关键词：房产测绘；二级检查；内容和方法
房产测绘成果实行的是二级检查一级验收制度，一级检查为过程检查，在小组和作业人员全面自检和互查的基础上，由专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构或专职检查人员在一级检查的基础上进行。这两级检查对于提高房产测绘成果的质量具有重要的意义。下面我以开发企业新建商品房初始等级办理实测为例，谈一下如何做好房产测绘成果的二级检查。
1检查依据
1.1GB/T17986.1-2000《房产测量规范.第一单元：房产测量规定》
1.2GB/T17986.2-2000《房产测量规范.第二单元：房产图图示》
1.3《房产测绘管理办法》
1.4《关于房屋建筑面积计算与房屋权属等级有关问题的通知》
1.5《房产测绘实施细则》
2检查的内容和应注意的细节
结合实际工作中的经验，我把二级检查分作两个层次来完成：一是对报告格式的检查，二是对报告数据和图形准确性的检查。
2.1格式检查的主要内容：
2.1.1检查《技术设计书》内容是否完整；
《技术设计书》反映的是一个测绘项目如何去做，用什么去做和如何做好的技术设计资料，设计书不仅能够指导测绘项目的顺利完成，也是技术审核的重要依据。
2.1.2检查房产测绘成果报告资料是否齐全；
2.1.3检查《房屋测绘协议书》、《建设工程规划许可证》、《房屋楼牌号证明》中标注的项目名称、坐落位置、房屋用途等内容有无大的出入；
《楼牌号证明》是确定测绘项目坐落位置的主要依据，《建设工程规划许可证》是检查测绘项目是否超出规划面积的参考依据，以《楼牌号证明》和《建设工程规划许可证》的主要内容为基础进行对照检查，可以确保测绘成果报告在内容上的前后一致性。
2.1.4检查《测绘记录单》中内容是否完整，重点部位是否做有明确标记；
房产测量员在现场测绘时如实填写《房屋测绘记录单》，对所测房屋的共有共用部位进行详细的记录。《房屋测绘记录单》可以作为对房屋共有部位的确认和分摊进行检查的现场依据。
2.1.5检查《竣工验收备案表》或《竣工验收证明》中建设单位、工程名称、坐落位置、结构类型、工程用途、竣工验收日期是否与《房屋建筑面积总表》、《房屋调查表》内容一致；
《竣工验收备案表》中所注明的竣工时间可作为确定测绘项目竣工时间的依据，若无《竣工验收备案表》也可用《竣工验收证明》和委托测绘方出据的具结书所注明的时间为准来确定测绘项目的竣工时间。
2.1.6检查《商品房预售许可证》的售房单位、开发项目名称、房屋坐落位置、房屋用途及总建筑面积是否与《房屋建筑面积总表》一致；
《商品房预售许可证》是房屋产权管理部门在开发商新建商品房满足预售条件后发放的准予销售的许可证，其中注明了销售房屋的套数和面积。《房屋建筑面积总表》是测绘部门经过外业现场测量和内业数据计算得出来的成果数据。依据《商品房预售许可证》进行对照检查，可以确保测绘报告中房屋总套数和总建筑面积的准确性。
2.1.7检查《成果认定书》内容是否完整。
测绘部门向委托测绘方出据《房屋测绘成果报告》后，委托测绘方要将相关测绘数据（测绘项目的总建筑面积、分户面积、共有分摊面积以及共有部位分摊情况等）进行公示，公示期为一周，公示无异议，由委托测绘方出据该测绘项目的《成果认定书》。对成果认定书的检查主要是检查委托测绘方的公示期是否期满，委托测绘方是否签字认可。对《成果认定书》的检查是房产测绘成果二级检查的最后一项检查，也是对测绘产品进行成果验收的一项重要内容。
2.2数据、图形准确性检查的主要内容：
2.2.1对照草图检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中分摊部位认定是否合理，分摊原则是否符合《房屋测量规范》的要求;
测绘草图是房产测量员到达测绘现场对测绘项目进行整体巡视后人工绘制的反映房屋现状的草图，房屋的共用部位在草图中有明确标记。对照草图检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中共用部位是否齐全，同时，以《房屋测量规范》为依据检查《房屋共用建筑面积分摊示意表》中对房屋共用部位的认定和分摊是否合理。
2.2.2有特殊分割协议的，检查该协议是否符合要求;
委托方申请分割测绘的，如有合法权属分割文件或协议的按文件协议执行。若无分割协议文件的或协议文件不合法的，按照与共有建筑相关的房屋建筑面积的比例进行分摊。
2.2.3检查草图与成果图图形、尺寸、标注内容是否一致;
这是房产测绘成果检查中最基础、最重要的一项工作，要求检查人员要有耐心，同时认真、细致的对照草图、成果图进行比对检查，确保测绘草图和成果图的一致性。
2.2.4草图填写的要素内容是否与房屋调查表填写的内容一致，草图是否标注墙体厚度;
现阶段的新建房屋，地上部分外墙都做保温，地下部分外墙一般不做保温，两部分的墙体厚度不同，如果地上、地下部分按照相同的外墙厚度进行数据计算，那么将会严重影响计算结果，因此，草图是否标注外墙厚度是一项重要的检查内容。
2.2.5成果图图纸的规格尺寸是否符合技术要求;
分丘图幅面可在787×1092mm的1/32至1/4间选用，比例尺可根据丘面积的大小在1：100至1：1000间选用；分户图幅面适用787×1092mm的1/32或1/16等尺寸，比例尺一般在1：100至1：500间选用。
2.2.6检查《房屋建筑面积分户汇总表中》是否存在复式楼房，有无标注;
房产测量员通过测绘软件制图时，复式楼房应作为一个整体进行提取，否则，测绘软件生成的分户面积表中的户数就与实际不符。
2.2.7房屋四至是否清晰，八位注记是否准确完整，是否与委托方提供材料一致;
对房屋丘图的检查包括以下内容：房屋的四至界限是否标注清楚；多幢丘图幢号编排是否按照自进大门起，从左到右，从前到后，用带括号的阿拉伯数字按“S”形编号，且标注在房屋轮廓线内的左下角；对照委托方提供的《营业执照》、《竣工验收备案表》和《房屋调查表》检查八位注记中产别（第1位）、结构（第2位）、层数（第3、4位）和建成年份（后4位）是否准确；幢内墙体分割线是否为虚线；房屋所在层数是否标注准确（用罗马数字表示空层）。
2.2.8墙体归属表示是否正确;
当两丘相毗邻时，墙体可分为共有墙、自有墙和借墙，当毗连墙体为共有墙时，计量至墙体厚度1/2处，为借墙时计量至墙体内侧，为自有墙的计量至墙体外侧，短线符号指向墙体所有权方向。
2.2.9检查《房屋建筑面积分户汇总表》中户型数是否与草图一致;
在实际工作中，有时虽然房屋的面积相同，但户型结构不同，测量员在现场绘制测绘草图时，通常用大写的英文字母对不同户型加以区分，检查人员在做二级检查时，查看《房屋建筑面积分户汇总表》中户型数与草图标注是否一致，也是提高检查质量的一项重要保证。
2.2.10各种符号注记是否正确，标注位置、字体方向是否准确。
【关键词】房产测绘；质量保证；协会
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。
1.控制房产测绘市场开放的有限性
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
2.加强对测绘程序的检查
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
3.制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
4.建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：
（1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。
（2）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。
（3）不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。
5.建立自我检查、自我完善、自我改制机制