楼市的逐步升温
地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际操作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
（二）简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。
（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。
因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，
封面：
策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括：
（一）策划目的
要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
（二）、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述；
区域竞争性楼盘分析；
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；
市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
（三）市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；
项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；
楼盘价格定位不当；
目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；
促销方式不佳，客户不了解楼盘；
广告投入太少，难以启动市场；
销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；
售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
（四）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。
（五）营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。
3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4）楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
[关键词]农产品营销；本土化案例教学；课程考核
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.01.120
随着市场经济的快速发展，农产品市场巨大商机不断呈现，农产品营销在整个农业产业链中的地位不断提升，同时也为农业院校毕业的大学生带了更多的就业岗位和创业空间。新疆农业大学经济与贸易学院的农业经济管理和市场营销专业已开设了农产品营销课程，尤其是市场营销专业把农产品营销设为专业核心课程，注重营销专业学生有关涉农企业的市场调查、促销宣传、农产品营销策划等方面能力的培养，使新疆农业大学市场营销专业的学生较之其他院校营销专业学生在营销知识结构和农产品营销能力等方面具备一定的专业技能和就业优势，努力使营销专业人才的培养规格更适合当前现代农业发展的人才需求。总结新疆农业大学经济与贸易学院农产品营销本土化案例教学和实践教学，为进一步完善农业院校农产品营销课程体系建设提供经验借鉴。
1农产品营销课程特征
农产品营销学（MarketingofAgriculturalProducts）作为农业经济与市场营销的典型交叉性应用学科，研究如何运用市场营销的基本原理和方法实现农业市场化发展和农产品现代化经营，以期更好地满足消费者对农产品的多元化需求。农产品营销理论是伴随着农产品过剩的出现而产生的，所以该学科的形成与发展就是为了解决现代农业发展中面临的各类市场问题，包括因农产品供给过剩而造成的卖难问题、农产品流通渠道不畅造成的农产品流通中间成本居高不下、消费者对农产品生产经营者的信任缺失等严峻的现实问题。所以，农产品营销课程教学目标立足于提高学生的农产品营销素质、培养和训练学生基本营销技能，积累并形成基本营销经验。农产品营销课程的整个教学要求教师能够综合运用经济学、市场营销学、消费心理学和社会学等学科的知识与理论，从微观企业视角引导学生掌握有关农产品消费市场分析、农产品市场定位战略、农产品营销策略设计、农产品品牌化经营等营销管理活动的策略与技能，培养学生从农业企业的角度研究总结农产品市场购买者的需求特征与需求规律，探讨如何研发生产真正符合消费者需求的农产品并使企业持续获益。为他们未来能在涉农企业、农产品批发销售市场等部门直接从事农产品营销活动。
综上所述，农产品营销课程综合性和应用性非常强，单纯的理论教学远远不足以培养学生的营销技能，本土化的案例教学更助于学生把抽象理论与身边熟悉的企业营销实践相结合；而任务导向型的本土农业企业的参观和周边农产品销售场所的调研等营销实践将帮助学生运用所学的理论尝试解决农产品市场的现实问题。本文结合个人教学实践重点探讨如何实施农产品营销案例的本土化教学。
2农产品营销本土案例教学的设计与管理
大学本科以案例为载体的互动教学，强调学生“全员参与式”课堂教学，改变以往教师主导的单向强制性信息输送的授课模式，加强师生之间、学生与学生之间的互动交流辩论，重在培养学生的思辨能力和语言表达能力，所以课堂讨论案例的选择、编写以及讨论专题的设计就显得尤为重要，对案例教学效果的影响非常大。
2.1注重把地方涉农企业成功案例引入营销案例教学
新疆作为农业大省，伴随着产业结构的战略调整与升级，现代农业发展已经取得初步效果，新疆的大小涉农企业如雨后春笋般地涌现，农产品品牌化经营意识日趋明显，已产生众多知名的农业产业化龙头企业、运转有效的农业合作社和著名农产品品牌。所以在农产品营销理论、农产品营销渠道建设、农产品品牌化营销等课程教学中，不但分析国际上“四大粮商”的市场开发和品牌战略以及国内中粮、伊利等大型企业的经营战略，更多的是概括总结新疆本土企业农产品市场开发的战略与策略，使学生从自己身边熟悉的企业和品牌中了解该如何营销农产品，农产品与工业品、普通消费品的需求差异和营销区别。主持在研的新疆农业大学教研项目《新疆农产品营销案例库建设》中整理编写了新疆酒类、调味品、副食品、乳制品和果品深加工等10个知名企业和品牌的营销实践案例，通过在课堂上分析总结新疆本土企业的成功营销经验，使学生对营销专业和营销职能形成更好的认识。此外，平时指导和启发学生关注和收集新疆本土营销案例。
每次讨论课前都确定讨论主题，给学生提前布置案例分享作业，要求学生有效收集自己了解的、感兴趣的或喜欢的农业企业和品牌的相关信息，带着问题有准备有思考来参与课堂讨论交流，与老师同学分享个人观点。每次讨论结束我都会对个人或小组的讨论进行细致的综合评价，帮助学生改善信息的检索能力、讨论提纲的撰写能力、讨论发言与思辨能力，达到既能从营销实践中总结营销思想，又能运用农产品营销理论解释现实企业的农产品营销实践。
2.2加大地方农产品营销热点难点问题的案例整理
当前农产品营销能力建设已成为新疆现代农业产业发展的重中之重，为了解决新疆特色林果等农产品疆内市场过剩问题，自治区领导提出通过外销平台的建设，实施新疆农产品“走出去”战略。所以，把新疆特色林果产品在华东、华南和华北市场的物流基地建设、新疆农产品博览会等相关信息分类汇总，以营销案例的形式融入农产品市场定位和农产品营销渠道建设等课堂教学环节，师生共同分析评价新疆农产品营销模式的特征、存在的问题、改进现有营销渠道的可能性与相应策略等方面，通过本土案例更好地帮助学生理解如何构建农产品的营销渠道，高效的营销渠道应该具有哪些特征，如何解决好渠道成员之间的关系等问题。一般来看，本土案例讨论课结束以后学生还会习惯性关注自己身边的企业和品牌的发展动态，当看到有关自己熟悉某企业活品牌的相关报道或广告更新，就会主动与老师和同学进行交流评价。因此，本土化案例教学使学生不断加深对农产品营销知识与理论的理解与思考，最终达到理论教学与营销实践的有效结合。
2.3加强案例教学的课堂组织与管理
考核方式的有效性往往会影响学生参与课堂案例教学的积极性和主动性。结合农产品营销实用性、操作性强的课程特点，教师要注意改革课程考核和评分机制，逐步减少简单的死记硬背的闭卷考试形式，把课程设计作为考核的主流形式，引导营销专业学生加大相关营销理论与案例的阅读量，达到在课程作业设计中潜移默化地掌握营销的基本原理和体会成功企业的经验。案例教学的实施，一定要加强课程教学环节的管理，提高课堂案例讨论环节表现在课程成绩考核中的分值比例，大力鼓励主动自愿参与案例讨论并积极发表个人见解的学生，有意识地培养学生在公共场合发表个人见解的勇气和能力，有意识地使学生课前带着问题预习课业，上课勇于与老师同学交流观点成为一种学习习惯和教学风气。此外，也要关注有表达困难和自信心不足的学生，为他们克服自卑心理提供机会和舞台。
3结论
农产品营销课程特点非常适宜本土化案例教学，把新疆本土企业的营销案例引入课堂教学，可以帮助学生感性而又理性地认识农产品营销的原理与规则。有效的案例教学需要教师精心组织和控制课堂教学活动，使整个讨论能围绕一个明确主题深入开展，通过启发和诱导使所有同学有机会参与讨论并发表个人观点，客观公平的课程考核和评分机制会提供学生的学习积极性和主动性。
参考文献：
为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则；
一）、逻辑思维原则。策划的目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析产品市场现状，再把策划中心目的全盘托出；其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。
二）、简洁朴实原则。要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
三）、可操作原则。编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。
四）、创意新颖原则。要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受。新颖的创意是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容。
策划书按道理没有一成不变的格式，它依据产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是，从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同的。
因此，我们可以共同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式。封面·策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
策划书的正文部分主要包括：
一）、策划目的。
要对本营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
·企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。
·企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。
·企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。
·企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。
·市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场。
·企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。
如《长城计算机市场营销企划书》一文案中，对企划书的目的说明得非常具体。首先强调“9000b的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销”，然后说明9000b营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级领导及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
二）、分析当前的营销环境状况。
对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的。“知己知彼方能百战不殆”，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：
1、当前市场状况及市场前景分析：
①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
如台湾一品牌的漱口水《“德恩耐”行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：
①以同类产品“李施德林”的良好业绩说明“德”进入市场风险小。
②另一同类产品“速可净”上市受普遍接受说明“李施德林”有缺陷。
③漱口水属家庭成员使用品，市场大。
④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。
2、对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
三）、市场机会与问题分析。
营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
·企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。
·产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。
·产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。
·产品价格定位不当。
·销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。
·促销方式不务，消费者不了解企业产品。
·服务质量太差，令消费者不满。
·售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
四）、营销目标。营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。
五）、营销战略（具体行销方案）
1、营销宗旨：
一般企业可以注重这样几方面：
·以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。
·以产品主要消费群体为产品的营销重点。
·建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
2、产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。
1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。
2）产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系。
3）产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识。
4）产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略。
5）产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。
3、价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
·拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性。
·给予适当数量折扣，鼓励多购。
·以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
4、销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、商的销售积极性或制定适当的奖励政策
5、广告宣传。
1）原则：
①服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象。
②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传。
③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式。
④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
2）实施步骤可按以下方式进行：
①策划期内前期推出产品形象广告。
②销后适时推出诚征商广告。
③节假日、重大活动前推出促销广告。
④把握时机进行公关活动，接触消费者。
⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。6、具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六）、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。
七）、方案调整。