈完后再交换,不让他们有单独接触的机会。此时可利用他们惧怕对方禁不住询问,先承认违法事实的心理,各个击破.
(五)政策攻心,防止因小失大如遇到对疑点问题解释不清却又百般抵赖的被约谈人,要采取政策攻心。向其宣传税收政策,强调税法的严肃性,明确告知违反税收政策的危害性,坦陈纳税评估的合理性,适当列举一些被公开查处的税收违法行为,充分发挥税收政策的威慑力.
(六)虚实结合,做到游刃有余对于一些疑点多、线索不清而纳税人的申报资料又不怎么规范的评估案例,约谈时要虚实结合,先就某一个问题进行多次约谈,被约谈人必定全力以赴来应对,那么他对其他的问题必定是无暇顾及,评估人员立即再就另外一个问题进行约谈,如此反复,分散被约谈人精力,使其处处被动,事必容易暴露出好多问题.
(七)速战速决,以免节外生枝在评估约谈中对那些已经有突破口的案例,就应该乘胜追击,速战速决,免得节外生枝,给约谈工作带来不必要的困扰.
俗话说,知己知彼,百战不殆。在实际约谈中还有虚实结合、反其道而行之、循序渐进、请君入瓮等技巧。具体问题具体分析,我们要视实际情况灵活掌握,有时也可以同时运用几种方法.
二、税务约谈需要注意的两个问题(一)事前做好充分准备评估人员首先要查阅企业报送的财务报表、纳税申报表等申报资料,然后向税务机关其他岗位了解情况,以全面掌握企业生产经营情况、财务核算状况、日常纳税情况、发票管理及税款缴纳情况.
在此基础上,做好约谈前的各项准备工作,并拟好约谈提纲。约谈不仅要掌握纳税人的基本情况和概貌,还要从纳税人同行业企业了解税负、物耗、能耗等指标水平及市场信息,用情报信息来反证疑点问题,把握约谈的主动权.
(二)做好纳税评估的约谈笔录约谈笔录是税务机关根据评估发现的疑点和问题,通过询问的方式,由评估对象针对疑点问题进行约谈举证所做的证言、证词,是约谈举证工作的书面记载。它是纳税评估工作的关键环节,是验证审核分析结果,是税务机关执法的依据。因此,税务人员必须重视约谈笔录的制作,熟练掌握约谈笔录的制作方法。做到约谈前拟定询问提纲,约谈过程中将谈话内容记录完整,措词恰当,字句严谨,引用法律条文准确,不得任意涂改,约谈后将笔录妥善保管.
税务约谈是就涉税疑点,约请纳税人到税务机关进行解释、说明,并给予政策宣传和辅导的过程。为了加强税收征收管理,营造依法纳税的税收环境,提高税务机关工作效率,工作质量和服务水平,税务约谈已成为税收征管的一个重要环节。作为税源管理的有效手段,税务约谈在税收征管过程中发挥的作用越来越大,其作为一种新的工作方法,税务约谈制度的深入推广还有待于进一步完善.
参考文献
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2:朱建国,一些国家税款及征收核算田。中国税务。1997
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