房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种的方式：
（1）纯；
（2）（即包括广告）；
（3）包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：
一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机（投资开发的时机）
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置（项目开发所在的地理位置）
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
图书营销从策划开始，这是编辑的基本策划思想。图书市场的营销不是单纯的销售活动，作为一种管理理念和市场行为，它贯穿于图书与出版的整个过程，即贯穿于选题策划、编辑、印制、宣传推广等图书出版的整个过程，在任何一个环节，对于营销的忽视、割裂，或是急功近利，都将影响着营销效果，都不是真正意义上的全过程营销。
编辑的策划能力包括选题运作、书稿加工整理、参与宣传策划。编辑不仅专门负责选题策划工作、开发新的图书品种、选题和组稿工作等常规工作，还要对选题在执行过程与实施结果进行全方位策划，参与和指导图书出版、营销全过程各个环节的工作。选题策划是编辑主动参与图书市场，带有明显的主观能动性，是编辑市场意识和行动的综合发挥。编辑要把每一个选题都当作一个“项目”来对待和经营，并将策划理念和思想贯穿到市场调研、选题研发、图书制作阶段、图书宣传推广及促销的全过程。
二、图书的全过程营销
图书的全过程营销，是指从图书的选题策划和组稿阶段开始，在编辑、制作、发行、宣传活动等各环节，直至图书产品的后期维护，都存在着营销因素，积极、主动地进行全方位的图书宣传推介，最大限度地发挥营销的作用。从图书出版过程划分，图书的全过程营销大体上可以划分为选题策划阶段营销、图书生产阶段营销和图书出版后营销三个阶段。在不同的出版阶段可以有针对性地开展营销活动，稳健、有序地提高图书的影响力。
三、编辑策划能力在全程营销过程中的体现
1．市场调研阶段。
选题的策划需要通过市场调研来了解该选题所涉及学科的发展状况和趋势，市场上同类书出版情况、市场的缺口、其他出版社图书的特点、选题的市场定位，以及读者的迫切需求。市场调研与分析结果是选题策划是否成功的关键。成功的选题策划既要保证图书的内容质量、编校质量、印装质量，而且要真正适合目标读者的需要，这样才能吸引读者，确保销量。通过市场调研，编辑主动参与营销，在选题策划阶段就要制定和实践营销计划。
2．选题策划阶段。
图书选题策划是编辑依据一定的条件，开发出版各要素资源，设计选题的创造性工作。一般来说，选题开始编辑在市场调研过程中发现的某些意向或愿望。在这个阶段，编辑对于选题的特点、卖点和亮点了然于胸，便于当时或者图书出版后的营销活动。在选题策划过程中，策划编辑要对图书的内容和形式进行设计。同时，在选题策划阶段，编辑还要确定合适的作者。合适的作者是一本好书的重要条件，也是出版社出版优秀图书的重要资源。策划选题时，编辑还应精通图书生产成本的核算，合理定价，结合市场情况和读者的购买能力预测该选题的未来经济效益，做到心中有数。
3．图书生产阶段。
图书生产阶段的营销，很容易被人们忽略，其实不然。编辑在图书的生产过程中，应通过各种手段和渠道进行图书的宣传，如体现在版式、封面上的宣传信息，面向发行人员、经销商的信息发送，利用各种媒体的预告宣传，等等，让图书信息持续地传达到各层经销，从而让图书关注度持续延续，为图书的最终推出作足铺垫工作。编辑的图书印装策划能力，主要体现在与美编、排版人员和印制人员的配合、协调与合作上，通过共同努力使图书的整体品质、制作成本、质量符合选题策划的目标。在此阶段，编辑应就选题阶段的策划理念和思想与各个环节的工作人员充分沟通；此外，还应做好与作者的沟通工作，使书稿的编辑加工能够理解、完善作者的思想、观点，并做好文字的润饰提高工作。
4．图书出版后的市场营销。
这一阶段是全程营销的重中之重。编辑配合工作对于发行部门的影响力越来越大，所以，编辑应该发挥自身的影响力，对图书的营销手段和方式、销售目标等进行策划，树立整体营销观念，在与发行部门充分沟通和磋商的基础上，就选题的定位和推广等拟出整体营销方案，确保营销方案的顺利实施。图书出版后的营销手段多种多样，编辑应积极、主动地与发行沟通和配合，提供各种信息、资料及建议营销方式，如书评、书讯、广告、招贴画、新书介绍首发式、座谈会、作者签名售书等。
参考文献：
[1]何屹：《图书编辑应提高选题策划能力》[J].《石家庄经济学院学报》2001年第8期
[2]李俏：《试论图书选题策划能力的培养》[J].《中国编辑》2009年第5期