【关键词】房地产；挤出效应；实证会计；收益报告
一、引言
中国自1998年实施住宅分配货币化改革以来，已经走过13年。在此过程中，随着大量投资向房地产领域集中，房地产行业已经成为国内支柱性产业，但是目前房地产行业非理性繁荣对经济发展造成负面冲击。房产行业通过抵押等方式反复从银行体系中吸收大部分资金，同时通过高房价从消费者手中吸收大量资金，从而利用所持有的资金进一步推动房地产行业对国民资金敛收力度，这种发展模式不仅导致资源的错配，引起银行存贷风险敞口扩大，更是引发社会对房产投机性的需求。王小广通过对国家统计局有关数据的分析发现：我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%，房子不是用来住的，而是用来投机炒作的，这是我国住房市场面临的最大问题（王小广，2012）。这种发展方式加大了社会经济发展的不均衡程度。基于房地产行业发展现状，政府自2002年开始对房地产行业进行调控。但是2002—2009年中国楼市出现了“屡调屡涨”的反常现象，这种现象在2011年得到抑制。随着宏观调控连续出台限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，房产行业抑制了投资、投机和高端需求，也影响了刚性需求。在2012年年底的中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇”，进一步打消了市场上房地产调控将放松的预期。中国房地产市场正式进入去杠杆化的过程，即过度投资之后的去泡沫阶段。由此来看房价下跌趋势形成，必然会加剧房产开发商资金紧张的局面，在此种情况下，从描述和分析房地产发展、盈利及资金运转的会计和财务角度关注房地产行业发展状况，由财务会计的角度分析房地产发展趋势对防范由新一轮宏观调控所带来的风险具有很强的实证意义。
本文以实证会计研究范式为框架，分析房地产企业层面财务变量在控制政府相关政策的条件下所反映的企业年度收益报告中的信息含量，即分析政策因素是否对其他企业财务变量所蕴含的会计财务信息具有“挤出效应”。在控制的政策因素及企业层面财务变量条件下，对我国房地产企业所提供的年度会计信息含量及其信息质量进行量化分析，最终对房产行业的外部投资者、利益相关者及该行业会计信息使用者在使用房地产业所提供的会计信息时应该注意的问题提出针对性建议。
二、研究思想设计
本文是以实证会计研究为分析范式，首先对实证会计研究及本文研究思想作出说明。20世纪80年代，瓦兹和齐默尔曼的合著《实证会计理论》一书的出版标志着实证会计理论作为一个学术流派出现。实证会计理论在有效市场假说和资本资产计价模型基础上建立会计收益与股票价格二者之间的关系，其重要假定为：基于有效市场假说的可描述性及实证研究结果的可解释性，可以得出年度和季度收益能够向股票市场传输新信息；而由会计或财务所传递的信息可以反映到企业股票价格波动上；同时存在其他信息来源使得市场可以预见到会计收益，从而以实证会计为基础的会计收益能更好地预测未来现金流量。传统的实证会计研究基于有效市场假说进行分析，而结合我国市场经济及资本市场运行状况，有效市场假说并不成立，由此笔者放松有效市场假说，假定市场为半强式有效，即当前的房地产股票市场价格完全反映了现实所有已公开的有用信息。这些公开信息主要是企业层面的财务因素，包括：财务报告、公告、股利分配方案、盈利预测及证券分析报告等信息，而这些财务信息可以以较低成本获得，一旦信息公开，股票价格将会根据新信息迅速作出调整。
因此本文实证会计研究主要命题是：在半强式有效市场假定下，政府政策因素对房地产企业层面财务变量所反映的年度收益会计报告中的会计信息含量是否具有显著的挤出效应。若存在显著的信息“挤出效应”，那么本文分析的设想依据是在我国严厉的楼市调控政策下，会计信息的使用者若完全依据企业层面收益的计量会造成很大偏差，而使用政策二元变量估计房地产企业股票价值波动比仅仅使用收益作为参考变量进行分析更具可信性。同时尽管房产企业年度收益报告传递了相关会计信息，但是外部投资者或利益相关者在很大程度上可以通过政府调控的方向和力度上获得相同的财务信息，而且这些源于政府调控渠道的信息更具实效性。因此当房产企业一旦公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，若是出现这种情况，则表明传统的会计财务报表分析范式由于忽略外生政府政策对收益标量会计信息含量的挤出效应，从而具有一定的分析偏差并最终引致企业年度收益报告信息解读偏误。
三、实证分析
（一）变量、模型设定及数据选择
首先就有关楼市宏观调控政策二元变量的选择进行分析。由于新一轮严格的楼市调控始于2008年，因此笔者对自2008年开始的重大楼市调控政策进行整理，结果如表1。
从调控时间及力度上看，笔者依照调控力度将国家对房地产调控时间段分为3段：2008.01—2009.12；2009.12—2010.03；2010.03—2011.01。因此对应的政策二元变量笔者选取为：d1=0，2009.12前1，2011.01后；d2=0，2010.03前1，2010.03后；d3=0，2011.01前1，2011.01后
由政策二元变量可以看出：所选择的二元变量具有政策叠加作用，以此可以更好地权衡调控政策对我国房地产上市公司股票价格的累加效应。由于本文的研究目的是在宏观调控下政策因素对企业层面收益标量的年度收益报告的信息含量是否具有“挤出效应”，因此笔者选取了衡量样本上市公司层面的收益相关指标：营业利润率（OR）；资产报酬率（RA）；净资产收益率（ROE）；长期资本收益率（LCR）；财务费用率（FFR）；可持续增长率（SGR）；利润总额增长率（TGR）；同时依据实证会计理论选取样本上市公司股票季度平均价格波动率（PR）用以衡量上市公司股票价格波动。同时为了使得样本公司具有代表性，本文选取了按照总资产规模排名前60位的国内房地产上市公司，并选取了相关变量2008—2011年度的季度数据组成面板数据进行分析。数据均来源于CSMAR研究数据库中对应年度和公司的季报、年报。结合研究思想及变量设定及数据选择分析，本文实证模型设定为：四、结语
本文在放松有效市场假定的实证会计研究框架基础上，同时结合我国市场特征的半强式有效市场假定及2008年后楼市严格调控而可能引发房地产行业年度会计收益报告信息使用偏误的背景下，对我国宏观政策因素及企业层面财务指标所反映的房地产上市公司会计年度收益报告的信息含量进行经验分析。分析结果表明：在严厉楼市调控政策实施下，在引入政策变量条件下，我国房地产上市公司财务指标所蕴含的由其股票价格波动衡量的会计收益报告的信息影响削弱并且不具显著性，与此对应的则是政策变量对由股票价格波动衡量的会计收益报告的信息显著影响。经验分析表明：样本期内政策因素对企业财务指标所蕴含的会计收益信息具有实际意义上的挤出效应。因此在实际利用房地产会计收益报告信息过程中，尽管上市房产企业年度收益报告传递了相关财务信息，但当房地产企业公布年度收益信息，任何潜在信息已经被投资者通过对政府调控政策的理解分析并反映到企业股票市场价格波动中，即是外部投资者或利益相关者在很大程度上已经通过政府调控的方向和力度上获得更具实效的信息。因此对于财务会计信息利用者、投资者及利益相关者而言，在使用房地产公司财务会计报告信息时结合政府宏观调控政策进行分析可以获取更为准确的信息。
【参考文献】
[1]许家林，王昌锐，胡伟.实证会计理论的研究与进展[M].中国人民大学出版社，2011.
[2]罗斯.L.瓦茨，杰罗尔德.L.齐默尔曼.实证会计理论[M].东北财经大学出版社，1999.
[3]杨海峰.我国实证会计研究方法应用的透视与述评[J].财会通讯，2004（2）.
[4]Auguste，Comte.LectureinPositivePhilosophy[M].1842.
报告名称：2000年北京外商投资企业薪资调查报告调查地点：北京调查时间：2000年样本量：30被访者：外商投资企业调查机构：北京西三角人事技术研究所报告来源：北京西三角人事技术研究所报告内容：一般职员的月薪在2500至6000元，主管、主任、督导的月薪为4000至1万元，经理的月薪为5500至1．5万元，总监的月薪为8000至2．5万元。日前，北京西三角人事技术研究所对北京的30多家外企作了最新薪酬调查。调查的职位限于52个整理性职位，如市场、销售、财务、人事、行政、商购、电脑、系统、制造、质量、秘书、翻译等，同时还收集了有关福利政策，如住房、保险、医疗、各种津贴、出差待遇等内容。关于2000年北京外商投资企业薪资情况，根据西三角调查显示：在外企雇员平均年薪上，高科技企业为62653元；工业制造企业为28654元，快速消费品企业为24013元，其中各类企业雇员薪酬占销售收入比例为6．92％。在调薪制度上，83％的企业每年调薪一次，10％的企业每年调两次；在薪资增幅上，1997年到1998年度增幅为11．4％左右，1998年到1999年度增幅则下调为5．8％左右，1999年到2000年薪资增幅在7．3％左右，预计2000年到2001年度增幅能达到10％，其中高科技企业薪资增幅已连续多年排列第一。根据西三角的调查显示，在参与调查的企业中82％的企业建立了中方账户，分别按员工工资的61％或59％或49％建立，服务项目分别为：劳保福利、养老保险、医疗保险、教育费、住房公积金、工会费。另外，68％的企业为员工建立住房基金，38％的企业有健康保险，55％的企业有雇员娱乐，69％的企业有女职工生育费，56％的企业有交通补贴，32％的企业有食品补贴。在解决员工住房方面：82％的企业建立了住房公积金，其它解决员工住房途径依次为：企业把住房货币化，在工资中包含；企业自建或购买商品房，按房管部门的成本价售给员工，员工享有部分产权；企业按期发放一定数额的住房补贴，不解决住房；企业自建或购买商品房产权属于企业，无偿或低租分配给员工居住，离开公司时要求退还。在员工享受公司的住房待遇是否与公司有承诺的问题上，17％的企业与员工无承诺；83％的企业与员工有以下两种形式的承诺：一是员工与公司签订住房合同，房产证由企业保存，若员工离职，应交回住房；二是若员工不能履行有关协议（承诺），收回（退还）住房。在培训费的投入上，75％的外企每年的培训费占销售收入的比例在1％－5％。其中内训预算每人每年平均为1930元，内训时间为每年8．85天，外训预算为每年1650元，外训时间为每年5．2天。该调查报告中显
示，培训费较上一个财政年度稳中有升，高科技企业在人均培训费和时间付出上均排第一，从中可看出各企业越来越重视培训。在奖金方面，一般公司都实行年底双薪。70％以上的公司发放销售奖，其中32％的公司销售奖每年发放一次，9％的企业每年发放两次，50％的企业每月发放一次。在福利待遇方面，除政府规定的丧假、产假、婚假、病假、探亲假以及陪产假外，各公司基本上都还自己规定有一些假期，如年假、轮班、培训，而且大多公司都有带薪休假的政策。在各类津贴中，一般公司还提供工作午餐补助，有些公司在节日期间还发放节日费。在留任优秀员工的措施方面，几乎所有公司都提供海外培训，其它方式还有晋升、提薪、特殊培训、解决住房、提供旅游等措施。
新学员须持《入学通知书》和学校规定的有关证件，按期到校办理入学手续，因特殊原因不能按时报到者，须由选派单位的组织人事部门向市委组织部或联办单位的组织部门请假。未经请假逾期三天不报到者,取消入学资格。
(二)考勤、请假
1、学员要树立良好的学风，严守组织纪律，自觉遵守学校规定的各项规章制度,自觉参加学校安排的听课、自学、讨论、报告会、社会调查、专题研讨、听文件传达、公益劳动和参观考察等活动。
2、学员考勤工作由组织员（班主任）负责。学员毕(结)业时,出勤情况如实记入《干部学习考核表》。
3、学员应按时到校,自开学第一天开始考勤,考勤按半天计算。
4、学员在校学习期间,一般不准请假,不承担原单位的日常工作任务。有下列特殊情况之一者,方可提出请假申请:
(1)出席市委全会、市人大会议、市政协会议等全市重大会议和参加确系别人不能代替的重要活动或接受其它特殊任务者;
(2〉本地区召开人代会、党代会,需要本人到会作述职报告,或本人被推荐为候选人需要到会参加正式选举者;
(3)因病需作短期休息治疗和个人家庭有特殊情况者;
(4)市委、市政府作出的特殊规定必须参加者。
5、学员请假应事先填写请假单,并按下列规定办理手续。请假半天由班主任批准；请假一天,须班主任同意，并经教务处负责人批准；请假一天以上,报分管校长审批;请假3天以上,须经市委组织部批准。学员假满返校应及时销假。
6、学员未经请假离校作旷课处理。旷课3天以上通报批评。情节严重者将予以退学并告知组织部和学员所在单位。
7、学员请假超过培训天数的10%者,不发结业证书。
(三)课堂纪律
1、遵守上、下课时间，不迟到，不早退，不中途离开。
2、课间必须关闭手机(或调至“振动”),不允许当场接听电话，禁止吸烟。
3、上课时集中精力认真听讲,记笔记,不看其他书刊和做作业。
4、讲文明礼貌。进入教学活动场地要衣冠整洁。
5、建立课堂值日制度。课后揩净黑板,自打开水,不随地吐痰,保持教室整洁。
(四)研讨自学
凡教学计划规定的必读书目,应认真读完并深入理解原著、教材的精神,撰写读书笔记。自学时间不得用于处理公务或应酬。
围绕讨论题目,在个人认真准备的基础上,写出发言提纲,采用小组交流和支部交流的形式进行研讨。研讨中实行“四不主义”(不戴帽子、不抓辫子、不打棍子、不装袋子),以形成认真学习、民主讨论、积极探索、求真务实的风气。研讨后的论文需独立完成。
（五）参观调研
学员必须参加教学计划规定的外出调研、考察活动,并根据教学计划写出调研报告。专题研讨班、进修班根据教学要求确定外出参观调研内容。
(六)考核考察
1、学员必须参加教学计划规定的课程考核。考核成绩载入记分册,并存入本人档案。
2、学员毕业(结业)要撰写论文,由学员本人独立完成,成绩记入登记表。
3、根据市委组织部和党校商定的被考察学员的范围,对学员在校期间的综合表现进行考察。考察内容为:学员在校学习期间理论学习,党性锻炼(党性分析),遵守学习纪律等各方面表现,尤其要注重对被考察学员思想政治素质和运用基本理论分析实际问题能力方面的考察。
（七）进离校“一带来三留下”
1、学员进校时,带来需要在党校教学中讨论、深化的几个理论认识问题。
2、离校时,留下对党校教学、管理工作中的好建议。
3、离校时,留下自己领导工作中的一个成功或值得总结的案例。
4、离校时，留下对市委、市政府工作的好建议。