[关键词]社会资本；物流园区；商业模式
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.20.016
1研究背景与意义
我国物流园区的发展还处于起步阶段，缺乏理论和实践基础，虽然国外有成功的范例，但是至今关于物流园区规划、建设及运营的理论尚未成熟，如果不考虑各国的国情差异，盲目照搬国外的经验是具有风险的。物流园区研究和实践对推动我国物流发展、国民经济发展具有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济持续、协调、稳定发展，通过统一规划可以促使众多物流企业聚集在一起，可以实现专业化和规模化经营，发挥整体优势和互补优势，可以促进物流技术和物流服务水平的升级，对共享相关设施和配套设施、对降低运营成本、提高规模效益起到重要作用。
2物流园区商业模式
参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。
2.1土地使用权有偿出让模式
由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。
2.2自行投资模式
由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。
2.3“投资―经营―移交”（BOT）模式
通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理，给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。
2.4合资/合营投资模式
政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。
3适合社会资本引导物流园区发展的商业模式
在物流园区营运阶段，主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此社会资本引导物流园区发展的时候，需要综合运用多种商业模式，发挥各种商业模式的优势，避免其劣势，最大程度的发展物流园区，同时获得相应的收益。
3.1综合商业模式介绍
目前，由于国内经济发展水平所限与物流管理人才不足的原因，在物流园区的管理中，应注意借鉴发达国家物流专业运营商的经验，或者引入加盟；在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不好，物流园区应采用社会资本引导的商业模式来进行招商引资，即鼓励社会资本投资物流行业，辅以专业运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系，在此过程中实行综合商业模式，即：政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。然后，由投资者吸引社会资金，通过多种融资方式、资金渠道、股权形式进行资金的筹措和解决，并在此过程中进行物流园区的建设、开发与运营，同时将相关利益相关者引入园区开发的全流程中，通过公开招标、资产置换等方式实现上下游利益相关者共享园区利益。
3.2综合商业模式操作方案
（1）前期拿地依托政府。在拿地阶段，要研究地方政府、区域发展的规划，了解当地的经济发展趋势和特色产业，物流园区的规划和发展阶段，与政府主导产业、地方优势项目相结合，在选址拿地阶段要紧靠政府政策导向，争取以低廉的地价取得土地，并获得相应的税收政策。
（2）缺口资金多方筹措。拿地和注册公司启动项目阶段，由社会资本主要投资方出资，然后出资方依靠低廉土地优势，结合地块信息，配套完善可行的研发规划方案，将土地和公司进行增值（增值数在初期投入2～3倍），然后以公司股份进行资金募集，在此过程中要保证初始投资方绝对控股权（一般在51%），由此可以实现初始投资完全撤出，用于下一步的工程建设。此种方式基本实现由合作各方以现金形式出资，提供公司注册资金和一期用地地价费用，然后在建设阶段依靠银行贷款获得项目建设资金并通过土地增值收益获得持续开发的资金，在建设阶段还可以引入资产置换，实现滚动开发。
（3）工程建设置换资源。物流园区建设资金来源方式有三种，包括企业自筹、银行融资、资产置换，约定比例为2∶5∶3。在物流园区研发方案确定后，即确定挑选部分置换资源，介入甲方供应，辅以一次招标、二次资产置换，根据供应商（合作伙伴）主业区域提供可选置换资源；资产置换过程自供应商招标伊始即谈判资产置换比例，确定资产置换资源，价格为集团批复的销售价格下调10%进行计算，根据确定的价格和资产置换比例及资金数量确定资产置换资源。资产置换资源确定后根据乙方需求进行操作：①直接过户给乙方，使得乙方可作为资产进行抵押贷款或资产自持；②签署合同由甲乙方约定，乙方进行使用或出租享受相关收益；③乙方签署合同后进行出售，出售成功后由甲方过户给相关卖方；④甲方在完成销售70%后帮助乙方促成销售。
（4）后期运营专业操作。在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权，但根据实际情况，在园区运营初期引入国内外专业物流园区运营机构不失为一个好的解决方案，以此来充分学习、借鉴其技术与管理优势。
4社会资本引导物流园区发展的展望
物流园区是物流企业集中的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，最近几年在我国得到了快速发展，未来将呈现以下的发展趋势，值得后续研究、实践过程中高度关注。当然，物流园区的建设周期长，投资大，投资回收期长，所以具有较大的风险，主要包括：物流园区建设的决策风险、布局规划风险、投资风险、管理风险等，所以为了规避风险，建设园区过程中对存在的风险进行分析和研究是很必要的。
参考文献：
[1]彭望勤.建立物流基地的一些问题[J].国际商业技术，2001（5）：50-52.
根据《关于成立__市__（__）产业转移工业园管理办公室的通知》（碣府［20__］2号）文件精神，成立东莞市__（__）产业转移工业园管理办公室，管理办公室接受联席会议领导，向联席会议负责。
办公室设主任1人，负责管理办公室全面工作，其人选由联席会议研究决定；设副主任2人，具体人员和职责由联席会议研究决定。办公室下设四个部门：规划建设部、经济发展部、财务部、综合部，各部门职责和人员配备如下：
一、规划建设部
（一）基本职能
规划设计、土地管理、工程建设、基础设施管理。
（二）职责范围
1、负责编制和组织实施工业园土地利用总体规划及土地储备工作；
2、负责办理农用地转用和土地征用手续，负责组织协调和监督管理土地开发、整理工作；
3、负责组织实施入园项目建设用地预审和临时用地管理工作；
4、负责纠正入园企业使用土地违章行为，敦促企业充分利用闲置土地，提高土地使用率；
5、负责办理入园企业关于土地、规划、建设、消防、环保、安全等行政审批手续及相关证照工作；
6、负责组织入园项目施工图技术审查、工程招投标，建设项目质量监督、竣工验收及工程备案工作；
7、负责工业园公用设施工程预决算工作；
8、负责在建项目的施工协调、现场管理和文明施工、安全施工工作；
9、负责对入园建筑企业、建设监理企业、勘察设计单位的资质审查及备案管理工作；
10、负责协调有关部门解决入园项目建设期间遇到的各种问题和困难；
11、负责组织工业园基础设施建设工程详规设计，组织实施工业区公用基础设施工程建设；
12、负责办理联席会议交办的其他工作。
（三）人员配备：2人
二、经济发展部
（一）基本职能
招商策划、宣传推介、对外联络、引进项目。
（二）职责范围
1、负责研究制定工业园资金引进优惠政策及实施方案，编制和落实引进资金工作计划；
2、负责工业园整体招商引资工作的宣传、策划等工作；
3、负责招商引资项目的前期考察、意向洽谈、协议签署；
4、负责协调解决引资项目推进中存在的各种问题和困难；
5、负责外事与对外经贸联络，组织招商活动及协助招商接待工作；
6、负责组织企业参加国内外经贸展销洽谈会议等经济活动；
7、负责收集和整理各类招商引资信息，组织开展项目攻关工作；
8、负责办理联席会议交办的其他工作。
（三）人员配备：2人
三、财务后勤部
（一）基本职能
财务管理、资产管理、统计分析、后勤服务。
（二）职责范围
1、负责工业园经济指标统计分析和综合上报工作；
2、负责项目资金落实跟踪工作；
3、负责协助相关部门落实扶持企业的政策性资金和相关审批上报工作；
4、负责投产企业工商年检、产权变更、关系协调等相关后续服务工作；
5、负责受理企业相关投诉工作；
6、负责工业园公用设施
管理维护和工业区绿化、美化、净化工作；
7、负责工业园资金管理、调度、支付、审核工作；
8、负责工业园资金筹措，确保工业区开发建设资金供给；
9、负责办理联席会议交办的其他工作。
四、综合部
（一）基本职能
日常管理、文书处理、安全生产监督、人才引进
（二）职责范围
1、负责建立和落实园区管理办公室各项工作制度；
2、负责沟通、协调园区管理办公室各部门工作；
3、负责涉及园区相关会议的组织服务工作；
4、负责文件、材料的收发、传阅、催办、立卷、归档和园区管理办公室发文的校对、呈签、报送工作，起草涉及综合情况的有关文件、材料；
5、负责印信、机要、保密、保卫、档案管理和信息工作；
6、负责来人、来电、来函及行政接待工作；
7、负责入园企业管理、生产调度、安全生产监督管理工作；
8、负责入园项目审批及工商、税务等相关证照办理工作；
9、负责协助园区各类人才的招聘、录用。
10、负责协同其它部门组织筹备工业园重大活动；
11、负责园区人事、劳资、党务、群团及社会治安综合治理工作；
目前，各地在行政审批、行政管理方式等方面都立足于改革创新，有较成功的做法和经验，我们在学习借鉴的同时，更要考虑的是观念不新、机制不活的现实，加大改革力度，对行政管理体制来个根本性的变革。有位经济学者王叙德初步设计了一个粗线条的改革方案，称其为“分设三权、行政”。所谓“分设三权”，即把行政决策权、执行权、监督权分立。所谓“行政”，一方面是指工业园仍实行封闭管理，县直单位对工业园履行行政执行权时由工业园管委会；另一方面工业园管委会在项目审批、规划选址、征地、工商执照、信息咨询等方面，为投资者提供全程服务，即“一站式办理，一条龙服务”和“一窗口收费”的运行机制。这个方案具有以下优点：一是有利于在工业园形成法制、规范、统一、间接、效能、服务、透明的行政管理环境；二是有利于工业园管委会精简机构，减少人员，降低行政成本；三是有利于理顺工业园与县直部门职权职责关系，从而真正落实开发区的封闭管理。
创新机制，将工业园的经营开发编制成项目对外招商
制度经济学家偌斯说：“机制的创新升级是一切组织提高效能的关键”。工业园的经营开发权职能交给新设立的投资开发主体后，必须市场化运营，注重机制创新升级。在本地资本、管理都无优势的情况下，不妨通过精心策划，将工业园的经营开发编制成项目对外推介招商。
可根据工业园规划，按照“一园多区”将工业园划分成若干个产业小区，一个小区的经营开发为一个产业项目。政府把某一小区的土地开发、基础设施项目的所有权和经营权在一定的特许期转让给外商，外商自筹资金建设和开发，并承担区内招商义务，引进项目入园。特许期满后，外商将园区内基础设施等实物资产所有权无偿转给政府。外商的经营收益来源于两块：一是土地收益，包括出让土地收入和土地增值收入。只有在引进项目并落地后，土地收入才能变现；只有在招商成效显著时，土地才可增值。这样，外商的收益直接与招商引资相挂钩。二是财政分成。外商按照引进入园区企业的若干年税收以一定的比例取得分成。政策上可视为政府对外商投资园区基础设施建设和招商运作成本的回报。这样，外商的收益与引进入园区企业创造的效益相挂钩。在具体测算外商的收益时，主要有两点：一是要保证外商对园区投资经营收益率大于社会平均投资收益率。二是对土地收入的测算要区分商业用地与工业项目用地，近城与远郊的土地级级差。只有这样，才具有可行性。
若上述建议得以实施，将解决工业园现存的三大难题：一是解决了工业园基础设施建设资金缺乏和融资渠道不畅的难题，将经营开发权赋予市场主体既可吸纳外商的资金，外商又可将园区土地抵押进行融资。二是解决了招商机制不活的难题。外商的收益与招商业绩相挂钩，招商机制得以激活，绩效明显。三是解决了政府招商不能市场化运作的难题。利用外商招商，信息量更大，亲商性更强，既增加了招商主体，拓宽了招商渠道，又可将招商纳入市场化运营，从而降低招商成本。版权所有