摘要：随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，高房价成了老百姓诟病的话题。特别是国家接二连三出台的限购政策、利率的上调和存款准备金率的上调，都透露出国家对于打压房价不合理上涨的坚定决心。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。笔者通过金融政策对房地产业影响分析、政府调控政策对房地产业的影响及房地产企业应对对策几方面来论述了宏观调控政策对房地产行业的影响。
关键词：房地产发展宏观调控政府调控银行
1.金融政策对房地产业影响分析
房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。
1.1银行的利息
加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是政府在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1.2存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。在市场上加息的呼声很高的情况下，央行选择了连续两次上调存款准备金率的紧缩方式，这种方式直接作用于商业银行，效果更直接也更有效。受准备金率变化影响较大的行业为房地产行业。由于国内信托等其它融资渠道尚在完善及发展中，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高。房地产企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，按这一比例计算，房地产开发企业所需的资金中60%-70%左右由银行贷款构成，因此，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。此次央行再次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。
2.政府的调控政策对房地产业的影响
2.1土地供给政策
没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构,对房地产开发商
2.2地价政策
虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。
地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
2.3税收政策
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。
3.房地产企业应对对策
3.1转换市场机制，开拓资金资源渠道
资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会。寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。
3.2走联合开发，合作经营，集中和规模化道路
房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。
3.3改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力
改革开发以前，中国城镇国有土地实行单一的行政划拨制度，城镇居民住房实行分配制，土地使用权不能作为商品流转，因而没有现代商品经济概念下的房地产业。此后，伴随城镇国有土地使用权流转制度改革及城镇居民住房制度改革，房地产业首先在经济特区出现。1988年2月25日，国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》、1990年国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等政策出台，使得取消福利分房、住房内外销并轨、土地取消协议出让进行公开拍卖交易为源动力的中国房地产业，形成第一个发展高峰，至1993年国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》的16条政策出台，标示此轮以经济转轨带来的房地产业发展高峰结束。此后，政府通过加强固定资产投资方向调节税征收，推行住房公积金制度等一系列措施，规范和完善住房政策，实行房地产业的软着陆。
1997年4月，中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理试行办法》，10月份央行再次降低包括个人公积金和按揭贷款在内的存贷款利率，重新启动了房地产业高速发展的闸门。为应对亚洲金融危机，加大经济增长率，中国共产党第十五大更是把居民住宅业作为国民经济新的增长点及支柱产业。由此，导致1998年，中国房地产业进入第二个高峰期。期间，住房制度改革、个人房贷办法、土地招拍挂制度等在上一轮促使房地产业形成发展高峰运用的政策，从试点、试行、意见变为正式政策规定得到全面正式实施。此后，房地产业迅猛发展，但同时房价快速拉升，引起老百姓不满，至2002年8月26日，九部委217号文《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，新一轮房地产宏观调控序幕拉开，一直延续至今。
二、本轮房地产业宏观调控措施
延续至今的本轮房地产业的宏观调控，是中国房地产业转入市场经济轨道后的宏观背景下的调控，客观上，与上一轮宏观调控相比，难度更大。为此，中国中央政府宏观调控措施的方式更为丰富，手法更为娴熟，对宏观调控效果的跟踪更为紧密，措施调整更为及时，一些宏观调控措施甚至在不断调整加大力度的过程中被多次反复使用。调控目的在于打击过热的产业规模和房价，使这一“已经成为国民经济的支柱产业”“持续健康发展”。
概括的说，这些措施主要包括：
1、金融政策。
⑴上调存款准备金率及贷款基准利率。其中存款准备金率由2004年4月25日以前的7%，经过每次上涨0.5%的多轮持续调整，至目前达20.5%，同期金融机构一年期存贷基准利率分别由1.98%和5.31%提高到目前的3.5%和6.65%。
⑵限制外资注入。2006年7月六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被称为“限外令”，对外资购房和进入房地产业作了限制。
⑶提高第二套住房首付比例及贷款利率。2007年9月27日银监会“359号文”要求此类个人住房贷款首付不底于40%，利率执行同档次基准利率的1.1倍。新国八条出台后，二套房房贷首付比例提高至60%。
⑷商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
⑸囤地捂盘房企停发股票债券停贷。
2、税收政策。
⑴强行征收二手房营业税。2006年5月31日国税发74号文件规定个人购买5年以内住房销售时全额征税。
⑵清算土地增值税，2007年1月16日，国税总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关执行通知，规定按税前利润30%-60%计征转让国有土地使用权、地上建筑物及附属物并取得收入的单位和个人的土地增值税。
⑶上调土地使用税率。
3、财政政策。
⑴07年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍，且地方分成的70%部分统缴省级国库。
⑵规范土地出让收支管理，收入进地方预算并建立土地收益基金。
⑶清理违规转入房地产业的社保基金，最为典型的是查处上海社保资金案。
4、土地政策
⑴2007年11月1日国土部39号令，限制土地开发周期应在3年以内，开发商必须全额付清土地款才能获得土地权证，对招拍挂办法进一步明确。
⑵出台《土地储备管理办法》，进一步打击开发商自行囤积土地行为。
⑶2006年7月24日，建立国家土地督察制度，严格土地使用审批。
⑷2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约用地的通知》，提出闲置土地一年不满两年，增收20%土地闲置费。
5、住房保障及供应政策。
⑴2007年11月14日、12月1日，建设部、国土资源部、财政部下发《廉租住房保障办法》、《经济适用房管理办法》，使房地产市场的打压政策转向理性。
⑵2006年5月29日，2006第37号文出台所谓房地产“十五条”，亦即90以下户型占70%以上，70%以上住宅用地用于经济适用房和廉租房的规定出台。
6、工商销售监管政策。
⑴2006年7月6日发改委、工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定开发企业未领取预售许可证不得商品房预售广告，领证后10日内开始销售，打击囤房行为。
⑵提高开发企业非经济适用房项目资金比例，由20%提高到35%及以上，提高行业准入门槛。
7、其他相关调控措施。
⑴出台《物权法》，保护被拆迁人利益，提高土地整理门槛。
⑵强制实施《建设节能工程质量验收规范》，提高建设标准。
⑶落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
三、近年来房地产业宏观调控政策效果分析
近年来的房地产业宏观调控，对中国房地产业健康稳定发展起了很大作用。但是，同时应该看到，如此多的手段，如此大的力度，如此长时间的调控，中国房地产业的发展却并未明显退热。根据某机构调查结果，10年与05年相比，国内住房开工面积上升72.2%，年均上升14.4%，竣工面积上升65.8%，年均上升13.1%，销售价格上升65.5%，年均上升13.1%，其增长率均大大超出同期国民经济增长率。
影响一系列宏观调控效果的原因是多方面的。
1、相当部分宏观调控政策，在制定时即已隐藏了加速房地产投资的客观效果，最终成为针对性不强的政策。
按照市场经济的最基本规律，价格围绕价值波动，当价格偏离价值过高时，会出现替代产品需求上升，导致该产品价格向价值的回归，产品生产供应量下降；当价格偏离价值过低时，会出现利润下降、供应减少、市场紧缺，而使价格回归价值，生产上升；当价格偏离价值过高时，会出现利润上涨、供应加大、市场过剩，而使价格回归价值，生产下降。需要强调的是，对价格变化的预期导致的投机和投资行为会在很大程度上影响这种回归的时间，即预期价格上升会使该产业延续过热，反之产业降温较快。
中国房地产业在经历1997年以前的第一轮发展阶段后，随着住房改革和土地招拍挂制度的落实，已逐步成为一个真正意义上的非垄断产业，尽管这一产业有许多不同于普通商品的需求特性，但作为商品，就理应遵循基本市场规律。
但是，上述一系列宏观调控政策中的绝大部分，都是试图通过提高生产、销售成本的方式，来遏制产业过热。无论是加大利率的金融调控政策、提高税收和财政收费的税费政策，还是控制土地供应、增收土地闲置费的政策，客观上，都会造成产品成本的硬性上升，在长达五年多的成本逐步上升过程中，由于住房保障制度迟迟未能落实，使商品房成为缺少替代产品的商品，通过购买替代产品使住房产业降温的市场调节作用无法发挥，而成本上升导致价格上升的实际情况和预期逾演逾烈，结果，必然是房地产业越来越热，价格无法回归，产业无法降温。
2、中国政府自身的管理体制导致相当部分政策易制定难执行，最终成为不能及时执行和不能执行到位的政策。
中国大陆实行的是多层次的政府财政管理体制，这与新加坡及港澳特区的情况有明显区别。地方政府目前仍是房地产业的最大收益者。由于征收农村集体土地费用与出让城市国有建设用地价格的区额剪刀差，以及越来越高的房地产开发税费，使商品房价格中1/3以上成为各级地方政府的收入，部分地区甚至成为当地政府的主要收入来源，产生所谓“第二财政”也称“土地财政”现象。因此，地方政府并不希望房地产业降温，在执行中央政策的过程中，往往采取消极行为，滞后行动，使一系列宏观调控政策执行不力，无法显示效果，特别是住房保障政策，许多地方政府迟迟不予行动，使宏观调控措施成为一纸空文。
中国政府部门利益的驱动机制，也导致了宏观调控政策在制定时的偏差。由于各行政主管部门都有部门利益，因此导致本部门权力扩大、收益增加的调控政策都能迅速出台，目前已出台的政策，大都是对本行业或者本行业管理部门扩权增收有利的政策。
3、重视宏观调控措施的同时，对微观政策的调控重视不够。
房地产业涉及许多中央宏观调控政策涵盖不到的方面，如地方自行制订的规费（亦即“配套费”），土地流转过程中的相关费用（如评估费），土地整理过程中的费用（如地方性征地拆迁费用）。这部分费用近年来上升十分迅猛，对商品房价格上升起了相当大的推动作用，最终形成成本推动型的商品房价格上升，导致消费者的提前消费、投资消费和投机消费热。比如，尽管中央政府要求稳定居民生活价格，严格生活用电价格上涨，但商品房开发中的供电配套费在一些城市已成倍甚至是几倍的上涨，有的涨幅达每平方米200元以上。再比如，以经营城市模式运作的土地收储整理（即土地一级市场开发）中，从土地政府划拨注入评估、整理过程中与意向开发商进行土地前期整理资金合作的地价评估、银行土地抵押贷款评估，一直到上市起拍价评估等等的重复评估，最终使评估费就达地价近1%。许多微观政策对房价上涨的累加效应，对房地产业热的促进作用非常大，理应予以认真梳理调整，不能听之任之。
四、调整宏观调控政策的建议
如前所述，中央政府有必要对现行房地产业的调控政策进行梳理。只要商品房价格上涨幅度继续高于总体物价涨幅，过剩的流动性资金继续投向房地产业，宏观调控目标就难以实现。因此，在调控政策上，应注意以打压商品房价格上涨为出发点。为此，可做好以下工作：
1、改由部门出台政策为中央政府统一出台政策，对有可能造成住房生产成本硬性上升的政策改由国务院统一出台政策进行调整，剔除行业利益。比如税务部门的加税政策、金融部门的加息政策等，要区别高、中、低端产品，实行较大的差别政策，税率有升有降，但不能总体上升，以尽可能降低生产和流通成本。
2、调整土地收益中央和地方的分配比例。目前，土地收益约70%由地方享有和支配，地方支配额度过高，使用方向过多，一是加大中央集中比例，二是地方支配方向应向廉租房建设资金倾斜，使廉租房制度得以资金保障，中央集中部分也可按地方廉租房建设资金的投入比例予以二次分配，以确保地方政府配合中央政府调控政策。
3、真正完善住房保障，加大廉租房、经济适用房建设力度，提供除商品房以外的替代产品，减少对商品住房的市场需求，解决中低收入家庭的基本住房问题。地方政府住房保障目标要列入任期目标。
4、认真督查已实施宏观调控政策中对房地产业过热切实有效的措施，比如“90、70”政策，使高端住宅需求与普通住宅需求相分离。
5、调整商品住宅开发用地招拍挂中标办法，对高端商品住宅实行高价中标政策；对中端市场，即经济适用房市场土地供应实行地价、房价综合评标办法；对低端市场，即廉租房市场实行政府确定地价，低房价中标办法。
6、加强微观调控措施的落实。清理地方性收费项目、公用配套收费项目、地方事业性收费项目收费标准，明确涉房收费项目中经济适用房、廉租房的收费下降目标。
论文关键词：政府，房地产，宏观调控，政策
一、引言
随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。
政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如国八条”、国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：
我国房地产市场的调控政策
时间段
调控政策
1998-2002年
发展是主旋律
2003-2005年2月
调控住房供给总量
2004年
调高资本金比例、经济适用房、加息
2005年3月-2006年4月
调控住房需求总量
2006年5月-2008年8月
调控住房结构
2008年9月-2009年
紧缩性政策开始松动