摘要近年来，我国房地产行业蓬勃发展，传统的融资方式已无法满足我国房地产行业的发展要求，我国房地产行业出现了瓶颈。本文主要结合我国房地产业融资方式的特点，分析房地产行业存在的问题，探求适合我国房地产业发展的融资方式。
关键词房地产企业融资方式研究对策
房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。
一、主要融资方式
目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。一来可以增加房地产的资金来源，减缓银行风险，二来可以缓和房地产供求关系。因税收政策及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。资产证券化有助于增加资金来源，降低银行贷款压力。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。
二、存在的问题
1．单一的融资方式
当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。从企业统计视觉看，企业原有资金、银行贷款、预售款以及建筑企业垫资是房地产企业开发资金的主要来源[2]。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件限制，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。
2．融资体系不健全
我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的政策，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
3．金融环境基础薄弱
信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。
4．相关法律、法规不完善
我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观调控，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会限制房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。
三、改变房地产业融资方式的有效措施
1．拓展融资渠道，融资方式多样化
要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。以下重点介绍几种有效拓宽融资渠道的方法：1发行股票，上市融资。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。
2．建立多层次资本市场体系
一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策[4]，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。
发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。
总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。
参考文献：
[1]张蒙,李雅妹.我国房地产企业融资方式研究.商业文化.2011(4):137.
[2]孙美松,姜效.我国房地产企业融资方式研究.合作经济与科技.2008(2):82-83.
[3]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略.时代经贸.2008(10):89.
一、公司融资环境背景的分析
企业面临的环境是指存在于企业周围、影响企业生存和发展的各种客观因素和力量的总称，它是企业选择融资方式的基础。
（一）公司融资的宏观环境
1.政治法律环境。指一个国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等方面。随着改革开放政策的实施，我国国内政局稳定，经济日益活跃，产业政策、外汇政策和税收政策等日益完善，与国际惯例逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进一步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样。
2.经济环境。是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。现在，我国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这一切都表明我国有巨大的市场潜力与发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路。
3.技术环境。是一个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等的总和。目前，我国的教育得到全社会的重视，加大了科技开发的力度，有计划地培养科技人才，这些都将为企业发展创造有利的条件。
（二）公司融资的微观环境
是指直接影响企业的生产经营条件和能力的因素，包括行业状况、竞争者状况、供应商状况及其他公众的状况，这是确定企业筹资方式的前提。一个良好的销售网络、稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的顺利实现。此外，企业的内部条件也应该属于企业筹资的微观环境。企业的内部条件包括：企业经营者的能力、人力资源开发的现状和政策、组织结构、管理制度，研究开况等。就筹资而言，企业内部条件要先达到一定的标准，才会吸引资金、技术进入企业。因此，要想得到实现扩张所需要的资金，企业应扎扎实实地做好企业的各项工作，赢得债权人和投资者的信任，将资金、技术交由企业使用和管理。
二、公司融资的特点
中小企业融资困难并不是现在才有的问题，也不是我国独有的问题。中小企业融资的最大特点是“信息不对
称”，由此带来信贷市场的“逆向选择”和“道德风险”。商业银行为降低“道德风险”，必须加大审查监督的力度，而中小企业贷款“小、急、频”的特点使商业银行的审查监督成本和潜在收益不对称，降低了他们对中小企业贷款方面的积极性。不过，在发达国家，非正式的权益资本市场、风险投资体系、二板市场的发展，很大程度上弥补了中小企业的融资资本缺口。我国中小企业融资难除了一般性原因外，还有其特殊的一面，主要是经济金融体制变迁过程中，市场经济体制的微观运行基础不完善所带来的制度摩擦。
三、公司融资的原则及方法的选择
（一）公司融资的原则
在构建我国中小企业的金融体系时有两个必须考虑的关键因素。1.我国目前还是一个银行间接融资主导的金融体系，企业融资90%以上通过银行进行配置。根据2003年上半年的统计，在全部非金融部门（主要是企业部门）的融资来源中，银行等金融机构渠道比例高达97%，企业的直接融资还处于发展初期。这就决定了中小企业融资无论选择何种具体形式，都必须着眼于利用或分流银行资金，否则就不能从根本上、大面积地解决中小企业的融资难问题。2.我国绝大多数中小企业分布于劳动密集型的传统产业。其特点是：（1）不具备高科技型中小企业那样的高成长性；（2）投资风险相对较低，但回报比较稳定。与这一特点相对应的融资方式，主要是银行的间接融资，而不是资本市场的直接融资。这两者最重要的区别是：前者要求稳定但相对较低的固定回报，后者则要求企业具备高成长性，同时承担高风险。这也决定了我国中小企业金融体系的完善重点是银行体系以及与之相配合的信用保证体系、政策及法规支持体系。
（二）公司融资方法的选择
1.自有资金
企业自有资金包括：组建企业时各方面投入的资金；经营开发一定时期后，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，发展商可以自行支配、长期持有。尽管发展商一般不大愿意过多地动用自有资金，但对于那些预计盈利丰厚且回报快的项目，还是免不了适时适量地调动投入。而且，国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
2.预收账款
预收账款是指发展商按照合同规定，预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展商筹集开发资金的一种重要方式。
3.银行贷款
发展商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般作为企业的短期资金周转。当房屋建造到一定的阶段，发展商或可以其作抵押，筹集长期贷款。无论发展商自有资金有多少，在每一个具体的开发项目上，它都在相当程度上充当着“皮包公司”的角色。自有资金多的发展商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上投入较少的自有资金，大多数的资金靠贷款。因此，发展商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。发展商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。房地产抵押贷款有时也称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这是因为贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要和市场的情况来确定，并随着市场情况的变动而改变。其中有针对项目可行性的项目贷款，亦有针对公司的信誉和实力的公司贷款。贷款年期一般与房产建筑期相同，但还应根据发展商的需要而延长或缩短。银行提供贷款主要是按项目的可行性、借款人的资信和还款能力来考虑的。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款，二是建筑费用的贷款。建筑贷款的好处是当发展商没有足够的开发资金时，可利用其土地使用权向银行借款，确保有充裕的资金周转；或发展商本身虽已有足够资本，但无需全部投入，而透过这类融资途径，使其能更灵活地运用自有资金，发展其他业务。
4.房产抵押贷款
这类贷款的对象是购买发展商所建造的房产的购房者。购房者无论是预购楼花或购买现成房屋，只要愿意将其所属的预购房屋合同的权益或房屋产权抵押给银行，皆可向银行申请贷款来支付部分楼价款。房产抵押贷款不像建筑贷款的弹性大和变化大，每宗贷款的模式都大致相同。按现时我国房地产市场的情况来看，对新造房屋，银行一般可提供长达二十年的房产抵押贷款。借款人以分期付款方式，按月向银行摊还本金和利息，这种还款方式的好处是不会给借款人造成经济上的过重负担。此外，在贷款期内，若借款人资金充裕，银行允许其提前偿还部分或全部借款，给予弹性处理。房产抵押贷款不但能赋予购房者直接的财务上的帮助，而且还能给予发展商以莫大的收益。因为每一位购房者，未必都有足够的经济实力支付全部楼价款，倘若发展商能成功地安排银行提供房产抵押贷款服务，便可支持那些缺乏足够资金而又有意购置房地产的个人或机构，直接扩大了销售对象的范围，从而增加了房地产的销售数量。而销售数量的上升，可使发展商很快地回收其已支出的部分或全部资金，甚至在短时间内赚取到计划中的利润。因此，发展商都乐意主动与银行联络，安排这类贷款服务给予购房者。有些开发商更借此间接融资，筹措足够资金来发展房地产项目，既简单便利而又不用支付银行利息，可谓一举两得，减少了建筑贷款的负担。银行在提供融资服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则是拟作抵押的地块或房产的所在地必须已实施有关房地产抵押的规定和办法。目前，我国很多地区和城市都已颁布了此类办法和规定，这将有利于房地产开发项目的融资，并促进当地房地产业的繁荣和发展。
5.企业债券融资方式
企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些书写的或者印刷的金融单据，上面注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。“信用”通常的含义就是一方履行对另一方所做的承诺。例如，甲方向乙方借了一笔钱，对于甲方来说，一是表明甲方得到了乙方的“信用”；二是表明甲方到时有履行偿还债务的义务，甲方变为乙方的债务人。另一方面，对乙方来讲，一是表明乙方给予了甲方资金，乙方由此成了甲方的债权人；二是表明乙方有按期取回本息的权利。因此可以看出，当企业债券的发行人在企业的运营中急需中长期巨额资金时，发行债券成为一种重要的融资渠道。房地产发展商正是这类需要巨额资金的企业。因此发行债券是房地产企业的重要融资手段。采用企业债券融资方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。
（1）企业债券的发行价格。一般企业债券的票面都注明了债券的票面金额，但票面金额与债券的发行价格不一定相同。债券发行价格指的是债券的票面金额与实际发行的价额的比率关系，有溢价发行、折价发行和等价发行三种方式。债券的票面金额与发行价格不同的原因主要有以下几方面：首先，由于企业债券持有人除了享有向债券发行人收回本金和取得利息的权利以外，还具有债券自由转让权和贴现权。这两种权利实际上表明，在债券的二级市场上，资金的供给和需求将影响债券行市。其次，由于债券的利息是固定的，而市场利率却是经常波动的。随着市场利率的变化，债券在二级市场上的交易价格也会随时变动。如果市场货币利率低于债券的票面利率，债券的价值就会高一些，社会上对债券的需求也会增大，根据市场供求原理，债券的交易价格就会上升，形成溢价发行。相反，如果货币的市场利率高于债券的票面利率，债券的价值就会降低，社会对债券的需求就会减少，导致债券的交易价比票面金额低。
（2）企业债券的票面利率。企业债券必须载明债券的票面利率。在某种程度上，票面利率的高低不仅表明了企业债券发行人的经济实力和潜力，也是能否对购买的公众形成足够的吸引力的因素之一。另外，政府对债券利率也要进行监督和控制。因为债券利率和银行利率之间存在着一定的内在关系。如果债券发行量过大，而债券利率定得过高，会使银行的存款和贷款的规模都受到影响。如果这种影响过大，便会对社会金融活动带来负面影响。
（3）企业债券的偿还期限。通常把偿还期限在一年以上的企业债券视为长期债券，偿还期限在一年以内的视为短期融资券。房地产企业的行业性质决定了其所需资金一般都作为长期周转和固定资产的投资，因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限，故也要相应提高债券的票面利率。
（4）企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要，对于发行债券的企业也很重要。因为只有投资者能得到一定收益才会购买企业债券，而发行企业债券是融资的重要途径。但必须注意，不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门（一般是政府金融部门）会严格审查企业发行债券的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容。
6.企业股票融资方式
企业股票与企业债券的根本共性为：它们都是有价证券。通过发行企业股票进行融资是企业筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于：股票是股权证书，持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利；而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系，债券持有人不能干预发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发企业风险高、投资大，使其成为股份公司从而采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。
7.外单位投资
企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产方式进行投资。就房地产业而言，由于它的投资回报率较高，赢利丰厚，自然会成为其他单位投资的焦点。发展商应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式取得外单位投资，这是一条十分有效的筹资方法。
8.利用外资贷款
房地产企业利用外资的方式可以分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资时，一般用成立合资或合作公司的方式，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第一种筹资方式。而本文所讲的利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息。除了一些国际性或政府间的优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。
9.合作开发